淺談廈門市二手房分戶聯(lián)網(wǎng)配圖自動化的實現(xiàn)

吳夢曦

[摘要]分析當前的二手房分戶圖生產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合廈門市二手房交易登記與房屋測繪分離管理的實際情況，建立交易信息與房屋測繪管理自動化關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)二手房分戶聯(lián)網(wǎng)配圖自動化生產(chǎn)。

[關(guān)鍵詞]二手房權(quán)證配圖；宗地圖；房地產(chǎn)分戶圖；聯(lián)網(wǎng)配圖 文章編號：2095一4085[2018）06一0090一03

隨著社會化、科技化、城鎮(zhèn)化大環(huán)境的飛躍發(fā)展，“住房”逐漸從人們的必需品演變成投資產(chǎn)品、奢華產(chǎn)品。在這房價日益增長的誘惑力下，房屋交易量日益增長，房屋權(quán)證的辦理工作因受限于時限，并隨交易量的暴增而逐漸加重，作為房屋權(quán)證辦理的重要組成部分——宗地地籍圖、房地產(chǎn)分戶圖和土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表，其生產(chǎn)時間成為關(guān)鍵之首。

1 兩圖一表

二手房權(quán)證配圖的資料有兩圖一表，即宗地地籍圖、房地產(chǎn)分戶圖和土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表。

1.1 宗地地籍圖

宗地圖是描述宗地位置、界址點線和相鄰宗地關(guān)系的實地記錄，是以宗地為單位編繪的地籍圖，圖中數(shù)據(jù)都是實量得到或?qū)崪y得到，精度高并且可靠，其圖形與實地有嚴密的數(shù)學(xué)相似關(guān)系，是土地證上的附圖，是處理土地權(quán)屬問題的具有法律效力的圖件[1]。

1.2 房地產(chǎn)分戶圖

房地產(chǎn)分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號，所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖[2]。

1.3 土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表

土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表是房屋現(xiàn)狀的屬性調(diào)查，包含房屋的現(xiàn)有權(quán)利人、房屋坐落、房屋性質(zhì)、使用權(quán)類型、所在宗地、房屋建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份等信息，是對該房屋的權(quán)屬性質(zhì)以及房屋信息的調(diào)查記載，為房屋權(quán)證的辦理提供精確的數(shù)據(jù)和依據(jù)。

2 二手房聯(lián)網(wǎng)配圖的實現(xiàn)

二手房配圖的發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個階段。

2.1 人工繪圖

早期的房屋交易中，房產(chǎn)分戶圖均以人工繪制的方式體現(xiàn)。人們早期在進行房屋測繪時，以聚酯薄膜為底，在膜上繪制房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖以及房產(chǎn)分層分戶平面圖，再利用機器將其復(fù)制，在房產(chǎn)分層平面圖上運用人工描繪的方式進行繪制分戶圖。在房地產(chǎn)市場不活躍、技術(shù)落后以及設(shè)備不發(fā)達的相當長一段時間內(nèi)，人工繪圖還足以支撐整個市場的交易。但在長期的積累中，測繪檔案繁多，占用的存儲空間大；以聚酯薄膜為數(shù)據(jù)載體的資料容易字跡模糊或缺損，可能導(dǎo)致信息缺漏；人工繪圖所需調(diào)用的檔案查詢較為困難；分戶圖繪制時間長，容易出錯，工作效率不高。

2.2 分層分戶圖管理系統(tǒng)

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，計算機技術(shù)的持續(xù)更新，分層分戶圖管理系統(tǒng)程序應(yīng)運而生，逐漸替代了人工繪圖。分層分戶圖管理系統(tǒng)俗稱小八軟件，是分戶信息與分戶圖層信息分別處理，運用CAD繪圖軟件結(jié)合MDB程序，即以CAD繪制形成的單線分層平面圖為基礎(chǔ)，定義分戶圖位置，便可自動繪制分戶圖。分層分戶系統(tǒng)屬于半自動化生成分戶圖，只針對固定幢生成，其分戶圖受限于層圖比例尺，無法運用自如，數(shù)據(jù)單一，不利于存儲及調(diào)用，且分戶信息與分戶圖無法自動關(guān)聯(lián)，需借助人工輸入分戶信息，因此存在諸多不便。

2.3 房產(chǎn)成果管理系統(tǒng)

房產(chǎn)成果管理系統(tǒng)是基于分層分戶系統(tǒng)進行升級改造而成，運用MDB文件自動讀取分戶信息和截取分戶圖信息，能自動化生成分戶信息及分戶圖，大大提供了工作效率。但因自動生成的分戶圖均為單線圖，與分戶相鄰的走道、風井、電梯等由MDB文件自動讀取，常出現(xiàn)圖形不清晰，或線劃缺失。而在二手房交易中，多數(shù)房屋歷史悠久，權(quán)證附圖均為人工繪圖。對于此類歷史權(quán)證附圖，房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)則無法進行MDB數(shù)據(jù)格式整理，自動生成分戶圖形，不能完全覆蓋工作范圍。

2.4 聯(lián)網(wǎng)配圖

聯(lián)網(wǎng)配圖是借助于不動產(chǎn)調(diào)查登記系統(tǒng)，根據(jù)不動產(chǎn)單元號，登記中心將需要配圖的戶室不動產(chǎn)單元號發(fā)送至測繪管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動生成分戶信息及分戶圖后，再將“兩圖一表”發(fā)送至不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的一種自動化權(quán)證配圖方式。聯(lián)網(wǎng)配圖是以廈門市BMF測繪軟件為主體的配圖方式。BMF測繪軟件是采用C/S服務(wù)器模式，以AUTOCAD為圖形平臺，以SQL SERVER（ORACLE）為數(shù)據(jù)庫平臺，將“外業(yè)測繪數(shù)據(jù)采集”、“房屋測繪制圖”、“房屋面積分攤計算”、“結(jié)果檢查”、“成果審查”到“成果圖、成果報表輸出”等融為一體的綜合房產(chǎn)測繪系統(tǒng)[3]。

聯(lián)網(wǎng)配圖的相關(guān)技術(shù)已經(jīng)成熟，發(fā)展前景良好，是現(xiàn)階段重點發(fā)展的系統(tǒng)。聯(lián)網(wǎng)配圖分為以下五個步驟，這五個步驟環(huán)環(huán)相扣，在BMF系統(tǒng)的護航下可以實現(xiàn)。

2.4.1 數(shù)據(jù)清理

近年來城市發(fā)展快速，市政道路頻繁改擴建，行政區(qū)域重新劃分，新舊房屋坐落更替，大部分歷史悠久的房屋常常出現(xiàn)街道信息整改或缺失，房屋附圖制作方式不一，數(shù)據(jù)格式繁雜不規(guī)范，因此數(shù)據(jù)清理不可或缺。

數(shù)據(jù)清理是運用BMF軟件，將建筑物的分層平面圖、用地性質(zhì)、用地面積、所在宗地、房地坐落、建筑面積以及歷史權(quán)證檔案等信息進行分類完善及整理，以幢建筑物所在的坐標作為分戶代碼，將分戶信息、分戶圖以及所在宗地地籍圖進行關(guān)聯(lián)，自動生成土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、宗地地籍圖、房地產(chǎn)分戶圖，就是俗稱的“兩圖一表”。

2.4.1.1 不動產(chǎn)登記系統(tǒng)權(quán)證信息規(guī)范化

由于歷史原因，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)登記的房屋坐落常出現(xiàn)同片區(qū)坐落，如系統(tǒng)出現(xiàn)兩個“河仔墘巷10號”，或行政區(qū)域已變更，尚未及時關(guān)聯(lián)，如“開元區(qū)”已變更為“思明區(qū)”。針對這些歷史產(chǎn)生的房地坐落，進行數(shù)據(jù)清理使其權(quán)證信息規(guī)范化，是實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)配圖自動化的必要條件。

2.4.1.2 歷史房屋測繪數(shù)據(jù)信息完善化

由于早期人工繪圖的房屋權(quán)證，樣式簡單，常常出現(xiàn)建成年份、用地面積或建筑結(jié)構(gòu)等信息缺漏，使得不動產(chǎn)登記系統(tǒng)權(quán)證信息不完善。因此，在投入聯(lián)網(wǎng)配圖前，這些房屋的歷史相關(guān)信息應(yīng)進行權(quán)證信息檔案查詢，將其信息清理完善，方可提高權(quán)證辦理的速度。

2.4.1.3 兩圖一表格式統(tǒng)一化

利用BMF軟件對數(shù)據(jù)進行數(shù)字化處理，使土地房屋產(chǎn)籍調(diào)查表格式，分戶圖、地籍圖統(tǒng)一樣式，有利于聯(lián)網(wǎng)配圖自動檢核。

2.4.2 提取分戶交易信息

利用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，讀取正在進行權(quán)證辦理的分戶新舊權(quán)屬人信息及其房屋坐落，提取原權(quán)證房屋所在層次、建筑面積、用地面積、所在宗地、房屋結(jié)構(gòu)、建成年份等。

處理步驟，分兩種情形：一、測繪數(shù)據(jù)已經(jīng)核查過，數(shù)據(jù)保證無誤的情況下，根據(jù)交易中心提供的不動產(chǎn)單元號，將房屋的兩圖一表信息直接提交給交易中心（如圖1）。二、如果數(shù)據(jù)未檢查，根據(jù)不動產(chǎn)中心提供的不動產(chǎn)單元號，調(diào)取測繪數(shù)據(jù)，配圖人員核查測繪數(shù)據(jù)與樓盤數(shù)據(jù)是否一致，檢查通過以后，再將兩圖一表提交給不動產(chǎn)中心（如圖2，3）。

2.4.3 調(diào)用分戶交易信息

提取原權(quán)證房地坐落后，利用房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，調(diào)取該房屋坐落兩圖一表，并自動更替新舊房屋權(quán)屬人信息。

2.4.4 分戶信息自動檢核

提取正在交易的房屋經(jīng)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)登記的原權(quán)證信息，與利用房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)調(diào)用的分戶信息進行一一檢核，將兩者檢核不一致之處，利用顏色標識將分戶信息表自動發(fā)送至房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，由工作人員進行人工檢核，以確保權(quán)證信息無誤。

2.4.5 聯(lián)網(wǎng)配圖權(quán)證輸出方式

將檢核后無誤的兩圖一表信息發(fā)送至不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，由不動產(chǎn)登記系統(tǒng)直接電子打印權(quán)證信息以及權(quán)證分戶圖，替代了原先兩個系統(tǒng)分化工作之間的紙質(zhì)時代，直接實現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)配圖兩者之間的電子化。

3 結(jié)語

廈門市作為聯(lián)合國最宜居住城市，使越來越多的人更青睞于購房居住，這使房屋交易量長時間內(nèi)保持上升狀態(tài)。聯(lián)網(wǎng)配圖的實現(xiàn)，將大大縮短權(quán)證辦理的時限，不僅提高了權(quán)證辦理的工作效率，滿足人們?nèi)粘５男枰ㄈ绶课莸盅骸⒎课菰俅谓灰祝瑸榉课萁灰讬?quán)證立等可取的實現(xiàn)提供了可能性。

參考文獻：

[1]林增杰主編，譚峻，詹長根，曲衛(wèi)東副主編.地籍學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2006.

[2]郭玉柱.房地產(chǎn)測繪[M].北京：機械工業(yè)出版社，2008.

[3]袁寶華，朱杰，李昌兵.房產(chǎn)證附圖的自動配制研究[J].北京測繪，2014，（06）：132-133.