“空置稅”爭議

文 《法人》記者 李立娟

空置稅抑制房價的心理作用可能會大于它的實際意義，其到來應該說不會那么快，具體還需要更多的時間修正

據相關媒體報道，10月9日，由國務院參事室公共政策研究中心、新華網思客聯合主辦的2018年第三期《參事講堂》在新華網舉行。國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興發表主旨演講，探討未來中國城鎮化的發展方向。

他表示，為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，房地產稅應該分解為四個稅：率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然后再從容考慮物業稅。

關于中國房屋空置情況，仇保興表示，我國房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到20%。而從國際上看，一般采取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

房地產稅的立法正在推進，房屋空置稅又一次引發社會公眾的關注，究竟何去何從，引發關注。

空置稅呼之欲來？

根據騰訊網、騰訊房產研究院與中國房地產報此前聯合發布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示：中國主要城市的住房空置率整體水平在22%26%。

“目前一線城市空置率22%，二線城市24%。按照國家電網‘一年用電不超過20度’的標準，2017年全國大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農村的房屋空置率則為14%。”就現在各大城市房產空置的具體情況，東恒律師事務所資本事業部主任殷建新對《法人》記者表示。

他進一步對記者解釋道，房產空置稅是指對房地產商開發完成后銷售的商品房過度空置或房屋的所有者空置達到一定時間段后，根據空置年限采用累進稅率所征收的懲罰性稅賦。

艾媒咨詢CEO張毅同時對《法人》記者說，空置稅抑制房價的心理作用可能會大于它的實際意義。因為空置稅會有一定的壓力，對房產的囤壓起到一定的影響，對于炒房客來說，資金壓力可能還是會有的，總體來說，如果比較大體量資金積壓的話，資金壓力要求他們轉手的比較快。如果這個周期超過兩年到三年以上，實際上是很難盈利的。所以一般來說，空置稅會對專業炒房起到一定的作用。

“另外一個就是家庭儲備的可能性因素，因為現在有很多房產是為自己孩子預留的。所以這種情況的空置稅，立法細則里面可能會有一些基于實際情況的說明，這個恐怕還是有一定的討論空間的。”他補充道。

關于近期空置稅經常被提起的原因，殷建新認為，目前我國部分大城市住房空置率已接近或超過國際警戒線。房屋空置浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平，貧富差距加大。因此，征收房產空置稅十分必要，房產空置稅就是政府為了充分利用資源，而對空置的居民房產進行收取一定量的稅收。

張毅也認為，房產空置稅經常被提起，主要也是在考慮整個房價空置，是作為一種手段或者調節方式而出現。

就房地產空置稅對化解我國一些城市高房價難題的影響力度，殷建新認為，房地產空置稅帶來的利處包括：打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的企圖，迫其降價促銷；對于擁有多處房產而又閑置的房主，可以迫使他們出租或出售自有房屋，對抑制房租、房價過快增長，解決中低收入家庭的居住需求有著積極作用。

張毅則認為：“我倒是覺得，對整體來說有一定的幫助，對價格的趨穩有一定的程度。但是對于一線或者中心城市，或者比較大的城市來說，恐怕還是比較有限的。”

他進一步說，因為一線城市或者比較大的中心城市，總體來說其人口屬于凈流入為主，也就是說流入比流出要明顯，或者說流入都是高知人才為主。這樣的話，對于中高收入人群和經濟的發展來說，房價上漲的壓力還是難免的。

“換言之，對一線城市的增長，可能控制力有限。但是暴增肯定不會發生，經過與其他國家的對比分析，我國的總體房價，并不算高，本質上還有上行的空間。”張毅認為，對于空住率來說，也有上行的空間，因為目前不管是租和售的房子，抑或者自住，其實高流轉還是比較頻繁的。

五年內不會進入立法程序

今年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，包括各類立法項目116件。其中，第一類項目69件，即條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內擬提請審議。房地產稅法被列入第一類項目，提請審議機關或牽頭起草單位為全國人大常委會預算工作委員會和財政部。

“如無意外情況，自2018年至2023年，空置稅不會進入人大的立法議程。”殷建新對《法人》記者說，推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場囤房行為，如果稅率定得太高，現在的市場情況下，一線以外的市場大多會崩盤，估計內地短期內不會推出。需要對房地產相關稅種進行歸并，總體設計，系統推進房地產稅制改革。

張毅同時認為：“空置稅應該不會那么快，現在主要問題是房產稅如何落實，整個稅種的實施和健穩的發展，需要一定的修正時間。”

他進一步表示，在這個過程中，因為房地產的房產稅主要是稅種在交易過程中產生的。所以房產稅到底運行得怎么樣，對中國的整個社會經濟的影響是什么程度，首先需要一個觀察期。等房產稅穩定以后才有可能推進空置稅或者類似其他的稅種。因為房地產行業比較特殊，針對房地產的稅種醞釀出臺，過去十幾年里都是作為整個國民經濟的一個很重要的抓手，這個影響確實比較大，所以整體還是會很慎重。

就投資和投機造成的住房空置究竟占了多大比重，殷建新認為，我國不動產登記制度還不夠完善，要等待對住房空置進行精細統計。

張毅則對記者解釋道，在投資和投機兩者之間，在空置情況方面，投資比投機要強一些。如果一定要給一個比例的話，投資可能會占70%，投機大概會占30%。所謂投機就是以炒房為目的。而對自己的資產配置，有可能是股票，有可能是基金，也有可能是房產，這叫投資，投資是一個很正常的保值方式。所以某種意義上來說，適當的投資類型，不應該囊括在空置稅的范疇。

落地恐不易

如果要落實空置稅的前置條件，張毅認為，數據是最為重要的因素，因為要驗證空置稅對房價影響的辯證關系，需要控制在一定的辯證數據內。現在房價整體來說上漲的比較快，一定要有一個非常有效的數據去驗證，有可能會得到一定的結果。否則空置稅實施起來，可能會導致弊大于利的后果。

“所以我覺得空置稅一定要有非常充分的論證才可以，我不認為可以輕易地提上議程。”張毅強調。

殷建新則認為：“可能會率先在人口凈流入的大城市開征住房空置稅試點。”

“其他國家來看，空置稅的整體功效還是調節整個的產業布局，對稅收本身貢獻度其實總體來說都不大。空置稅在各國所占的比例也不大，它只是一個區域分布的調節。所以，有不少國家去做，但是對于發展中國家整體來說還是偏少。”張毅對記者說。

殷建新對《法人》記者舉例論證道，法國房屋若空置逾一年便要征收樓價10%的稅款，空置兩年是12.5%，三年為15%。荷蘭政府則有權拆掉長期空置的房屋，若有房屋長期空置，便容許其他市民入住，若業主想奪回房屋則須證明該屋空置時間沒有超過12個月。在溫哥華，則須申報是否空置房，空置6個月須繳房產價值的1%，謊報業主將面臨每天罰款1萬加元的嚴厲處罰。英國房產被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋征收100%的額外市政稅。瑞典政府有權征用空置單位廉租于無房家庭。

結合國際上的經驗，殷建新認為，就國內的現實情況來說，現在需要對于“空置”做出統一的定性再談其他。建議對房屋空置稅進行分類：一是對開發商征收的增量空置稅，二是對擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。

張毅也對《法人》記者說，房產空置稅是一個對房產不得已而為之的辦法，也就是說出臺這個稅種是偏下策，不應該是首選。

“因為現在房產作為一個保值工具或者增值工具，在過去十幾年里面，大家在廣泛使用。但是最近這三五年，由于整個房價的上升，其實是趨緩的。”張毅說。

其次，包括北京在內的大城市現在建了大量的經濟適用房或者是廉租房，這對城市高速房價的增長是有緩解作用的。

“最后一點是消費觀念的轉變，公眾對于消費觀念相對來說轉變得比較好。因為相較于之前因為房子有增長空間，認為一定會比利息要快，所以想辦法貸款買房子。這樣的生活樂趣或者是質量會明顯降低。而現在，隨著消費觀念的轉變，都將有助于推動整個房價緩慢或者是趨穩的勢頭。”張毅最后對《法人》記者強調。