我曾參與浦東的開發開放

劉天同

我國的改革開放經歷了砥礪前進的40個春秋，浦東的開發開放也已走過了不同凡響的28年征程。每當來到黃浦江邊，瞭望浦東數不清的高聳入云、形態各異的大廈與浦西外灘鱗次櫛比的近代建筑，構成相映成輝的壯麗景色，總是心潮澎湃，難以平靜，使我回想起參與浦東開發開放的歲月。

參與浦東開發開放的可行性研究和土地法規起草及地價測算

那是在上個世紀80年代后期，隨著我國改革開放、經濟和城市建設的發展，市政府在有識人士的倡議下，對浦東的開發建設開始了可行性研究，進而引起了亞洲開發銀行的興趣，愿意拿出經費與中國專家共同研究。要開發浦東離不開土地這個重要載體，對浦東的土地資源如何利用，是一項重大課題。我當時在上海市土地局政策法規室任職，又具有高級經濟師職稱，受組織委派，以專家身份參加浦東開發建設專家組的可行性研究工作。專家組成員有來自市計委、城市規劃、金融研究等方面的專家，我分工負責浦東開發開放建設中的土地政策和運營機制方面的研究。當時我國城市土地使用制度改革剛剛起步。

1990年4月18日，黨中央和國務院正式宣布開發開放浦東。市政府不久即成立了浦東開發辦公室。

浦東的開發開放實施，首先從規劃、政策法規和開發體制上進一步深化。在規劃方面，劃分了陸家嘴金融貿易區、金橋出口加工區、外高橋保稅區和張江高科技園區，并分區成立開發公司，以企業方式開發運轉；政策法規方面，開發辦確定研究制訂投資浦東優惠政策，浦東土地使用開發管理、保稅區運行管理和外商來浦東投資項目審批等九個法規。市土地局負責制訂土地法規，成立了由我具體負責的法規起草小組。當時正是8月初的高溫季節，為了集中時間和精力，起草小組成員全部住在市郊的上海縣縣委招待所。經過一個星期的緊張研究、反復修改，分管的倪天增副市長和市府秘書長親臨招待所召開會議討論修改，最終完成了《上海市浦東土地管理若干規定》的起草工作，9月初與其他幾個法規一同報經國務院同意正式對外頒布。按照《若干規定》，浦東新區的土地全部納入了有償使用范圍，以土地為資本，招商引資，推動浦東的開發開放。

要用土地招商引資，首先碰到的是地價問題。當時的朱镕基市長要土地局將浦東每塊土地的地價測算出來。地價是一個十分復雜的問題，它涉及地塊的區位、用途、容積、使用期限、開發程度等，還涉及到市政設施、法規保障、勞動力素質、市場情況以及國際國內政治氣候等。當時在國內不僅沒有地價評估的行業，而且懂得的人也很少。我與法規室有關工作人員收集了國外的有關二、三產業地價資料和國內大量市政配套、拆遷、征地資料，通過綜合整理分析，采取成本逼近法測算出了陸家嘴、金橋、外高橋三個開發區的金融貿易、生產加工、倉儲以及住宅等二、三產業用地的基準地價，報經市政府同意參照執行。1991年6月1日，市土地局向陸家嘴金融貿易區開發公司出讓了1.51平方公里土地6.7億元的地價，和向金橋、外高橋兩個開發公司各出讓4平方公里各為2.4億元的地價，就是按基準地價計算的。當時三個開發公司剛開始啟動，受讓的地價均實行背書空轉，到1992年三個開發公司改制為上市公司時，空轉的地價均轉為國有股變為實轉。三個公司都以土地為資本，引進資金，合資成立聯合開發公司和股份制公司，并以土地筑巢引鳳對外招商，吸引了大批國內外投資者來浦東開設工廠、倉儲，建造金融辦公貿易大廈、公寓、別墅。經過十多年的開發建設，浦東就建設形成了上海現代化的新市區，陸家嘴金融貿易區成為上海城市新的象征。

參與陸家嘴金融貿易區的招商土地轉讓談判和合同簽訂

1990年我已屆離休年齡，應聘到浦東陸家嘴金融貿易區開發公司當顧問。當時了解土地批租轉讓的人才很少，懂得房地產開發經營的人也不多。按照公司領導的要求，我首先比較系統地對公司員工進行這方面知識的培訓，并收集編印了土地批租轉讓、房地產開發經營法規匯編等文件，對陸家嘴金融貿易區規劃范圍內的地價，按照每幅地塊的規劃參數進行測算，還起草了土地使用權轉讓合同和預約用地協議藍本。在對外招商后，參與接待前來浦東考察的中外客商。在1992年小平同志南巡講話后，國內外客商大批涌來，公司門前車水馬龍，辦公樓走廊里都擠滿了客人，真是應接不暇，浦東開發開放形成了新的高潮。為了幫助海外客商了解土地轉讓和房地產的開發政策，1992年夏我參與主持由陸家嘴公司聯合上海市房地產業協會與臺灣潤泰集團在上海瑞金賓館召開的海峽兩岸房地產政策研討會。

在土地批租轉讓方面，從1991年6月參與安徽談判轉讓第一幅地塊開始，我先后參與山東、江蘇、深圳寶安、浙江嘉興等省市和金融貿易系統的人民銀行、中國銀行、深圳招商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行以及農工商集團，石油、煤炭、華能、保利、外經貿委等中央企業、部門談判簽訂土地轉讓合同數十宗，這些企業、銀行、部門先后在受讓地塊上建起了裕安、齊魯、江蘇紫金山、華都、嘉興、寶安和銀都、國際金融、世界金融、交銀、金穗、巨金、華能、證券、金茂以及新上海國際、中油、中煤、中達等金融辦公貿易大廈。

為了進一步擴大浦東開發開放對外影響，1992年初陸家嘴公司確定拿出東方路世紀大道轉角處2-2-1號地塊，委托香港仲量行進行國際招標。當時梁振英先生還在仲量行任職，我配合梁先生在上海希爾頓飯店一同研究起草制定了一套國際招標法律文本，4月又與陸家嘴公司的主要領導赴香港舉行新聞發布會，宣傳推介。經過投標，當時金馬集團報價最高，在評標中，市領導認為浦東開發剛開始，地價不能抬得太高，最后由臺灣湯臣集團以每平方米263美元的樓面價中標。當我們將中標書送達住在花園飯店總統套房的湯君年、徐楓夫婦時，他們高興得手舞足蹈，當即拿出香檳酒舉杯慶祝。湯臣集團以此為契機將資金大部分轉來浦東投資房地產，在中標的地塊上建起了智能型金融大廈后，在浦東又投中了高爾夫球場，并先后在外高橋、張江、陸家嘴等開發區受讓地塊上建起商務中心、酒店、別墅、高級公寓。湯臣集團不僅逃脫了東南亞金融危機的影響，而且在浦東獲得了豐厚回報。

通過土地的國際招標，浦東的地價上了一個新的臺階。在陸家嘴的中央商務區最早的多家內資銀行協議的批租地價是參照基準地價每平方米土地面積1000美元左右，而后來隨著浦東開發的迅速發展，大橋、隧道、地鐵等市政設施的竣工使用，地價也迅速上升，到1993年沿江香格里拉酒店的土地每平方米樓面價達到598美元，合每平方米土地價為3000多美元。88層的金茂大廈是外經貿部聯合全國二十多個省市的外貿公司聯合投資建造起來的，金茂是經貿的諧音，由美國一家設計公司設計，塔樓的造型是仿照中國古代的寶塔，群房像一本翻開的經書，其地價因外經貿系統在陸家嘴地區有個腸衣廠要動遷，就以此廠址調換金茂大廈的選址用地，不足部分補差。金茂大廈的地價是以最優惠的成本計價的。

參與與泰國正大集團談判，組建上海富都世界發展有限公司，并擔任顧問11年

浦東開發開放啟動之初，外商對浦東的開發大都持觀望態度，而泰國正大集團對浦東甚感興趣，有意投資成片土地的開發，市政府要陸家嘴公司出面與正大洽談，時任陸家嘴公司總經理的王安德，要我配合他與正大集團談判。從1991年9月19日在貴都大酒店第一次洽談開始，前后經過一年多時間數十次的艱巨談判，終于在市政府和浦東開發辦公室有關領導的干預協調下正式達成協議，合資組建上海富都世界發展有限公司，聯合開發陸家嘴路以南至東昌路的沿江成片土地，陸家嘴公司以土地使用權作價入股，正大以同等美元現金投入。經過籌建，合資公司于1992年8月召開第一屆董事會，正式開始啟動。我受陸家嘴公司的委派，又受聘為富都公司的顧問，協助公司的土地開發、地塊招商轉讓和房地產的經營，一直顧問到2004年春節，整整11年。在富都公司期間，我幫助招商引資，多次去香港、新加坡等地推介招商，還曾率領浦東房地產代表團赴美國考察。我先后參與臺灣震旦、香港嘉里、股東泰國正大、臺灣湯臣以及內資鵬利等集團談判，簽訂土地轉讓合同。在這些土地轉讓談判過程中，因地塊規劃容積率都比較高，建筑體量大，一座建筑少則五六萬平方，多則十幾萬、二十幾萬平方，正大廣場連同地下高達24萬平方米，所以投資額也比較巨大，每幅地塊轉讓談判過程都很復雜，并有不少生動的故事情節。如現在聳立在浦東江邊的金色震旦大廈，最早是股東正大集團看中這幅地塊，欲受讓建造正大中國總部，但在談判過程中，我們評估開價每平方米樓面價500美元，而正大還價只肯出300美元，后來加到350美元，一直談了半年達不成協議。這時臺灣震旦得知這幅地塊區位情況，董事長親自來到富都公司，指定要受讓這幅地塊，而且按富都公司的開價，不還價，當天晚上就談妥簽訂了合同。又如浦東江邊超五星級的香格里拉大酒店，受讓的地塊當時是造船廠，我陪同郭賀年老先生到廠區江邊視察，他一眼就看中定了下來，每平方米樓面地價598美元，當時在浦東是最高的了。后來投資方一直后悔地價買高了，但在酒店建成開業后，每個窗口向浦西看過去都像一幅壯麗風景畫，生意異常興隆，投資方不再后悔地價高了，而且6萬多平方的建筑已不敷應用，又在鄰邊受讓一幅地塊，建造酒店二期。

現在陸家嘴至東昌路近一公里長的沿江地帶，昔日的陳舊廠房、倉庫、碼頭和棚房簡屋區域已被風光綺麗的濱江游覽大道和宏偉壯觀的震旦大廈、香格里拉大酒店、正大廣場、花旗銀行大廈、湯臣一品星級公寓、鵬利海景花園等現代建筑群所替代，形成浦東的新外灘。

我在即將離休之前能參加浦東開發建設的可行性研究和政策法規的制訂，離休后又能有幸參與浦東新區的開發建設、招商引資、土地轉讓，前后達15年之久，這是我一生中最有意義、最值得紀念回味的15年。日月悠悠，我已年近九旬，國家在發展，浦東在前進，生命雖然有限，改革開放的光輝歷程會被長久紀念。