關于“營改增”后房地產企業稅負變化的思考

朱青

[摘 要]營改增給房地產企業帶來了各種稅務負擔上的問題，以及納稅人身份認定的困惑。房地產企業的納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，文章從兩種納稅人身份的角度分析“營改增”后房地產企業的稅負變化，再針對這些稅負變化給予相應的措施意見。

[關鍵詞]房地產企業；“營改增”；一般納稅人；小規模納稅人

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.36.136

1 引 言

對于房地產企業來說，其過去使用的營業稅計算較為容易，相比較來說增值稅的財務核算就復雜得多，給企業財務管理給予了更高要求，相應地，也帶來了更大的財務壓力。就實際情況來說，由于稅收的抵扣上的不同，營改增對房地產企業產生了很大影響：作為一般納稅人，可以抵扣增值稅進項稅額，一些小規模納稅人的房地產企業雖說是能夠擁有增值稅專用發票也無法抵扣進項稅額。文章通過分析某房地產企業“營改增”后被認定為不同納稅人進而負擔不同的稅務的例子，并得出結論，希望能為房地產企業提供一定的參考。

2 “營改增”對小規模納稅人總稅負的影響

2.1 總體分析及假設

從“營改增”試點房地產企業的實施效果來看，小規模納稅人企業經過“營改增”后較原先營業稅是獲益的。以下筆者將從理論上分析小規模納稅人得益于這一政策的原因。假設Q企業為房地產企業，同時做出如下假設：其一，Q企業只負責一項業務，就是說再沒有其他的額外收入，也沒有遞延所得稅資產或遞延所得稅負債；其二，在“營改增”前后，企業的銷售總收入額沒有變化，都是E；其三，在“營改增”后，企業的銷售收入包含了稅收入；其四，在“營改增”后，增值稅銷項稅額為S；其五，營業稅金和附加稅金只包含了稅率在5%的營業稅、稅率在7%的城市維護建設稅、稅率在3%的教育附加費以及1%的地方教育附加費；其六，涉及的適用所得稅其稅率為25%，沒有優惠政策予以幫扶，不用牽扯進其他三項期間的費用。

2.2 具體稅金分析

基于上述假設，分析“營改增”后小規模納稅人總稅負的變化。

（1）營業稅金及附加分析。“營改增”后，房地產企業城市維護建設稅和教育費附加稅費率均不到銷售收入的百分之一。顯然“營改增”后稅費率有了明顯下降。因為增值稅征收率的實際負擔率比原營業稅稅率下降，因此城建稅和教育費附加較原來下降。

（2）企業所得稅分析。“營改增”實行后，因為增值稅價稅分離的緣故，營業收入的下跌比例遠遠低于營業稅金及附加的下跌比例，且增值稅不能抵減，導致應繳所得稅額增加，不過增幅相對較小。

（3）凈利潤分析。對于小規模納稅人來說，不論是營改增前繳納的營業稅，還是營改增后繳納的增值稅，在名義上稅率均是5%。值得一提的是，增值稅是價外稅，營業稅為價內稅，造成營改增后實際稅率不斷下滑。再加上其他稅種稅負間有變動，最終使得總稅負減少，凈利潤增加。

3 “營改增”對一般納稅人總稅負的影響

“營改增”政策對企業稅負的影響，主要表現增值稅的稅額與原營業稅的差異，這一改變會導致相關各項稅種稅負也發生相應變化，最終影響總體稅負。

以被認定為一般納稅人的某房地產企業Q為例，做出如下假設：上述分析小規模納稅人的總體稅負變化的假設的第一條、第五條、第六條同樣作為此處的假設，另外補充的假設為：第一，“營改增”前后企業的銷售收入總額均為S，稅收改制以后變成增值稅；第二，稅改前后營業成本不變均為C，稅改后的營業成本是含稅成本，成本中可抵扣金額占比為R，且可抵扣進項稅率主要為16%和11%。

由上分析可知，營改增對一般納稅人的影響方向具有很大的不確定性，其中起關鍵性作用的因素是可抵扣金額在營業收入中所占據的比重。

4 “營改增”后房地產業應對建議

不論在稅收、建設費用、財務費用、企業內部管理還是資本變現、利潤升降等，“營改增”后都會有實質的影響，類似的短期效應將造成房地產企業在財務管理思想上發生轉變。這或許是一次機遇，同樣也將會是一場挑戰，尤其是對于那些剛剛起步的中小型房地產企業。因此，企業應該采取措施來處理這些問題。

4.1 健全增值稅發票的建設工作

在上文中涉及的兩個方面都離不開增值稅發票的規定，而且還作為進項稅抵扣增值稅的必要證明。一般情況下房地產企業因開發周期時間較長，涉及的成本支付金額較大，故很難在短時間內收回全部增值稅發票，當然這并不包括因各種原因不能提供專用發票的狀況。所以，在營改增之后，房地產企業需對增值稅專用發票的收回加以重視，不論是項目運行前期的建材供應商，還是設備租賃公司，更重要的是項目的總分包商，都要確認是否可以及時提供有效的增值稅發票。在項目進行過程中要加強、提高部門和人員隊伍建設和培訓，采取相應措施，實現跨地區快速收款、收到發票后及時認證抵扣。與此同時，還要對低價非法扣減發票行為進行嚴厲禁止，一經發現，要給予大力的懲罰。

4.2 依據市場動向調整企業主打產品的結構和方向

為了實現住宅房地產企業的精細化裝修，增加稅收抵減，并考慮到市場近年來對精裝修產品需求的攀升，各房地產企業一定會加大裝修力度，建造高級公寓和豪華別墅，與優秀的精裝修及軟裝等企業緊密聯系，形成一條產業鏈。同時，要把控好裝修裝飾的成本總價和其對產品溢價的提升，以獲得更好的收益。在中國相關的財稅條例中：銷售的房屋中已安裝有排水、通風、照明、中央空調、家電、通信、消防等輔助設備和設施的情況下，不論核算工作處理如何，均應視為建筑物或構筑物的一部分在營業稅中被扣除，因而在順應國家有關標準和規定時適時轉變產品結構、改變發展方向。這樣，才能在符合規定、符合常理的情況下實現企業的戰略性調整和轉型。

4.3 做好不同稅制和公司稅會計的轉移工作

在未來，房地產企業必然面臨新舊稅制的變革。房地產企業首先需要加強財務人員對稅務政策的解讀和培訓，對“營改增”后會計核算認真學習。企業對接的稅務單位由地方稅務局發展為國家稅務局，對于地方稅務機關來說，會損失一些稅源，但加強了稅收征管工作。對于企業來說，聯系單位的變化會影響財稅工作環節、工作方式和工作管理。稅務稽查工作如果不到位，會快速地被卷入稅務風險中，從而影響之后的工作、資本變現和業務的運作。

4.4 提升財務人員的專業財稅管理能力

在新舊體制的過渡階段，大多數房地產企業都必須面對稅務工作的艱難轉型，這讓很多企業都很難快速適應。在這種情況下，若是具有較強能力的財務會計人員，能夠很快地縮短企業的調整周期，讓企業在短期內更好地適應新的稅收政策。由此可見，加強會計人員的專業培訓是必不可少的，不論在哪次的稅制改革中都能促進企業長遠發展。在國內，增值稅是刑法中唯一需要負刑事責任的稅種。除了對單位要進行懲處外，相關負責人還將被判處拘留、監禁或無期徒刑，因此房地產企業的財會人員應增加對“營改增”的培訓，更加嚴格地要求，確保企業健康持續發展。

5 結 論

在“營改增”之后房地產企業的總體稅務負擔取決于營業收入、成本（各項成本的稅率）、可抵扣金額在營業收入中所占據的比重，總體稅務的變化相對來說不易確定。不過可以通過相應的模型找到一個持平點，當房地產企業毛利率增加并超過平衡點時，“營改增”后納稅人總體稅負增加。在這種情況下，企業可進行業務細分，為不同的業務成立不同的公司，進而享受“營改增”后小規模納稅人的益處，最終降低總體稅負。

參考文獻：

中華人民共和國財政部.企業會計準則 [M].北京：經濟科學出版社，2006.