我國房產稅改革問題及其建議

文/周雯琪，上海大學

房產稅一直以來作為經濟學家、財政專家、政治家以及國際評估師團隊研究的焦點，已經成為許多國家和地區最重要的地方稅種。

在我國房產稅改革的討論由來已久。自從2003年以來十六屆三中全會提出物業稅相關概念以來，我國的理論界相繼經過了開征物業稅和改革房產稅等方面的論證研究。一直到2009年1月，上海以及重慶相繼出臺房產稅改革細則，表明我國正式開始對有關房地產稅費進行改革。從開征“物業稅”開始到如今房產稅的改革，正說明了我國理論界當前對房產稅改革的認識不斷深入，同時改革決心不斷加大。

1 我國房產稅改革發展現狀

通常所說的房產稅是指在免除私人所有的非營業性住房的稅收條例以后，即對部分私人住宅實施的，其實主要還是對持有或者是使用住宅的部分納稅人在持有房產的環節的征稅。本質上應當是屬于財產稅的一種，當然也可看作一種調節稅。房地產在空間上具有惟一性和不可替代性。和其它行為征稅類似有交易、所得、資產持有和資源特許利用四個征收環節。在這個過程中一些重要的稅種包括交易稅，營業稅，所得稅，增值稅還有我們所研究的房產稅。

我國在經歷數年的房產稅的改革之路，基本上形成了一套比較健全的稅收體系。1950年1月，《全國稅收實施要則》中提出在全國范圍內征收房產稅。8月就公布了暫行條例。1984年10月，中央發起工商稅制改革，與此同時，國企也發起了第二步的利改稅進程。一些地方企業重新征收起房地產稅，房地產稅與房產稅不同，它還另外包括土地的使用稅。而后房產稅被比較正式的提出可能是在1986年的《房產稅暫行條例》中，它規定房產稅依照房屋價值扣除10%-30%以后的余值來征稅，并從當年就開始實行。但是在這之后，或許是因為實施不到位的原因，房產稅一度面臨被取消或被拆分為其他稅種的情況。這與2011年正式實行的房產稅的試點還是有本質的區別的，對于2011年的試點工作，政府可以說早在2003年開始就做了大量的鋪墊工作。

2 房產稅的改革對我國住房市場的影響分析

對于地方政府來說房產稅對地方來說最大的益處可能就是能增加地方政府的稅收收入，可能在一定程度上也能略微改善稅收結構。不過就我國目前的稅收狀況而言，房產稅占總體稅收比重還是比較低，但是隨著城區發展進一步加快，來自于房產稅的稅收可能會進一步增加，可以預期成為地方政府比較穩定的收入來源。

但是征收房產稅對房產投機者來說打擊非常大。快速發展的市場經濟下決定了房產早已超越了單純的生存需要的范疇而成為獲得投資收益的重要途徑，房產的投資屬性得到更多的關注。本身由于我國人口眾多對于房產的需求量就不小，再加上投機者一旦享受到房產市場的高額利潤就開始瘋狂囤積房子，惡性循環炒房收益越來越高，住房市場供需矛盾不斷激化，房價上漲速度越來越快，造成房地產泡沫膨脹，一旦未來某天這個泡沫破裂那么后果不堪設想。征收房產稅會使持有房產的成本，使得收益減少投機住房需求量下降，可能能在一定程度上降低房價，使其能回歸正常狀態。

因為房價的波動大投機收益也很具前景，尤其是這幾年房產市場上炒房行為嚴重，這樣更使得貧富差距更大，富人的房產越來越多且升值越來越快普通工薪階層則可能連基本的住房需求都無法得到滿足。中央出臺房產稅的目的本來就不僅限于增加住房持有成本打擊投機行為還希望通過這個獲得穩定收入，在保障性住房市場加大投入，從供給側來改善房地產市場的現狀。最早來看房產稅的前身是物業稅，但是在立法初期遇到一些問題最后在2010年的時候國務院就提出進行房產稅改革，希望擴大征收范圍，將個人所有的房產也納入征稅范圍，借此來避免物業稅之前的問題。2010年開始試點征收房產稅，上海和重慶成為第一批試點城市，原因在于上海作為東部沿海城市房價居于全國頂高水平，重慶則位于西部地區房價也不斷高，處于正常水平，各有各的代表性，且又都是直轄市便于中央進行管理。

房產稅的出臺本來就是用于減少房產持有成本和投機收益，引導房產市場的理性消費，使得房價回歸其真正的內在價值水平。

3 房產稅中存在的問題

首要問題在于征稅對象難以確定，在1986年版的暫行條例中，規定過房產稅是在城市，縣城，建制鎮以及工礦區范圍內征收，由產權所有人繳納，全民所有的房產則由有關經營單位繳納，同時還列出了一些免征的條件，這些條例一直使用到現在。然而要在我國推行房產稅的改革必定要經歷擴大征稅范圍的過程。目前我國的房產市場結構比較多元，除了普通的商品住房以外還有集資房，合作建房，廉租房，經濟適用房等多種房屋類型，真正意義上的征收房產稅當然應該針對于所有種類的房屋，不應該是像現在一部分地區征一部分地區不征，一些房征一些房不征。當然針對于不同種類的房屋應該區分，如何區別對待尚且還有很大的討論的余地。

其次也是目前在房產問題中普遍出現的問題就是房屋的擁有數額很難精確統計，甚至于很多時候會有為了逃稅假離婚這種情況出現，當前全國的房產信息還未實現全國同步聯網，尤其是在跨城市買房時很難真正了解到購房者實際擁有房產的數量，更別提要針對多套房源收繳房產稅了。

再次根據世界上大多數實行房產稅的國家的經驗來看，實行房產稅的必然趨勢是一定會擴大到農村地區的，然而農村地區稅收體制和城鎮是不一樣的，所以不同地區也要實行區別征稅，以及如何合理設置減免優惠政策側，還有征稅成本也是不能忽略的因素。還有就是房產稅本身就是為了促進公平而提出的，所以針對于高負債低收入家庭或許應該出臺一些特殊的政策。最后是房產估值的問題，當前我國既沒有房產普查登記制度也沒有專業的住房系統。我國占地面積大人口眾多，要建立起這樣完善的配套系統必然還需要很長的時間以及巨大的人力物力。

4 對房產稅發展的建議

4.1 加強房產稅法制建設

歷史上無論什么樣的改革過程中立法程序都是很重要的，房產稅也一樣，要想改革進行的順利那么法律建設很重要。我國現行的改革方案是在中央政府領導下實施的地方試點改革方案。并不算很正式，所以存在著許多問題。完善房產稅的法律建設要既要從宏觀上把握也要結合具體實際細細分析。房產稅的與人民的利益密切相關，因此不能馬虎。立法過程應該通過全國人民代表大會的正式立法程序以及聽證環節，要在中央統一立法規范下，同時給予地方一定的調整權利使得房產稅更符合各地的實際情況，更好的發揮房產稅的作用。

4.2 適度擴大房產稅的征收范圍

目前的試點情況反映出房產稅的征收范圍比較窄，主要是對多套房戶主擁有的增量房，例如在上海存量房是不征稅的，這就限制了房產稅的作用。把存量房或者是其他房源一并納入房產稅的征收范圍，能有效增加地方收入，保證地方政府正常發揮他們的職能。當然與之前討論的一樣，對于所有的房產類型不能一概而論，雖然都主張納入征稅范圍但是對于經濟適用房，廉租房等一些特殊的具有社會保證性質的房產必然要給出合理的優惠政策。

4.3 精確定位房產稅職能

從房產稅面世以來，就有太多的目光，大部分人主要是關心房產稅究竟是否能有效抑制房價上漲，甚至將這看做衡量房產稅是否富有成效的唯一標準。然而，這樣的做法反而使我們模糊了房產稅的定位。我們應該始終明確房產稅的職能到底是什么，在何種原則下能最大發揮房產稅的經濟效應。定位要準，改革之路才能越走越順。

在了解過重慶和上海的試點情況以后，認為當前我國房產稅的定位應該位于引導和調節的程度上。首先是要對購房者進行正確的引導，要建立合理的住房消費觀，摒棄隨大流的心里，保持理性消費，不可盲目跟風一味追求高檔房，使得當前市場上的房地產資源得到合理配置。其次是稅收杠桿對經濟的調節作用，要在一定范圍內限制約束房地產市場的投資投機行為，合理調節保障性住房和商品房的結構。政策一旦制定的科學且完善，房產稅在一定程度上會鼓舞地方政府，促進職能轉變。