市縣建筑業和房地產業的稅源分析與相關思考
——以湖北省咸寧市為例

●陳紹初 陳淑芳 程 潔

一、建筑業和房地產業稅源分析的必要性

稅源，就是稅收的經濟來源。稅源分析是在稅源調查基礎上，運用科學方法揭示稅收與經濟的關系以及稅收征收狀況。

建筑業和房地產業稅源分析具有一定的獨特性，加強其稅源分析十分必要。

（一）建筑業和房地產業關聯性密切

從產業劃分上看，建筑業屬于第二產業，房地產業屬于第三產業，它們彼此滲透，相互依存。許多房地產開發企業擁有自己的建筑業務；同樣，許多建筑企業也搞房地產開發。這兩個產業稅源一體分析能夠相互映襯，更能反映其行業稅收的特點，有利于稅收征管。

（二）建筑業和房地產業占GDP份額大

建筑業和房地產業涉及行業眾多，帶動作用突出。隨著國民經濟發展，市縣的建筑業和房地產業逐步成長壯大起來，成為地方的支柱產業。建筑業和房地產業稅源分析不僅可以反映其在地方經濟中的地位，而且能夠反映其創稅水平。以湖北省咸寧市為例，咸寧市區（即市直及咸安區，下同）一體化使建筑業和房地產業得到了長足發展，成為市區支柱產業與骨干稅源。截至2018年6月，市區登記的建筑企業242家，房地產開發企業493家。2016-2018年6月市區建筑業和房地產業的GDP分別為 31.10億元、28.65億元、12.59億元，占當期GDP比為10.98%、11.06%、9.91%，所占份額不低，對本地經濟發展貢獻很大。同期市區建筑業和房地產業稅收在本級稅收中占比也很高，分別是 26.16%、17.57%、34.51%（見表 1）。

表1 市區建筑業和房地產業GDP與稅收占比一覽表 單位：億元

（三）建筑業和房地產業的關聯稅種多

在現行稅制下，涉及建筑業和房地產業有12種稅，主要包括：土地取得環節的耕地占用稅、契稅、印花稅；開發環節的建筑業增值稅（營改增）、企業所得稅、個人所得稅等；交易環節的房地產業增值稅（營改增）、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅等；保有環節的城鎮土地使用稅、房產稅等。此外，還有隨營業稅、增值稅征收的城建稅和教育費附加、地方教育費附加(見表2)。建筑業和房地產業涉及稅種之多，是其他行業所沒有的，其稅源分析能夠反映稅收構成狀況與征稅的難度。

表2 建筑業與房地產業各階段涉稅一覽表

（四）建筑業和房地產業社會關注度高

由于杠桿作用，房地產不僅是生活必需品，也是投資品。隨著房地產杠桿率提高，房地產市場波動總是牽動人心。每當房價上漲，人們習慣與土地財政聯系起來詬病政府。建筑業和房地產業稅源分析可以揭示經濟與稅收的關系，回應社會對房地產市場的關切，客觀引導社會輿論。

二、建筑業和房地產業稅源分析實例

稅源分析方法很多，主要有對比分析、因素分析、動態分析、結構分析等。每種方法選擇對象不同，側重點也不一樣。每類稅源分析都應自成體系。下文仍以湖北省咸寧市為例，探討建筑業和房地產業稅源分析體系。

（一）稅源結構分析

建筑業和房地產業稅源結構分析包括稅收構成分析、經濟成分分析、納稅人構成分析等。經濟成分分析是以公有經濟與非公有經濟為標志分析稅收來源。納稅人構成分析是以一般納稅人和小規模納稅人為標志分析稅收來源。在此僅選擇稅收構成分析方法。

2016—2018年上半年咸寧市區建筑業和房地產業稅源結構具有以下特點：

1、從過程上看，開發和交易環節的稅收遠遠高于保有環節的稅收。市區建筑業和房地產業開發和交易環節的稅收占比都在50%以上，如加上所得稅，均超過70%。而保有環節的稅收占比則都在10%以下（見表3、表 4）。

2、從行業上看，建筑業稅收占比遜于房地產業稅收占比。2016-2018年6月在市區建筑業和房地產業稅收中，建筑業稅收占比分別為42.02%、23.01%、26.19%；而同期房地產業稅收占比分別為57.98%、76.99%、73.81%。

3、從稅種上看，主體稅收地位突出。2016年，營業稅作為主體稅在市區建筑業和房地產業稅收中占32.48%。2017年以后，增值稅作為主體稅在市區建筑業和房地產業稅收中占比分別為34.49%、36.19%。建筑業與房地產業主體稅種也不盡一致。建筑業主體稅種是增值稅（營改增）、企業所得稅和個人所得稅。房地產業主體稅種是增值稅（營改增）、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅。

表3 2016-2018年6月市區建筑業稅收統計表單位：萬元

表4 2016-2018年6月市區房地產業稅收統計表單位:萬元

（二）稅源因素分析

根據我國稅法規定，建筑業和房地產業稅源與投資、建筑（或土地）面積、交易額等因素高度相關，其背后涉及經濟、政策、環境、征管等諸多方面。為便于說明問題，從正向因素與負向因素進行分析。

1、正向因素—影響稅收增收因素。2016年底以來，市區房地產市場從回暖到火爆，價升量增。2018年6月成交均價4949元/m2，與2016年均價相比增長近1倍，部分樓盤開盤即售罄。由此成交面積增長27.82%，交易額增長54.87%。同期建筑與房地產投資節節上升，2017年較2016年增長9%，2018年1-5月比上年同期增長3.9%（見表5、表6）。從調查掌握的情況看，主要有以下一些正向因素。

表5 2016-2018年6月市區商品房交易統計表

表6 2016-2018年5月市區房地產投資統計表

第一，優美環境以及投資洼地形成的吸引力。近10年來，咸寧市致力于綠色崛起，打造公園城市，使咸寧成為旅游度假宜居康養理想場所。同時房價偏低，形成了投資洼地。2016年市區商品房均價為2881元/平方米，2017年為3175元/平方米，不僅大大低于臨近武漢市主城區均價（約為21664元/平方米），而且低于所轄赤壁、嘉魚等縣市的房價。還由于武漢市實施商品房限價政策，一房難求，而咸寧毗鄰武漢市，沒有實行商品房限價，房價具有上升的空間。開發商配套建設了康養院、特色酒店、體育訓練基地、公園等一系列基礎設施，還引進了名校，能夠滿足多層次要求。因此，來咸購房置業成為武漢市及周邊縣市居民投資的選項之一。

第二，房地產去庫存政策激勵。2016年6月，市政府出臺了《咸寧市房地產去庫存專項行動方案》，推出了20項政策措施，涉及公積金群體擴面、農民進城購房優待、住房用地管控、涉房企業成本降低、發放購房補貼等多個方面。其中政策影響較大的是購房補貼和異地公積金購房貸款。即在市區購買普通住房的居民可享有6000元或8000元的購房補貼。市財政共支付補貼1.56億元，惠及1.6萬戶新購房人。從2016-2018年6月共有725戶居民申請異地公積金繳存購房貸款，累計貸款18398萬元。

第三，剛性需求助漲房價。一方面，除部分居民住房改善性需求外，就學難推升了房價。近年來，由于進城人員劇增，適齡學童增多，在劃片就學的大背景下，學區房價上漲最快。如咸寧實驗外國語學校片區，建校時周邊有7000余套住宅，僅4年時間，周邊聚集28家樓盤，建成住宅25451套，房價從3000元上升到6000多元，目前已經銷售一空。另一方面，棚改誘發房價上漲。從有關部門了解到，2016-2018年市區棚改項目38個，拆遷面積270.95萬平方米，涉及27524戶；2019-2020年預計實施棚改項目40個，預計拆遷面積為298.23萬平方米，涉及24743戶（見表7）。2018年1-5月，市區共拆3054套，撥付棚改資金78799.77萬元。市政府要求棚改貨幣化安置比例不低于60%，并給出了多種推進政策：按有關標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；新房總價不超過補償款的免征契稅，超過補償款的，對差價部分征收契稅；給予房屋征收補貼，最高標準是被征收房屋評估價的20%；給予新購房補貼，是房屋評估價的10%；新買的房免收不動產登記費。這些政策，符合條件的棚改戶可以同時享受。

表7 2016-2020年咸寧城區棚戶區改造計劃表

第四，社會心理影響極大。由于房價上漲，不少人從眾跟風購房，買漲不買跌。有的開發商在樓盤貼出對聯：過年回家不買房，打工一年又白忙。橫批：趁早買房。不少人爭相傳說，房子越早買越賺，一年下來一套房子的升值絕對比辛苦打工一年賺得多。這些因素對房價上漲起到了推波助瀾的作用。綜合來看，跟風買房是推升房價的主要因素。假設房價上漲1000元/m2，政府補貼款只相當于抵頂6-8平方米漲價，補貼刺激效應不大。

2、負向因素——影響稅收減收因素。與房地產市場旺盛相反，建筑業與房地產業稅收卻不升反降，降幅達25.49%。并且，2017年每萬元交易額平均稅收1000元，比2016年下降50%，2018年上半年為1200元，比2016年下降40%；2017年每萬平米平均稅收365.56萬元，比2016年下降41.71%，2018年上半年為218.20萬元，比2016年下降65.23%。這與目前市場行情明顯不符，大大低于政府預期。盡管2016年因營改增清理欠稅增加了稅收，但真正造成稅源與稅收背離主要是以下一些因素。

第一，營改增試點改革減稅。2016年5月1日，建筑業和房地產業的營業稅改征增值稅，稅負有所調整。一是計稅依據和方式變化形成減稅。營改增將價內稅改為價外稅，銷項稅可以抵扣進項稅額。一般納稅人增值稅率為11%，從2018年5月1日起調整為10%。國家還相繼出臺一系列減稅降費政策。二是建筑業預交稅款計算方式變化形成減稅。在營業稅制下，外地建筑公司在施工地承包工程按3%繳納營業稅。而在增值稅制下，采用一般計稅方式的外地建筑公司在施工地按照2%預繳稅款，直接形成跨區域經營工程項目在施工地增值稅的減收。而且新的稅制下，甲供材工程和清包工工程等實行差額征稅。三是房地產行業預征率變化減稅。營改增前，房地產開發企業按預售收入的5%征收營業稅；營改增后，房地產開發企業預售所開發的房地產項目，按收到預售款3%的預征率預繳增值稅。受此影響，2017年市區建筑業的營業稅與增值稅比2016年減少15882萬元，房地產業減少4123萬元。

第二，征管體制不順暢。市區建筑業和房地產業稅收有市級、咸安區和高新區三方6個機構征收，存在爭搶稅源現象。一方面，市區征管機構均有征收建筑與房地產稅收的任務，且征收的稅款先繳區級金庫，然后結算。區級征收機構不能考核市級征收機構，也不能到市級征收范圍內征稅。這樣就形成了看得見管不著的局面。另一方面，國稅地稅均參與征收。國稅征收增值稅和所得稅，地稅征收附加稅和交易方面稅收。營改增后，國稅既管稅票，又管征收，工作量成倍增長，人員不夠，力不從心。地稅無票控稅，手段缺失，難以控制稅收流失。

第三，開發商多方逃稅避稅。一是以房抵債，隱瞞銷售收入。房地產開發企業就以商品房抵欠工程款，不申報銷售不動產稅。二是相互串通，少開售房價款。有的開發商與購房者協商少開票價款，少繳銷售不動產稅和契稅。三是開發項目長期不結算，難以及時進行成本核算，或者建筑安裝成本僅憑“工程價款結算賬單”進行結算（或者預計成本），難以確認當期利潤。四是開發商建賬不健全，甚至未建賬，財務核算不真實，征收機構不能掌握真實計稅依據和開發成本，只能依據購房合同和銷售不動產發票征稅。

（三）稅源趨勢分析

根據調查預計，2018年下半年可實現稅收7.1億元，全年實現稅收12.8億元，同比增長55.42%;2019年實現稅收9.5億元，同比下降26.35%;2020年實現稅收7.3億元，同比下降23.16%。之所以預計2018年稅收增長主要是預計全年商品房交易額將突破100億元，且上半年未實現的稅收將逐步征收到位。2019年開始下降主要依據如下：

1、國家調控態度堅決。今年以來，國家頻繁出臺房地產調控政策，要求堅決遏制房價上漲，切實將房住不炒方針落到實處。在中央政策引導下，房價將止漲，金融機構會收緊房地產貸款，直接影響房地產投資。市區商品房待售商品房不到200萬平方米，主要是庫存和在建設的房產。按2016年的行情推算，這些面積只夠1年多銷售，也就是說從2019年商品房銷售價量將同步下降。

2、房地產供地減少。據市國土部門反映，2016-2018年房地產供地逐年減少，2018年僅僅只有2016年的1/3；規劃部門審批的商住用地面積也呈下降之勢（見表8）。因供地減少，房地產開發面積隨之減少，增值稅、耕地占用稅、契稅等稅收必然同步減少。下半年，主要收入來源于已經交易的商品房屋欠稅，包括增值稅、所得稅、契稅和土地增值稅。

表8 2016-2018年國土、規劃部門批地統計表

3、建筑業與房地產業納稅戶退出。在調研中了解到，目前，碧桂園、萬豪、聯投等幾家大開發商企業土地儲備只有3000多畝，預計建筑面積30萬平方米。就是說，未來3年，有商品房建設出售的房地產開發企業逐步減少。據稅務部門統計，市區建筑房地產企業一般增值稅納稅人有68戶申報納稅，到2018年6月減少了25戶，只有43戶。

4、市區房屋擁有量飽和。據公安戶籍統計，2016年末，市區城市戶籍人口24.91萬人，2017年末25萬人，年增加不到1000人。據市不動產登記中心統計，截至2018年6月底止，市區不動產登記27萬筆，按戶籍人口計算，平均每個家庭擁有房產2套以上。隨著房地產投資屬性減弱，市民購房欲望將大大降低。目前棚改貨幣補償價低于商品房價，后期推進速度減緩，棚改購房剛性也會下降。

5、樣本企業調查印證。為了摸清房地產稅費征收及稅源情況，調研組調查了48家企業，其中咸安區21家，市直和高新區27家。2016年納稅額為10623.09萬元，占納稅總額的16.58%；2017年納稅額為18221.65萬元，占納稅總額的28.74%，增長71.52%；2018年1-4月份共計納稅5649.91萬元，占納稅總額的13.25%；2018年預計全年稅收21611.09萬元，同比2017年增長18.60%；2019年預計全年稅收25034.96萬元，同比2018年增長15.84%；2020年預計全年稅收17544.33萬元，同比2019年降低29.92%（見表9）。調查企業反映的情況，與預測情形基本吻合。

表9 48家房地產企業稅收收入調查預測表 單位：萬元

（四）相關政策建議

1、統籌規劃棚改土地。房地產業具有周期性，過去十多年，市區解決了住房緊缺的問題，今后則需要解決“從有到好”的問題。城市用地越來越緊，棚改騰出土地多在老城區，位置優越，是不可多得的資源，不能大拆大建，應該統籌規劃，以滿足城市高質量發展和住房消費升級的需要。

2、改革市區征管體制。打破市區分割部門分治的征收格局，組建市區一體的征收機構專司建筑業和房地產業稅收征管。切實加強源泉控管，建設稅收監測平臺，加強城區人口、二手房屋登記，建立稅源臺賬。加強協稅護稅，做好房地產交易信息傳遞，定期召開管理與稅源分析會。稅務部門要加大征收清欠稅款力度，保證國家稅源依法征收，不流失。

3、提前應對房產稅改革。建筑業和房地產業高速增長不可能無休止持續下去，借鑒國外經驗，開發和交易環節稅收將讓位于保有環節。因此，應該提前做好房產稅改革準備，認真研究二手房地產市場稅收征管。

三、建筑業和房地產業稅源分析的問題

（一）內部：多個環節不匹配

1、組織上不匹配。主要是稅務部門對建筑業和房地產業稅源分析的作用認識不高，重視不夠，沒有與征收工作一樣提到計劃日程上，一同布置，一同檢查。

2、人員上不匹配。建筑業和房地產業稅源涉及行業多，由計統部門的稅收分析人員承擔稅源分析因不能取得征稅中的情況，只能進行簡單的收入增減分析。并且，分析人員素質良莠不齊。有的分析人員責任心不強，不注意開展調研，分析報告常常是東拼西湊，敷衍塞責。大多數分析人員學歷層次不高，知識陳舊，對稅源變化趨勢預測不精準，分析報告前瞻性不夠。有的地方分析人員青黃不接。年齡大的人員多是就稅源論稅源，創新意識不強。年輕人員剛剛走上工作崗位，經驗不足，對稅源分析缺乏認識。

3、制度上不匹配。一是稅源分析機制不健全。計統部門與征收部門很少聯合開展建筑業和房地產業稅源分析。二是分析時限不清。在分析時，對分析期時間跨度口徑不一，隨意性大。三是分析的范圍模糊。主要是沒有界定建筑業和房地產業的范圍，稅源分析報告利用率不高。四是分析報告公開不夠。稅務部門沒有通過門戶網站公開分析報告，分析透明度不高。

（二）外部：多個部位不協同

1、納稅人申報與實際不符。如有些房地產開發企業出售了商品房收訖了房款，卻借口產權人資料不齊全，不申報契稅。有的建筑企業與房地產開發企業訂立陰陽合同，稅源也難以核實。

2、相關部門數據信息互不聯通。建筑業和房地產業稅源分析需要交通、國土、房產、不動產登記等部門的數據支撐。盡管政府建立了大數據平臺，卻尚未將這些部門網絡聯結起來，實現數據信息互聯互通，資源共享。與此同時，稅務、人民銀行的稅收明細數據以保密為由，也不對外提供，給政府和財政部門進行稅源分析造成了困難。

3、第三方機構分析作用尚未發揮。會計師事務所、注冊稅務師、建筑咨詢服務機構等第三方機構，既服務于建筑企業、房地產企業，又服務于政府部門，信息來源廣，從業人員素質高，具有稅源分析優勢，可以客觀公正提供分析報告。目前，借助第三方機構開展稅源分析尚有潛力可挖。

四、加強建筑業和房地產業稅源分析的措施

（一）建立健全稅源分析制度

稅務部門要充分認識建筑業和房地產業稅源分析工作的重要性和必要性，把稅源分析作為改進稅收管理不可或缺的環節，不斷完善稅源分析制度。

1、制訂稅源分析計劃。稅務部門要將建筑業和房地產業稅源分析作為稅收工作的重要組成部分，與征收工作同布置、同檢查。

2、建立稅源分析指標體系。建筑業和房地產業稅源分析指標體系要由定性分析指標與定量分析指標、靜態分析指標與動態分析指標、數量指標與質量指標、橫向分析指標與縱向分析指標構成。指標體系不僅能適應當期的稅源分析，還能進行稅源趨勢分析。

3、建立分析工作規程。建筑業和房地產業稅源分析要實行“五個統一”。即統一信息來源、統一分析項目、統一數據口徑、統一信息分類、統一發布平臺。

4、建立定期分析制度。每個季度初，稅務部門要召開建筑業和房地產業稅源分析會，計統人員和征收人員都要參會，通報各自掌握的稅源信息，共同研究建筑業和房地產業發展趨勢和征收對策。

（二）加強分析人員能力建設

1、配備精干人員。要選調政策水平高、稅收業務精、綜合分析能力強的人員到稅源分析崗位，明確工作職責，加強考核評比，實行獎優罰劣，以增強分析人員的責任感。

2、注重崗位練兵。經常開展稅源分析報告評比，促使分析人員關注宏觀經濟數據，深入建筑工地、房地產企業以及相關經濟部門調查研究，掌握第一手素材，不斷提高稅源分析報告質量。

3、開展業務培訓。各級稅務部門結合工作實際舉辦稅源分析業務培訓，向稅源分析人員灌輸大數據理論、數據挖掘等現代化技術，使之能夠綜合運用圖表分析、對比分析、數列分析等多種方法開展關聯分析。

（三）加快稅源信息互聯互通

1、建設政府大數據平臺。各級政府都要建立大數據中心，打通各個部位的網絡聯結，讓各種稅源數據信息能夠匯集和交換，消除信息孤島。

2、開發稅源分析軟件。通過分析軟件收集建筑業和房地產業稅源相關數據信息，提高稅源分析效率。

3、加強稅源分析結果運用。定期在門戶網站、新聞發布會、稅收分析會上公開建筑業和房地產業稅源分析報告，回收反饋意見信息，以拓展稅源分析的廣度和深度。

4、發揮第三方機構作用。通過政府購買服務方式，聘請第三方機構開展稅源分析，利用第三方機構的專業優勢收集稅源數據信息。

（四）夯實稅源分析基礎

1、建立稅源底冊。做好稅源分析工作需要強有力的稅源管理作為保障。要全面掌握建筑業和房地產業稅源底數，應當進行稅源調查，將調查數據經過分析確認后填入稅源底冊。

2、建立評稅系統。在摸清稅源的基礎上，將每個地段的房地產價格錄入計算機系統，只要有交易發生，計算機可根據相關稅率計算出應繳稅額。評稅系統就是一種稅收征管軟件，能夠為稅源分析提供依據。

3、收集潛在稅源信息。除建筑企業和房地產企業的信息外，國家和地方經濟的發展規劃、行業發展規劃如交通建設規劃、鄉村振興規劃等，都有可能需要掌握建筑業和房地產業的稅源，應及時予以關注。■