基于安置房建設項目的風險管理與對策

申崔紅

（鄭州中原新區開發建設投資有限公司，河南 鄭州 454000）

0 引言

風險是對建設項目中存在的不確定因素進行劃分、篩選及確定。建設項目的風險管理是以風險為基礎對風險本身的識別、評估及應對的過程［1］。安置房建設既有普通房建的特點，即建設規模大、周期長、參與人員多及技術較為復雜等［2］；也有其自身特點，即前期需要進行拆遷補償，政府投入多，融資成本高，建設過程手續可能不完善，后期安置分配如何使回遷群眾滿意等。因此對安置房建設項目的風險進行分析及管理具有一定的研究意義。

1 安置房建設項目風險分析

推進城市化建設是地方政府立足于本市發展的重要戰略之一，拆遷、安置及基礎設施建設也成為地方政府的重要工作之一［3］。其中，安置房建設涉及人數眾多且資金量也較大，該資金通常采用各種方式進行融資，費用風險存在于各個環節。安置房建設過程中，涉及勘察、設計、施工及相關的質量監督單位，流程復雜。從資金籌措到安置房分配，需簽訂大量合同，合同是各方相互合作與監督的依據，其合同風險分析尤為重要。本文從費用、技術及合同3個風險因素進行分析。

1.1 費用風險

安置房費用包含拆遷補償費、融資利率、征地費用、建設費用及企業相關的管理費用。其中拆遷補償費中的過渡費、融資利率及建設期的管理費用都會隨著建設期的增長而增加，因此縮短建設周期能減少費用總支出。融資利率風險方面，投資估算采用的是當期利率，利率存在變化；市場材料價格變動也會造成超支；建設期方面，由于計劃進度編制存在錯誤，造成超支；通貨膨脹造成的成本超支等風險。

1.2 技術風險

技術風險是項目建設中的技術不成熟風險及成熟技術的人為失誤風險。作為安置房建設的相關單位必須避免人為的技術風險造成損失。

安置房建設過程涉及多項技術活動，包括融資談判、勘察、設計、監理、施工及協調工作等。主要以人的因素為主，是多方相互協作的成果，因此技術風險需要通過相互協調、管理、監督等手段進行有效控制。

1.3 合同風險

安置房建設項目過程中需簽訂合同眾多，如圖1所示。合同風險包含合同約定內容不完善、簽訂合同各方的違約責任、相關政策調整及不可抗力等。

圖1 合同結構

約定內容不完善主要是建設方在招標時對項目實施內容表述模糊。在設計階段，對交房標準沒有具體要求，設計單位僅依照控規參數進行設計，投資總額約定不祥。完成設計后，在施工招標階段，工程量清單編制不完善，存在漏項，中標單位也未及時發現，導致在實施過程中成本增加。各方違約責任是合同實施過程中常存在的，主要包含工期、費用違約等。相關政策性調整如現階段營改增對合同各方產生的影響。不可抗力因素一般是指自然災害、戰爭或政治等因素造成的損失，是各方無法控制的通常為小概率事件，一旦發生將會造成巨大的損失。

2 安置房建設項目風險對策

風險對策常采用規避、自留、轉嫁等方式。就安置房建設項目而言，首先應選擇合適的開發模式；其次加強自身的管理；三是引進先進技術，如BIM軟件進行全過程分析與管理。

2.1 采用更合理的開發模式

在安置房建設中政府采用的模式有BT（建設-移交）模式、土地補償模式、利潤分成模式及狹義PPP模式。這幾種模式進行對比如表1所示［4-7］。

各種模式都有其優缺點，政府應根據其具體情況進行選擇。目前進行的土地一級開發主要使用的是利潤分成模式。PPP模式能充分調動政府和企業積極性，但在實際運用過程中由于需要進行審批，政府需給予企業特許經營權和收益權而受到一定限制。隨著PPP模式的成熟化、法律的健全及相應專業機構、人才的增加，該模式將會為安置房建設帶來一定改進。

2.2 加強管理

組建風險管理團隊，對實施過程中的風險進行分類，重點監控。對即將發生的風險提前應對，適當投保以轉嫁風險。

1）嚴格篩選合作單位 在投資階段，篩選先進的管理企業及團隊能給予合同各方在管理上的幫助。在勘察階段，本土勘察單位對當地的地質結構有充分的了解，地質水文資料齊全，能隨時進行勘察，在確保勘察真實性的基礎上能給出更好的建議，且具有勘察周期短等優勢。在設計階段，資質等級較高的設計院在采用大型有限元軟件受力分析上較為成熟，可在滿足規范及甲方要求的基礎上適當降低成本。施工階段，更依賴于施工企業管理及項目團隊管理，一個好的項目經理能預判施工過程中的各項風險，并能及時規避，對分包單位的管理及勞務單位的管理也是控制風險的一個重要方面。

2）加強合同管理 在整個項目實施過程中，參與方眾多，合同各方都應注重合同管理，既要注重本單位合同履行，同時也應監督對方履行。一旦對方出現違約，應及時進行索賠。在合同中適度增加獎懲措施，對施工方能起到一定的激勵作用。

表1 開發模式對比

2.3 引入BIM管理

2.3.1 基于BIM技術的管理研究

安置房建設體量大、投資多、涉及單位廣，通過引入BIM技術能進行有效管理。目前對于BIM技術的管理研究，國內學者開展了下列工作。

清華大學張建平等［8］自主研發的BIM與4D相結合的技術已推廣應用于國家體育場、青島海灣大橋等工程。該技術在施工方及監理方將安全、質量數據及時錄入的前提下，可將數據與模型相關聯，能自動生成質量、安全、技術分析表，有助于質量、安全管理。北京建筑大學何佰洲等［9］通過分析得出將BIM技術應用于合同管理體系可減少不必要的變更，提高管理能力，降低合同風險，強化文本信息的統籌能力及規范計價管理模式。王陳遠［10］深入剖析了基于BIM的深化設計管理流程，得出經過復合的深化設計模型、相應的檢查碰撞報告及優化建議報告。吉林大學暢寧寧［11］通過構建BIM技術信息管理平臺，將各專業、各階段信息協同，方便溝通交流。利用BIM技術制定成本控制方案，將成本精細化到任意節點及工序，提高成本控制效率。劉占省等［12］研究了BIM技術在鋼結構等復雜工程中的設計、施工及運營維護，得出BIM技術能實現建工工程的全壽命管理，BIM技術將發展為多維管理，將實現項目的精細化管理。

2.3.2 基于BIM技術的應用案例

BIM技術在國內外很多大型工程中都已經實施，且取得一定成效。應用案例如表2所示［13-17］。

3 結語

本文就安置房建設的項目管理從費用、技術及合同3方面進行風險分析，并提出相應的對策，得出以下結論：①安置房建設風險因素有很多，其中費用、技術及合同風險貫穿整個建設周期，對其進行分析具有現實意義；②不同土地開發模式對政府及企業的資金影響不同，就目前而言，土地分成模式應用較多，隨著PPP模式實施的成熟化，將會改進安置房建設；③加強安置房建設的管理仍是應對風險的主要對策之一，同時引入BIM軟件能對成本、進度、質量及安全進行控制，也是規避風險的主要手段之一。

表2 BIM技術應用案例