城市更新背景下新建大型商業綜合體對周邊商業網點的影響研究
——以重慶龍湖時代天街為例

文/重慶大學建設管理與房地產學院 周 滔 曹琪銘

城市更新是對城市出現的一系列退化現象作出的積極干預措施，是城市從增量擴張轉向存量發展，尋求可持續建設的一種方式。為實現經濟上的“拆賠平衡”，再開發的項目相較之前規劃或顯著提升容積率，或改變土地用途[1]。因此，房地產企業在具體開發過程中更傾向于商業地產開發。城市更新背景下大型商業綜合體建設對周邊商業網點帶來一定影響，進而輻射整個區域的商業資源空間配置。本文基于具體案例，研究城市更新背景下新建大型商業綜合體對周邊商業網點的影響。

商業空間結構理論是商業地理學研究的主要內容。國外學者對商業空間結構理論研究積累了豐富成果[2-4]。國內對于商業地理學的研究始于20世紀80年代初期，重點研究領域為商業空間結構[5-7]。隨著計算機技術迅猛發展，地理信息系統（GIS）逐漸運用到商業空間領域并成為一種熱門技術。張珣等[8]等基于GIS對北京商業網點空間結構及其演進規律進行了深入分析，總結出影響商業空間布局的因素。田光進[9]以GIS點狀數據為基礎，采用量化指標對廣州大都市產業空間格局進行評價。

1 研究設計

1.1 理論框架

由于大型商業綜合體具有體量大、涉及面廣、吸引力強等特點，因此，在城市更新背景下，植入大型商業綜合體勢必對周邊環境產生一系列社會、經濟、環境及文化影響[10]。

在植入大型商業綜合體前，城市中心老舊街區土地用途較單一（通常為住區），周邊商業設施規模較小，主要為滿足周邊住戶基本生活需要，商業設施空間分布較扁平，結構較均衡。新建商業綜合體后，由于商業綜合體自身的人口導入條件、商業吸引能力及周邊基礎設施條件的改善，消費者進入商業綜合體所輻射領域形成圈層服務結構。由于區域土地用途的轉變，土地價值上升，地租價格上漲，檔次較高的店鋪聚集于此，從而吸引具有高消費實力的人群，帶動區域商業設施的進一步發展與完善，最終改變周邊商業空間結構。商業空間影響機制如圖1所示。基于上述影響機制，提出本文研究思路（見圖2）。

1.2 研究假設

1）H1大型商業綜合體建設激發區域商業消費活力，增加商業人氣，促進商業網點數量增加，但各區域商業網點增加程度不同。

2）H2大型商業綜合體建設所帶來的人流使周邊商業網點數量增加，新增商業網點以綜合體為中心向四周擴散，符合距離衰減規律；受地鐵影響，商業網點空間擴散呈明顯點軸色彩，與軌道交通耦合程度較高。

3）H3大型商業綜合體建設有利于區域商業活力增加，土地價值上升，租金上漲，助推商業網點自身檔次調整與升級，進而促進消費，但各區域消費水平變化存在差異。

2 研究過程與結果

2.1 研究區域

本文以重慶大坪龍湖時代天街（以下簡稱L項目）為研究案例。L項目是典型的城市綜合體，總建筑面積約12萬m2，涵蓋零售、服務、休閑娛樂、教育服務等多種業態，于2016年6月開業。本文將比較其開業前半年與開業后半年周邊商業網點的變化情況。

為在空間上進行區分，將其影響范圍劃分為3個區域，即核心區域（代號C）、邊緣區域（代號E）和競爭區域（代號P），區域劃分的主要原則如下。

1）按照商業組團特征劃分核心區域和邊緣區域的邊界。

2）按照政府商圈規劃劃分競爭區域的邊界。

區域C、E與P的邊界按照商圈規劃進行劃分，區域C與E之間的邊界按照商業網點組團分布特征進行劃分。

具體而言，核心區域C是受L項目直接影響的大坪商圈范圍；邊緣區域E是與該商業綜合體處于同一軌道交通線路的大坪商圈外圍區域，主要用于研究軌道交通對商業網點的影響；競爭區域P是與大坪商圈相鄰的一個傳統商圈，從區域格局上看，與大坪商圈有競爭關系，研究區域劃分情況如圖3所示。

圖1 大型商業綜合體開業后對周邊商業網點的影響機制

圖2 整體研究思路

圖3 研究區域

2.2 數據來源與處理

本文商業網點數據采集自大眾點評網。基于網絡爬蟲工具分別于2015年12月和2016年12月對研究區域的商業網點數據進行網頁采集，提取各商家名稱、經緯度、人均消費等數據，作為分析的數據基礎。經數據采集，共得到擁有經緯度坐標的商業網點數量2015年為1002家，2016年為4440家，這些數據主要用于驗證H1和H2；剔除上述數據中人均消費缺失或異常的商業網點后，2015年共采集到488條數據、2016年共采集到998條數據用于驗證H3。

2.3 對H1的驗證

2015—2016年各區域商業網點數量及增長率如圖4所示。區域C商業網點數量增長率最大，區域E次之，而區域P相對最少。大型商業綜合體建設能為核心區注入更多人氣，帶動核心區商業繁榮，從而促進商業網點數量大幅增加；區域E屬于L項目影響的外圍區域，距核心區有一定距離，受其直接影響較小，因此商業網點增長速率也相應較少；競爭區域P原為較成熟的傳統商圈，內部商業結構不易受外界影響，商業網點數量增長率相對最低，符合H1。

2.4 對H2的驗證

2.4.1 凈流量分析

圖4 2015—2016年各區域商業網點數量及增長率

圖5 商業網點凈流量空間分布

借用動態物質變化中“流”的定義，將美食商家歇業與開業的過程稱為“商業網點變化流”，用來描述商業網點空間變化屬性[11]。“商業網點變化流”包含原有店鋪歇業的“流出”和新增店鋪的“流入”2種類型，凈流量NF（Net Flow）等于流入量FI（Flow In）減流出量FO（Flow Out），凈流量為正時，表示商業網點凈流入；為負時，表示凈流出。

本文將研究區域在Arcmap中隨機劃分為500m×500m的小方格，方格顏色越深表示方格區域內正向凈流量越大，越淺表示負向凈流量越大。

如圖5所示，商業網點凈流量空間分布存在區域差異。整體而言，凈流量空間分布基本以L項目為中心呈向外擴散狀，離L項目距離越遠，出現負向凈流量的可能性越大，符合距離衰減原理。

2.4.2 標準差橢圓分析

標準差橢圓法是一種分析點狀數據空間分布特征的常用方法。標準偏差橢圓長軸表示點狀數據最大擴散方向，短軸表示最小擴散方向；其面積反映商業網點空間聚散程度，面積越小意味著各網點分布越接近重心，集聚程度越高，反之越分散。

本文運用Arcmap提供的標準差橢圓工具進行分析，結果如圖6所示。

圖6 各區域標準差橢圓分析

根據分析結果，除區域E外，其余兩區域2016年重心分布較2015年無顯著差異。C、P兩區域商業網點重心位于各自商圈中心；而區域E商業重心存在明顯朝東北方偏移趨勢，這主要由于地鐵站點帶來聚集效應，使商業網點重心逐漸向地鐵站點靠攏。除重心外，2016年區域E商業網點集聚程度較2015年有顯著性提升，橢圓長軸方向與軌道交通方向基本保持一致；區域C集聚程度并無太大變化，而橢圓的長軸方向由原來垂直于地鐵方向變為平行于地鐵方向；區域P商業網點空間分布集中程度稍有增加，橢圓長軸方向與2015相比逆時針旋轉一定角度，反映了商業綜合體對競爭區域的“引力”作用，符合H2。

2.5 對H3的驗證

3個區域2015—2016年各區域人均消費變化的具體情況如表1所示。

由人均消費變化率可知，區域C由于受L項目影響，聚集了人氣，激發了商業活力，因此有更多高檔商家入駐，使人均消費變化率為正且最大；區域E屬L項目影響的外圍區域，客流具有隨同地鐵線路流入核心區域的趨勢，因此人均消費變化率最低；區域P與C互為競爭關系，核心區域的商業繁榮對競爭區域帶來商業沖擊，但由于區域P商圈建設已成熟，沖擊雖存在但影響較小。

總之，大型商業綜合體核心影響區域內商業網點消費水平普遍呈上升趨勢，而邊緣區域和競爭區域內的商業網點消費水平多呈下降趨勢，符合H3。

表1 2015—2016年各區域人均消費變化

3 結語

以城市更新為背景的大型商業綜合體對周邊商業網點產生一定影響，具體表現在3方面。

1）大型商業綜合體建設將增加周邊商業網點數量，但各區域增加程度不同。

2）大型商業綜合體建設使周邊商業網點以項目為中點向四周擴散，擴散符合距離衰減規律，離核心區越近，商家凈流量越大，離核心區越遠，商家凈流量越小，進而對區域商業網點空間分布的集聚特征產生影響。此外，現階段商業網點空間集聚與擴散呈現明顯“點—軸”色彩，與軌道交通耦合程度較高。

3）大型商業綜合體建設直接使區域人氣增加，地價上漲，人均消費增長率最大且為正；邊緣區域與競爭區域受核心區人氣分流影響，人均消費增長率均為負，其中邊緣區域人均消費變化率下降幅度最大，受核心區影響較大，競爭區域由于自身結構的穩定性，下降幅度不明顯。

作為現階段城市更新的主要參與者，政府和房地產企業應合理預計項目實施后可能產生的多方影響，謹慎行事。政府在城市更新決策前應廣泛聽取項目利益相關者意見，做好協調規劃，保障項目順利實施，減少利益沖突。此外，政府應進一步完善現行商業體系，除關注大型商業綜合體外，還應注重對分散商業網點的培育，促進商業體系健康發展。房地產開發商在進行商業項目開發前應做好市場調研，明確風險，合理進行產品定位與設計，在保障自身利益的同時，應承擔起維持周邊商業穩定與可持續發展的責任。