新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)演變及特征分析

孟慶杰

(新疆建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,新疆 烏魯木齊 830026)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理是保障區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重要影響因素,房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一,產(chǎn)業(yè)的合理結(jié)構(gòu)是保障各產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本條件[1]。根據(jù)2015年3月發(fā)布的《推動(dòng)共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動(dòng)》提出的發(fā)揮新疆獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和向西開(kāi)放重要窗口作用，打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)。因此對(duì)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)演變及特征進(jìn)行分析具有實(shí)際意義。

1 新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀

目前描述房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的指標(biāo)主要有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積(計(jì)劃供給面積)、房地產(chǎn)竣工面積(市場(chǎng)供給面積)、銷(xiāo)售面積(有效供給面積)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置面積(供給過(guò)剩面積)[2]。下文的供給分析也主要從這幾個(gè)指標(biāo)的變化進(jìn)行(以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)商品房為對(duì)象,未考慮政府的保障性安居住宅)。

根據(jù)《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù),新疆自治區(qū)2013—2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)有以下變化[3],見(jiàn)表1。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從2013年的825.69億元增長(zhǎng)到2014年的1 014.41億元達(dá)到最大,后期的變化范圍在11.83%～22.9%；施工面積從2013年的9 459.55萬(wàn)m2增長(zhǎng)到2016年的11 530.59萬(wàn)m2,增長(zhǎng)21.89%,說(shuō)明前期投資的結(jié)果在逐步體現(xiàn)。

表1 新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)

空置面積由2013年的731.88萬(wàn)m2增長(zhǎng)到2016年的1 457.76萬(wàn)m2,增長(zhǎng)99.18%。其中住宅空置面積增長(zhǎng)69.88%,商業(yè)地產(chǎn)空置面積增長(zhǎng)186.1%[4]。供給過(guò)剩的狀況還在加劇,雖然開(kāi)發(fā)投資在減少,但投資積累的結(jié)果還在逐步體現(xiàn)。

2 新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析

新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的變動(dòng)受南北疆區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。為更好說(shuō)明新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)變化趨勢(shì),需要對(duì)南北疆房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,根據(jù)近三年南北疆各地州GDP平均值占新疆自治區(qū)比重,烏魯木齊占26.76%，伊犁占16.88%(在北疆最大)，巴州占10.85%(在南疆最大)。據(jù)此選擇烏魯木齊市、北疆的伊犁州和南疆的巴州作為影響分析對(duì)象。

2.1 烏魯木齊市房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的變動(dòng)分析

反映房地產(chǎn)供給市場(chǎng)指標(biāo)的量化單位不一致,在此先將計(jì)算單位不一致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資排除,然后再進(jìn)行趨勢(shì)分析。將烏魯木齊房地產(chǎn)供給市場(chǎng)中施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積和空置面積四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析,可得如下趨勢(shì),見(jiàn)圖1。

圖1 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)的變動(dòng)

2000—2016年施工面積的絕對(duì)值增加了6.4倍,復(fù)合增長(zhǎng)率為16.1%。遠(yuǎn)超過(guò)竣工面積的增長(zhǎng)。2000—2016年竣工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)3.12倍,市場(chǎng)供給面積變化幅度較大,當(dāng)時(shí)的國(guó)家調(diào)控政策起到較大作用,有效供給面積實(shí)現(xiàn)的增長(zhǎng)率較低,房地產(chǎn)商品供給存量較大,沒(méi)有與市場(chǎng)有效需求相適應(yīng)。

2000—2016年空置面積絕對(duì)值增長(zhǎng)5.7倍,超過(guò)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的幅度達(dá)126.4%,從歷年空置面積占竣工面積比率看,市場(chǎng)供給過(guò)剩一直存在。從空置房地產(chǎn)用途數(shù)據(jù)分析,其中住宅地產(chǎn)占比較大,商業(yè)地產(chǎn)占比較低。住宅房產(chǎn)的庫(kù)存占比較大,說(shuō)明供給的產(chǎn)品與市場(chǎng)所需不適應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)要從供給側(cè)進(jìn)行改革,按市場(chǎng)有效需求進(jìn)行供給,緩解行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的過(guò)度不平衡。

2.2 伊犁州房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)

伊犁州的數(shù)據(jù)由于收集不完整,伊犁房地產(chǎn)主要供給數(shù)據(jù)主要從2000年開(kāi)始,其中的空置面積數(shù)據(jù)從2005年開(kāi)始。其供給數(shù)據(jù)變化見(jiàn)圖2。

圖2 伊犁州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)變動(dòng)

2000—2016年伊犁地區(qū)施工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)30倍。2000—2016年竣工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)9.3倍(與施工面積相差過(guò)大),銷(xiāo)售面積絕對(duì)值增長(zhǎng)8.6倍,竣工和銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致。

2005—2016年空置面積絕對(duì)值增長(zhǎng)6.5倍,2005—2016年的復(fù)合增長(zhǎng)率為16.8%,其中住宅空置率較高。近5年數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的有效供給較少,未達(dá)到市場(chǎng)有效需求對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期,形成的房地產(chǎn)庫(kù)存量較大,房產(chǎn)庫(kù)存的增大對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)上游和下游都產(chǎn)生一定的影響。

2.3 巴州房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變化

2000—2016年巴州施工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)19.5倍。2000—2014年竣工面積(2015年比2014年增長(zhǎng)264.9%,2016年數(shù)據(jù)比2015年下降84%,數(shù)值變動(dòng)過(guò)大,在此用2014年數(shù)據(jù))絕對(duì)值增長(zhǎng)16.5倍。2000—2016年銷(xiāo)售面積絕對(duì)值增長(zhǎng)3.03倍。竣工面積和銷(xiāo)售面積總體趨勢(shì)基本一致。見(jiàn)圖3。

圖3 巴州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)變動(dòng)

2000—2016年空置面積絕對(duì)值增長(zhǎng)16.5倍,2016年達(dá)到239.96萬(wàn)m2,是當(dāng)年竣工面積的1.56倍。住宅房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大。市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)有效供給,形成較大的房地產(chǎn)庫(kù)存。

2.4 新疆自治區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化趨勢(shì)

新疆1996—2016年房地產(chǎn)供給市場(chǎng)數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)見(jiàn)圖4。

圖4 新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)據(jù)變動(dòng)

新疆自治區(qū)2000—2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)13.9倍,與烏魯木齊、伊犁州和巴州三個(gè)地區(qū)變化趨勢(shì)基本一致。2000—2016年竣工面積絕對(duì)值增長(zhǎng)4.13倍,銷(xiāo)售面積絕對(duì)值增長(zhǎng)5.9倍,空置面積增長(zhǎng)了3.18倍。2016年末全自治區(qū)住宅地產(chǎn)占總空置面積的55.07%,商業(yè)地產(chǎn)占30.5%。 其變化與前面三個(gè)所選地區(qū)的數(shù)據(jù)差異不大,長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)也基本接近。

3 特征分析

通過(guò)對(duì)新疆自治區(qū)和3個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)分析列出2000—2016年數(shù)據(jù)絕對(duì)值和復(fù)合增長(zhǎng)率數(shù)據(jù),見(jiàn)表2。

以上數(shù)據(jù)表明新疆房地產(chǎn)業(yè)供給市場(chǎng)特征：第一,總體計(jì)劃供給面積增長(zhǎng)過(guò)快,形成市場(chǎng)供給規(guī)模增長(zhǎng)較大；第二,市場(chǎng)供給面積與市場(chǎng)有效需求不匹

表2 2000—2016年數(shù)據(jù)絕對(duì)值和復(fù)合增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)

配,供給效率不高；第三,南疆房地產(chǎn)市場(chǎng)供給轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效需求效率更低,市場(chǎng)供給過(guò)剩比北疆更嚴(yán)重；第四,新疆總空置面積中住宅比重持續(xù)下降,近四年南疆住宅空置面積占有效供給面積平均值的78%,遠(yuǎn)高于伊犁州的64%和全疆61%的水平,南疆是去庫(kù)存化的重要區(qū)域。

4 結(jié) 語(yǔ)

新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)變動(dòng)特征主要是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)展較快,有效供給被市場(chǎng)接受速度較慢,市場(chǎng)供給產(chǎn)品不能滿(mǎn)足市場(chǎng)有效需求,根本問(wèn)題在于市場(chǎng)供給效率較低。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的范圍大、多樣性和層次復(fù)雜等特點(diǎn),要求供給的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)有效需求預(yù)期進(jìn)行調(diào)整,供給側(cè)改革是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供給低效率的主要方式[5]。而土地所有權(quán)國(guó)有化、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域壟斷化的屬性,導(dǎo)致只有增大政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制份額,適度市場(chǎng)化份額,是提高土地資源利用效率,解決新疆房地產(chǎn)供給市場(chǎng)效率不高的根本途徑。