全面營改增對房地產開發企業的影響

【摘要】2016年5月1號，營改增全面開始實施，從今天開始房地產開發企業從此就被納入了增值稅的征稅行列，房地產開發企業不像流通類企業一樣，它本身具有很大的周期性，不容易變現，建造過程非常長，但是收益性也比較高，當然風險也會存在，在這種背景下，怎樣能合理避稅縮減成本以及怎樣獲得更高的利潤增大收入就顯得很重要，本文主要分析了營改增對房開企業的影響并提出一定的對策。

【關鍵詞】營改增 房開企業 影響對策

一、引言

營改增的全面實施是國民經濟發展的趨勢，是符合中國國情的政策優化，在營改增之前，一般納稅人按5%的稅率進行簡易計稅；在那之后，適用于11%的一般計稅。18號公告規定，房開企業一般納稅人在計算銷售額時，可以扣除取得土地的金額，但是不可以減掉拆遷補償等消費，銷售額=（全部價款和價外費用—當期允許扣除的土地價款）/（1+11%），小規模納稅人的銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得抵扣相應的土地價款。

二、案例分析

本文以光明房地產集團股份有限公司為例，分析全面營改增對房地產開發企業的影響，經立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計，光明房地產集團股份有限公司實現2015年度歸屬母公司凈利潤為510，271，580.67元，加上年初未分配利潤3，397，366，812.92元，公司累計可分配的利潤為3，907，638，393.59元。按10%提取法定盈余公積金12，299，763.14元，扣除分配2014年度普通股股利51，037，025.20元，剩余3，844，301，605.25元為2015年末實際未分配利潤。光明房地產集團股份有限公司經立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計，公司實現2016年度歸屬母公司凈利潤為1，011，091，457.87元，加上年初未分配利潤3，844，301，605.25元，公司累計可分配的利潤為4，855，393，063.12元。光明房地產集團股份有限公司經立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計，公司實現2017年度歸屬母公司凈利潤為1，946，836，526.86元，加上年初未分配利潤4，723，521，066.52元，公司累計可分配的利潤為6，670，357，593.38元。

光明房地產集團股份有限公司為房地產綜合開發經營、物流產業鏈，集房產開發、施工、物業、冷鏈物流及產業鏈等為一體的國內大型國有綜合房地產集團型公司。目前，公司擁有下屬企業110多家，其中房地產產業鏈企業90多家，下屬商業房產經營集團、物流集團、建筑施工企業（一級）、物業管理（一級）等。公司住宅地產開發業務的主要產品為各類商品住宅。在房產開發經營中，公司始終堅持“立足精耕上海，深耕城市能級高、發展潛力大的省會城市，積極拓展符合企業實際情況的房地產新業務、新市場，堅持房地產業下的多元化發展之路”的發展戰略。公司開發足跡遍布江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所屬建設公司為房屋建筑工程施工總承包一級資質和市政公用工程施工總承包一級資質，并為水利水電工程施工總承包、裝修裝飾工程專業承包二級資質的綜合性施工企業。公司所屬的材料公司和裝飾設計公司為房地產開發的產業鏈公司，為公司提供質優價廉品質好的產品和服務。

伴隨著營改增的全面實施，房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉型期的房地產企業提供了緩沖期，營改增以后房地產從中長期來看，它的稅負應該是上升的，而不是下降的，對于二線以上的城市來說；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，由于購買不動產的金額比較大，進項稅額比一般購進物品的進項稅額要多得多，企業準則把不動產所含有的增值稅納入抵扣范圍的話，我們就要考慮，因進項稅額巨大，應交稅費-應交增值稅可能就會很小或為零，甚至為負數，這樣在這一年國家就會少收很多稅收，我國的國情眾所周知，稅收是第一大國庫收入來源，所以準則規定，購入不動產的第一年可以抵扣進項稅額的60%，第二年的再繼續抵扣剩下的40%。對于所有企業來講當然是利好，尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產行業整合；營改增將企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市，比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

三、對房開企業的影響

（一）對開發成本的影響

在營改增之前，房開企業繳納營業稅，可以扣除，但是納入增值稅之后，由于增值稅的特殊性，就會產生差異，增值稅銷項和進項的計稅和抵扣都是需要有嚴格的票據，一般納稅人想要進行進項稅額抵扣需要有嚴格地發票并且要經過認證，但是，進項還是無法核算，比如建筑企業從農民那里買到了水泥等，農民是不可能開發票給他的。而在中國，不能開發票，國家就不承認這些水泥交過稅，既然不承認交過稅，也不可能承認買進來的這些原材料所產生的進項稅金可以抵扣。這導致了原本這些企業只要交3%的稅，現在變成11%了，但實際上又沒有抵扣，稅負就大幅度增加了。

（二）增大了納稅風險

營改增之后，各個公司展開了學習營改增政策的高峰，從學習中可以看到，增值稅的二級科目三級科目增加了很多，更加細分化，對于很多會計人員也是很頭疼，需要慢慢的學習和吸收，這在一定程度上造成了工作的過渡性不方便，會存在科目的了解不充分，核算錯誤的可能性，從而導致一系列連環非主觀的偷稅漏稅。而且會計政策也是不斷的更進和修改，如果會計人員不能及時的接受最新的政策學習，就無法做出正確的賬務核算，也會存在很大的會計核算不健全不準確的風險。

（三）對三大報表的影響

首先對于利潤表，之前繳納營業稅，改革之后營業稅金及附加科目核算的內容減少，這樣營業成本就減少，而且要繳納增值稅之后，經過認證的專用發票上的進項稅額是可以抵扣的，所以也會帶來直接的經濟效益。然后對于資產負債表來說，資產項目：開發土地過程中，交納土地出讓金是可以在計算銷售額時扣除的，所以每個房子的成本就會降低，即庫存商品的成本會減少。負債項目：由營業稅到增值稅的稅負轉變，小規模納稅人會比之前少繳納稅，一般納稅人短期來看會稅負較重，但是公司肯定會調整策略，合理納稅，從而使負債降低。所有者權益項目：計算增值稅是用的不含稅的稅基，銷售額肯定比不含稅的銷售額要低，而且庫存商品成本低，所以利潤總額會低，凈利潤也會相應減少。最后是現金流量表，凡是現金的流入和流出都經過此表核算，增值稅的銷項和進項的流出和流入勢必會影響此表，銷項會導致流出，跟營業稅的影響方向相同，然而進項會使得現金流入，相應的會減少現金的流出總量，所以企業會有一定的過剩資金來用做擴大規模或別有他用，比如融資、投資等。但是流動資金的活動性增大也會帶來一定的風險。

四、提出合理化的建議

（一）增強納稅意識

增值稅全面覆蓋以后，對于房地產行業要盡快適應新的納稅思維，房開企業要定期組織學習和培訓，適應新的增值稅全范圍覆蓋，讓全體員工體會“營改增”的重大意義，要對開具發票的財務人員、負責稅務人員進行培訓，要從原來的營業稅模式向增值稅模式徹底轉變，提高他們應對新政策的應變能力。

（二）合理稅收籌劃

增值稅取代了營業稅這一項重大的變革，需要我們做出更多的努力來進行稅務的統籌和安排，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。這兩種稅既有共同點又有不同點，而且伴隨的國家對稅務的更加重視，保障公司和國家的權益都受的保護，稅制的更加完善，逃稅漏稅的監察和懲罰力度也加大，所以做好納稅工作就顯得尤為重要。

（三）加強財務培訓

新政策的出臺，無疑又掀起一陣學習的風潮，會計人員作為第一位需要學習的崗位就顯得特別重要，當然公司也要緊跟政策的步調，加強財務培訓，新的政策的出臺難免會有些人員不適應或學習不透徹，總有個學習和過渡的過程，公司也要加強重視，定期組織學習和培訓，并要嚴格審查和考核會計人員的接受能力和接受程度，以及學習效果。確保公司合理稅收籌劃。

（四）嚴格發票的管理

增值稅全面覆蓋以后，發票的管理也是一個非常重要的環節，因為之前的營業稅不涉及進項稅額的抵扣，現在增值稅全面覆蓋，很多企業就會想方設法的多取得進項發票，找關系通過認證，就可以抵扣，然后少交稅，殊不知這樣是犯法的，當然國家也會嚴格把控發票的合理規范化，營造一個健康的納稅環境。

五、未來展望

2017年4月13號王軍局長在法國巴黎，OECD第四屆增值稅全球論壇上強調，中國營改增的直接效應愈來愈明顯、外溢效應越來越增大、長遠效應越來越清晰。業界對于營改增對中國企業、行業和整體經濟的作用充滿信心。這里營改增的外溢效應是指除了減稅效應以外，也就是營改增給企業帶來的直接稅收利益以外，對于企業、行業乃至整個經濟的正面影響。

從企業的角度看，一方面，營改增促進了企業的設備和技術更新，在營業稅狀態下，設備和技術更新換代時，其中包含的稅款直接成為企業的成本，改征增值稅后，這部分稅款可以作為進項稅額進行抵扣了；另一方面，營改增有利于企業將非核心業務外包，從而集中優勢力量做精做強主業，以前營業稅狀態下外包的環節越多，重復征稅越嚴重，很多企業走“大而全”的路線，不利于發揮比較優勢，現在增值稅可以“環環抵扣”，非核心業務外包在稅制上沒有了障礙。

從行業的角度看，科技行業在營業稅狀態下的稅收優惠實現了平移，可以申請免稅或出口零稅率，這體現了國家產業政策的一個延續性；制造行業隨著營改增的全面推進，抵扣項目不斷增加，成為營改增最大的受益者。

從整體經濟的角度看，第一，減稅帶來的乘數效應對經濟的拉動作用不可小視；第二，營改增后，服務和貨物一樣征收增值稅，第三產業納入增值稅抵扣鏈條，有利于經濟結構從第一、二產業向第三產業的調整；第三，出口的增值稅零稅率和免稅，以及進口增值稅的進項抵扣，有利于我們外向型經濟的發展，有利于中國企業參與國際合作和分工。

營改增外溢效應是稅收政策給企業帶來的紅利，和避稅無關。企業要做的事情是順應稅制變化和政策導向，加強管理、轉型升級，最大限度地拿到國家給予的稅收紅利。一是改善業務模式，梳理進銷渠道，例如盡可能選擇可以提供增值稅專用發票的供應商，實現進項的應抵盡抵；二是提高企業的稅收管理水平，和營業稅相比，增值稅在發票管理、財務記賬、納稅申報等方面都有更高的要求，需要企業對稅務人員和業務人員加強培訓，做好內控；三是企業的管理層要加強對于這一重大稅制改革的理解，一方面支持企業的稅收管理，另一方面也可以從國家產業政策的角度思考企業的戰略升級。

進一步來說，增值稅全面覆蓋以后，也是迎合國家政策的必然趨勢，符合我國的國情和經濟模式，作為房地產開發企業的巨頭之一的碧桂園房產，它的發展趨勢也是很迅猛，擴大規模，調整策略，不斷開拓創新，無論是人才培訓還是業務拓展都齊頭并進，認真學習新的政策，結合自身的發展情況，隨時作出反應，積極應對新的環境和政策，公司領導人以身作則，及時應對出現的問題，互相激勵，共同努力，是值得很多企業借鑒的。

營改增對于企業而言是機遇與挑戰并存，它可以克服重復征稅的弊端，對于大部分企業可以降低稅負，但是對于一部分企業也會增加稅負，對于新的政策我們要用積極的態度去應對和學習，不斷迎接新的挑戰。

參考文獻

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作者簡介：孫木花（1992-），女，青島理工大學商學院，碩士研究生，研究方向：財務管理方向。