新收入準則對中小房地產企業的影響及對策

（新疆農業大學 新疆烏魯木齊830052）

一、引言

為了提高企業會計信息披露質量,增強企業間會計信息的可比性,財政部于2017年7月5日頒布了新修訂的《企業會計準則第14號——收入》(以下簡稱“新收入準則”),并對施行時間作了如下部署:在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業,自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業,自2020年1月1日起施行；執行企業會計準則的非上市企業,自2021年1月1日起施行。同時,允許企業提前執行。

新收入準則的頒布將對各個行業、各類企業產生不同程度的影響。企業有關業務的會計處理,收入、利潤等重要指標發生的變化,企業的日常管理和戰略決策,例如薪酬計劃、投融資安排、資本運作、稅務籌劃等,都需要重新審視并做出相應調整。企業可能需要對現有的商業模式和合同條款進行梳理、修改會計流程和內部控制規范、升級信息系統等。

對于執行企業會計準則的廣大中小房地產企業來說,按照新收入準則的施行時間表,目前應該是逐步適應新收入準則的黃金過渡期。企業可以根據自身的財務狀況以及適應準備程度自主決定是否提前執行。在這段時間里,中小房地產企業的財務人員需要掌握新收入準則對收入確認的新要求,培養新時代的財務思維,結合企業的經營特點,制定一套行之有效的會計核算體系,做好新舊準則變化下會計處理的無縫對接和平穩過渡,將新收入準則給企業帶來的不利影響降到最低。

二、新收入準則頒布的背景

2006年2月,財政部發布了《企業會計準則第14號——收入》和《企業會計準則第15號——建造合同》,前者適用于企業在銷售商品、提供勞務和讓渡資產使用權時取得的收入,后者適用于企業在建造工程中所取得的收入。這兩部準則的核心原則是對銷售商品取得的收入進行確認應以風險和報酬是否轉移為前提,對提供勞務和建造工程所取得的收入進行確認應采用完工百分比法。這兩部準則滿足了當時經濟發展的需求,提升了企業會計處理的質量水平。但由于最近幾年我國市場環境發生了較大變化,企業間的交易事項變得十分復雜,從而導致在實務中對準則的執行出現了許多問題。不同企業在對收入進行確認時采用了多種標準,沒有一個統一的尺度,很多企業將收入準則與建造合同準則混為一談,互為他用,難以區分收入屬于銷售商品還是提供勞務、在金額上是按總額還是按凈額核算。這些問題影響了我國財務體系建設,制約了企業的發展。為了切實滿足我國新時代社會經濟發展的新需求,有效解決以上問題,修訂和完善收入準則已刻不容緩。

2014年5月,國際會計準則理事會(IASB)頒布了《國際財務報告準則第15號——與客戶之間的合同產生的收入》(IFRS 15),自2018年1月1日起生效。IFRS 15是國際會計準則理事會 (IASB)與美國財務會計準則委員會(FASB)為制定一套國際財務報告準則和美國公認會計原則(USGAAP)均適用的趨同會計原則而開展的聯合項目的成果。IFRS 15取代了舊IFRS收入準則及解釋對收入確認原則的交叉闡述,提出了統一的五步法收入確認模型。為了加強和規范企業會計行為,有效解決我國收入準則實施中出現的各種問題,實現我國企業會計準則與國際財務報告準則的趨同,財政部借鑒IFRS 15,并結合我國企業的具體情況,頒布了新收入準則。

三、新收入準則對中小房地產企業的影響

新收入準則規定“在客戶取得相關產品控制權時”確認收入,改變了舊準則“在主要風險與報酬轉移時”確認收入。中小房地產企業商品房的銷售模式分為期房模式和現房模式,期房銷售基本上是以預售方式進行的,在舊準則下,當房企收到購房者的預付款時,在會計上通常作為預收賬款處理,不確認收入,一直等到最終完工交房后才確認收入,這時才發生相應的納稅義務。在未交房前,即使已經收全房款,也不確認收入,從而產生納稅時間差。新收入準則下,房企的銷售收入確認條件是在將商品房的控制權轉移給業主時確認,并且需要區分時點轉移還是時段轉移。時點和時段的區分遵循“非此即彼”原則,也就是說先看是否屬于時段轉移,如果是則區分結束；如果否,那就是時點轉移。

新收入準則第十一條規定,滿足下列條件之一的,屬于在某一時段內履行履約義務；否則,屬于在某一時點履行履約義務:(1)客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益。(2)客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品。(3)企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途,且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。按照以上規定,現房銷售顯然是不滿足條件的,屬于在某一時點履約,收入確認時間與舊準則一樣,這塊業務對中小房地產企業沒有造成太大影響。但是對于期房銷售,由于商品房尚未完工,所以不符合前兩個條件,那么是否滿足第三個條件呢?一般來說,期房預售同業主簽訂合同時已經明確了具體房號,而且合同規定業主不得退款,銷售方有權要求業主支付已完工部分的價款,在這種情形下對預售的單套房子來說具有不可替代性。同時合同對房款的支付進度也進行了約定,不少房企在房屋竣工備案之前會收齊合同全款,即使沒有收齊全款,根據房款的支付進度,房企也取得了剩余房款的收款權,收款權受到法律保護。因此,房企期房銷售滿足第三個條件,屬于時段履約,需要在一段時間內確認收入,也就是說無需再等到“交房”這個時點才確認收入,在預售之后就可以按照履約進度來確認收入,房企期房銷售收入的確認顯然比舊準則提前了。中小房地產企業需要提前納稅,導致大量資金提前流出,影響了企業的現金流,從而引發一系列財務風險。

四、中小房地產企業的對策

中小房地產企業實力較弱,面臨著拿地難、融資難,企業利潤越來越薄,留給這些房企的生存空間已經十分狹窄。中小房地產企業的籌資方式主要為自籌資金、銀行貸款,其中銀行貸款占中小房地產企業負債的比重較大。當房地產市場出現整體下滑或是不景氣的情況下,企業的資產狀況會惡化,償債壓力加大,現金流吃緊,資金鏈斷裂風險加大。新收入準則下,廣大中小房地產企業只有選擇積極應對才有出路。

（一）調整商業戰略，拓寬融資渠道

中小房地產企業應面對困難,認清形勢,根據市場行情盡快調整自身的商業戰略,及時掌握和了解國家對房地產行業宏觀政策的變化,不錯過對自己發展有利的金融扶持政策,適時采取應對措施,想方設法解決資金緊張問題,積極拓寬各種融資渠道。可以借鑒一些歐美房地產企業的融資模式,采取例如土地典當、租賃權融資、委托貸款、過橋貸款、權益性融資、民間資本融資等新型融資方式,找到一條有效破解企業融資難的道路,獲得新的發展空間。

（二）調整合同條款，規避收入風險

為了有效應對新收入準則關于收入確認的條件,可以將合同中相關條款進行修改。因為根據新收入準則的條款,只有在房企實際交房時業主才取得控制權,收入確認時點與舊準則一致,對中小房地產企業來說也就不用提前納稅,可以在這個時間段充分利用業主的預付購房款,以緩解自身的現金流緊張問題。

（三）加強新收入準則學習，強化危機意識

廣大中小房地產企業的財務人員要認真研讀新收入準則的條款,結合本企業的業務特點,仔細分析新舊準則的不同之處,及時調整相應的賬務處理方法,優化完善相應的財務流程,同時人力資源部門要定期組織各部門進行培訓交流,不斷強化員工的危機意識和責任意識。

（四）加強財務管理，完善財務信息系統

當今企業生存和發展的基礎是保持穩定的現金流,“現金為王”已成為廣大企業的共識,從某種意義上來說現金流比賬面利潤更實在、更重要。對中小房地產企業而言,加強對現金流的管理顯得尤為重要。在日常財務管理中,企業務必建立費用管控目標,加強費用管控力度。在財務管理中要以新收入準則為準繩,提高收入確認的準確性,對不符合新收入準則的賬務處理要及時糾正,升級企業的財務信息系統,結合企業經營實際盡量提前執行新收入準則。

五、結語

目前房地產行業出現大量并購,房企規模加速集中,廣大中小房地產企業的生存空間逐漸被壓縮。在此背景下,中小房地產企業需要盡快找到自身立足的核心能力和創新經營方式,及時更新財務體系,與國家最新出臺的財務政策接軌,規避相應的財務風險,做到早籌劃、早預防、早解決,有效降低因新收入準則的施行給企業帶來的負面影響,使企業在艱難的生存環境中平穩發展。