基于ISM的集體建設(shè)用地建設(shè)賃房風險研究

張強

[摘 要]為了緩解城鎮(zhèn)租賃住房供應(yīng)不足，住建部探索試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，在項目試點中會出現(xiàn)諸多風險，了解風險之間的關(guān)系在風險分析中尤為重要。本文在識別集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房風險因素的基礎(chǔ)上，建立解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM），確定風險之間的相互關(guān)系，進而提出了相應(yīng)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]集體建設(shè)用地；租賃住房；解釋結(jié)構(gòu)模型

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.091

[中圖分類號]F592.7 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）18-0-02

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，是在建設(shè)用地緊缺的城市，在符合用地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。通過試點在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加了住房供應(yīng)，促進集體土地優(yōu)化配置，對于構(gòu)建租建構(gòu)并舉的住房體系具有重要的意義。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目投資大，時間周期長，風險較大。本文基于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目的風險因素分析，運用解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）解釋不同風險因素之間的關(guān)系，進行風險管理。

1 風險識別

通過對現(xiàn)階段的研究成果進行分析，并通過專家調(diào)查法進行風險識別，得到11類風險。①政治法律風險S1。政治法律風險是指由于法律制度改變所帶來的風險，主要指法律制度的變化等情況。②自然風險S2。自然風險是指由于環(huán)境、氣候、地理等自然因素的作用，導(dǎo)致項目在建設(shè)過程中造成財產(chǎn)、人員損失的風險。③經(jīng)濟風險S3。經(jīng)濟風險是指由于經(jīng)濟環(huán)境的變化造成項目在建設(shè)和運營過程中出現(xiàn)困難，主要包括匯率變化、通貨膨脹等。④社會風險S4。社會風險是指項目所在地的社會文化、風俗、生活習慣對于項目可能產(chǎn)生不穩(wěn)定因素的風險。⑤融資風險S5。融資風險是指由于資金短缺、籌措成本不足而導(dǎo)致項目無法按計劃進行的風險。⑥價格風險S6。價格風險是指由于租賃住房價格變化所帶來的風險，價格風險會導(dǎo)致住房租賃價格發(fā)生波動，對住房租賃市場產(chǎn)生不良影響。⑦成本風險S7。成本風險是指項目在建設(shè)運營中由于物價上漲等原因?qū)е马椖砍杀境У娘L險，導(dǎo)致項目工期延期。⑧土地風險S8。土地風險是指在項目所需土地的獲取以及土地拆遷安置等方面面臨的風險。⑨建設(shè)風險S9。建設(shè)風險是指在項目建設(shè)過程中由于技術(shù)手段落后、管理不規(guī)范等原因，導(dǎo)致工期延長甚至項目終止。⑩經(jīng)營風險S10。經(jīng)營風險是指項目在運營維護階段由于組織管理不當所造成的風險，主要包括項目質(zhì)量不佳、經(jīng)營成本增加等。信用風險S11。信用風險是指合作雙方中某一方因無力履行合同或有意拒絕履行合同而未按合同規(guī)定履行相關(guān)事項而產(chǎn)生的風險。

2 解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）

解釋結(jié)構(gòu)模型（Interpretative Structural Modeling-ISM）是用來分析復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)結(jié)構(gòu)問題的一種系統(tǒng)方法。基本工作流程如下：①提出問題，組建ISM實施小組；②搜集和初步整理問題的構(gòu)成要素，形成對問題初步認識的意識模型；③判斷各要素之間的二元關(guān)系情況；④建立鄰接矩陣、可達矩陣，進行分級運算，建立遞階結(jié)構(gòu)模型；⑤建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

3 基于ISM的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目風險分析過程

3.1 提出問題和確定問題影響因素，并判斷各要素間的相關(guān)性

根據(jù)之前識別出的11項風險，判斷各風險之間的相關(guān)性，得出如下風險因素關(guān)系，如表1所示。

3.2 建立鄰接矩陣A

對于所有因素Si（i=1，2，…，n），若Si與Sj具有相關(guān)性，用1表示，若Si與Sj不具有相關(guān)性，則用0表示，從而建立鄰接矩陣A。

3.3 生成可達矩陣M

可達矩陣的運算遵循布爾代數(shù)運算規(guī)則，經(jīng)過對矩陣進行計算直到下式成立為止。

3.4 可達矩陣層級劃分

計算所有要素的可達集R（Si）、先行集A（Si）、可達集與先行集的交集C（Si），若要素Si滿足C（Si）=R（Si），則該要素屬于L1，L1中要素為最高級要素。在原來的可達矩陣中將L1中要素對應(yīng)的行與列去掉后得到M'，對M'進行同樣的操作，確定L2中的要素。重復(fù)以上操作，依次求出L3，L4，…，從而將所有要素劃分到相應(yīng)的級別上。

3.5 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)上述層次劃分，建立最終風險因素解釋結(jié)構(gòu)模型，如圖1所示

4 集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目風險因素相關(guān)性分析及風險防范

在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目風險因素中，政治法律風險、經(jīng)濟風險屬于最低級別風險因素。對于此類風險，需要加強風險預(yù)測，在風險發(fā)生前就要及時處理。

自然風險、融資風險、社會風險、土地風險屬于第3級風險。自然風險為不可控風險，對于這類風險通過提前預(yù)測加以規(guī)避，而融資風險、社會風險、土地風險是可控風險，可以通過政策法規(guī)、政府干預(yù)降低風險發(fā)生概率。建設(shè)風險、成本風險、價格風險、信用風險屬于第2級風險。這一級別的風險因素之間相互影響，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房投資回收期長，在設(shè)計、施工、成本管控等方面可能會出現(xiàn)問題，需要在實踐中不斷探索，積累經(jīng)驗。

5 結(jié) 語

本文使用解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）將影響集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目的風險因素進行分析，其中政治法律風險、經(jīng)濟風險是最根本的風險，我國現(xiàn)階段的租賃住房市場主要受國家法律政策、經(jīng)濟環(huán)境的影響，市場機制不完善。國家需及時制定相應(yīng)制度來規(guī)范建設(shè)租賃住房行為，保障集體建設(shè)用地所有者的主體權(quán)益，準確預(yù)測變化趨勢，及時進行控制。

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