房地產上市公司財務績效評價研究之我見

東莞名流置業(yè)有限公司

一、房地產上市公司與財務績效評價概述

房地產上市公司，就是指以開發(fā)銷售房地產為主要經營方式、公開發(fā)行股票并在證券交易所掛牌交易、具有法人地位的房地產股份有限公司。我國的房地產上市公司，整體來說規(guī)模相對較小、地域分布不均勻、開發(fā)周期長、風險大、容易受政策影響，總體上處于不成熟的階段。

財務績效評價，是一種橫向比較法，通過將本公司的財務績效水平放在整個行業(yè)中橫向比較，來評價自身的經營狀況與管理水平。財務績效評價，以產權理論、行為科學理論、交易成本理論等經濟學理論為依據(jù)，建立財務績效評價指標，從而幫助經營者控制成本、增加收入，改進企業(yè)的財務狀況與經營管理水平。通過財務績效評價，可以將企業(yè)希望達成的戰(zhàn)略目標，逐層分解，對企業(yè)財務方面的工作表現(xiàn)、工作業(yè)績進行考核與分析，改善財務工作人員在工作中的行為，充分調動員工的積極性、激發(fā)員工的潛能，從而更好地實現(xiàn)企業(yè)的目標的程序或方法。

二、房地產上市公司財務狀況現(xiàn)狀

目前，我國房地產上市公司的財務狀況，還存在著不少問題，這在很大程度上，對房地產企業(yè)的健康發(fā)展造成了不好的影響。

(一)對財務績效評價重視不足

由于我國的房地產行業(yè)在最近的數(shù)十年經歷了爆炸式的發(fā)展，部分房地產上市公司的領導人員往往對行業(yè)目前的形勢持盲目樂觀的態(tài)度，在投資方面隨意性較大，對財務績效評價重視不足。這就使得企業(yè)的相關工作無法順利實施，有時候即便是實施了，也很難保障執(zhí)行力。而實際上，房地產上市公司的財務績效評價工作相當重要，只有設法完善相關機制，才能改善公司的財務狀況，加強企業(yè)的競爭力。

(二)現(xiàn)金流狀況不理想

房地產上市公司，從項目開始實施到完成銷售，往往需要數(shù)年時間，從投資到回報之間的時間間隔非常長，伴隨著行業(yè)的低迷與政策的變化，房地產企業(yè)的生產經營周期進一步被拉長，回款速度進一步減慢，導致了在全行業(yè)范圍內的資金流狀況不佳。據(jù)統(tǒng)計，我國的房地產上市公司，負債率超過50%的已經達到一半以上，其中銀行貸款是最主要的部分，這是非常驚人的數(shù)字。另外，國家的宏觀調控措施在另一個側面加大了房地產上市公司的融資難度，加劇了財務及投資風險。

(三)核心競爭力缺乏

極大的資金需求與極長的生產銷售周期，再加上金融、信貸方面的不穩(wěn)定因素，都造成了大多數(shù)房地產上市公司的生存與發(fā)展的困境，尤其是中小企業(yè)，對政策與金融環(huán)境的變化非常敏感，往往無法平穩(wěn)度過困難期，導致了企業(yè)核心競爭力的不足。

三、房地產上市公司財務績效評價指標分析

(一)短期償債能力

償還即將到期的債務，是房地產上市公司首先需要解決的財政問題。短期償債能力主要包括兩個方面的內容。第一，流動比率，即流動資產與流動負債的比率。第二，速動比率，即速動資產與流動負債的比率，速動資產就是貨幣資金、應收賬款等能夠迅速變現(xiàn)的資產。

(二)長期償債能力

房地產上市公司的經營周期長，因此長期償債能力對企業(yè)的財政狀況來說十分重要。長期償債能力也包含兩個方面。第一，有形凈值債務率，即負債總額與股東權益和無形資產凈值之差的比值；第二，資產負債率，即資產中通過負債取得的比例。

(三)財務獲利能力

財務獲利能力能夠反映公司的經營水平，主要包括：第一，凈資產收益率，即稅后利潤與凈資產的比值；第二，業(yè)務利潤率，即業(yè)務利潤與銷售收入的比值；第三，每股收益，能夠反映投資者的回報情況。

(四)資產管理狀況

資產管理狀況包括：第一，應收賬款周轉率，即實際收入與應收賬款的比值，反映資金回收情況；第二，存貨周轉率，即成本與存貨的比值，反映存貨管理能力；第三，總資產周轉率，即總資產的增加量與前一年的比值，反映銷售能力。

(五)現(xiàn)金流量狀況

現(xiàn)金流量狀況，能夠體現(xiàn)現(xiàn)金與利潤之間的關系，反映企業(yè)運營的健康情況，主要包括：第一，經營現(xiàn)金流凈值利潤比率，即現(xiàn)金流量與凈利潤的比率；第二，經營現(xiàn)金流凈額增長率，即現(xiàn)金流量相較于前一年的增長率。

(六)發(fā)展能力狀況

發(fā)展能力，是企業(yè)的核心能力，用來衡量企業(yè)保全資本、擴充資本的能力。主要包括：第一，凈利潤增長率，反映企業(yè)的長期盈利能力；第二，所有者權益增長率，反映股權所有者的長期獲利情況。

四、房地產上市公司財務績效評價實施策略

(一)明確目標，強化執(zhí)行

再好的制度，如果缺乏明確的目標或者執(zhí)行力，也無法達到應有的效果。房地產上市公司的領導團隊，應該對財務績效評價給與足夠的重視。財務績效評價，是一項復雜而系統(tǒng)的工作，需要明確目標，結合房地產上市公司的自身情況，制定合理的財務績效評價指標，確保它的科學性、可行性和有效性。在具體操作時，應該遵循以下原則：第一，堅持企業(yè)的戰(zhàn)略目標不動搖，以此為總綱領，制定具體的財務績效評價計劃；第二，必須結合房地產上市公司的實際情況，具體問題具體分析，不可盲目生搬硬套，確保計劃科學有效，便于執(zhí)行；第三，財務績效評價，并不是孤立的存在，應當加強與其他管理體系之間的聯(lián)系，腳踏實地的制定評價標準，做到細致化、具體化，真正保障執(zhí)行力，而不僅僅只是流于形式。如此一來，領導和員工都對自己所處的位置有了清晰的認識，對于自己的權責也有了清晰的理解，為房地產上市公司進行有條不紊的工作打好了基礎，為提升企業(yè)競爭力提供了保障。

(二)靈活運用考核方法，保障效果

對于考核方法的選取，需要保證科學性和合理性。筆者認為，可以將以下三種方法相結合。第一，自我考核。以述職報告的形式，讓財務人員肯定自己做的好的地方，同時發(fā)現(xiàn)有待提升的地方。鼓勵員工養(yǎng)成自我反省的好習慣，充分發(fā)揮其自主性，實現(xiàn)自我提升，自我進步。第二，橫向考核。成立外部人員考核小組，發(fā)揮其公正客觀的優(yōu)勢，充分了解財務人員的工作情況和工作態(tài)度，以局外人的視角，做出評價和考核。第三，上級考核。這是一種比較傳統(tǒng)的方法。由領導直接對員工的表現(xiàn)進行打分。如果要對一個職工進行全面的評價，領導的意見同樣十分重要。將上述三種考核方法相結合，既保障了評價的全面性，又能有效規(guī)避一些偏見，還能培養(yǎng)職工的自我反省意識，這就使得考核的效果得到加強，職工的工作表現(xiàn)得到了合理的評價，同樣也為提升房地產上市公司的人財物提供了保障。

(三)量化指標，公開透明

財務績效評價的指標，不僅要求科學、有效，還要公正、透明，不僅需要良好的方法，還需要良好的環(huán)境。對考核的指標進行量化，具體到每一個細節(jié)，每一個條例都白紙黑字的羅列出來，對于具體的條例，可以咨詢專家、查閱文獻，并根據(jù)各個部門的自身特點進行制定，在進行獎懲活動時，做到有理有據(jù)。同時，確保整個考核的過程公開透明，杜絕拉關系送禮、徇私舞弊的情況。如此一來，不管是領導還是職工，都能夠形成良好的自我約束，同時，又能提高工作熱情，提升團隊凝聚力，提高工作效率。

五、結語

綜上所述，房地產上市公司的財務績效評價，對房地產上市公司的人生存發(fā)展而言，有著重要意義。執(zhí)行有效的財務績效評價，能夠幫助經營者控制成本、增加收入，改進企業(yè)的財務狀況與經營管理水平。但是，目前房地產上市公司的財務績效評價，還存在著諸如領導重視程度不足、現(xiàn)金流狀況不理想、核心競爭力缺乏等問題。為了改善現(xiàn)狀，首先我們需要制定科學的評價指標，將短期與長期償債能力、財務獲利能力、資產管理狀況、現(xiàn)金流量狀況、發(fā)展能力狀況綜合考量；其次，我們需要制定有效的實施策略：第一，明確目標，強化執(zhí)行。第二，靈活運用考核方法，保障效果。第三，量化指標，公開透明。從而全面改善房地產上市公司的財務狀況，提高企業(yè)的綜合競爭力。