商品房預售資金監管模式淺析

1 實行商品房預售資金監管的重要性

商品房預售資金是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、后續付款、按揭付款）。

業內人士認為，預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用，一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。這對購房者而言，也是利好消息。

房地產產品是特殊的商品，與社會穩定、百姓生活密切相關，現已成為社會關注的熱點，從中央到地方各級政府都高度重視，規范房地產市場，包括土地出讓、規劃審批、建筑管理、經營行為、價格管理、面積管理等，為了避免開發商截留、挪用預售資金,導致開發項目資金鏈斷裂，最終出現爛尾樓或攜款潛逃等現象，從而引發群體事件和不穩定因素的發生。同時，引導和促進房地產業健康、有序發展，實行預售資金監管將對保障購房資金安全、購房人的合法權益和化解潛在風險都將發揮極其重要的作用。

2 預售資金監管在全國實行的幾種模式

根據《城市商品房預售管理辦法》和《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等法律法規中的明確規定,“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關工程建設。商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定”。“各地要加快完善商品房住房預售資金監管制度。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。

所以預售資金的監管模式在全國并沒有統一的立法，地方層級的立法較多但均不一致，在國家層級的法律規范中只有《城市房地產管理法》中有一條原則性的規定外，沒有其他統一標準，更沒有具體的操作規范可尋。這就為地方立法帶來了無章可循的困難，造成了各地立法不統一、效力和強制力無法保證、監管效果大打折扣的發生。就全國而言，各地逐步摸索建立起的預售資金監管辦法模式不一、方法多樣，按監管主體的不同大致可以歸納為四類：一是政府為主體的監管模式，代表省市有天津市、廣東省等地區；二是以銀行為監管主體的監管模式，主要是北京市、常州市等地區；三是以監理機構為監管主體的監管模式，典型代表省市有浙江省和重慶市；四是擔保公司+銀行，主要以濟南市為主。

各個地區的資金監管主體均不統一，存在很大的差別，有行政主管部門、銀行、監理機構和銀行、擔保公司和銀行分別作為監管主體。監管程序和措施差別較大。監管責任的承擔存在差別。地方層級的立法程序模糊，不具有可操作性，無法進行有效監管。只有廣東省及濟南市的監管規范較為具體，但是在各個部門如何配合及其法律責任的承擔上有待進一步明確。此外在強制性規定上有待細化。政府監管角色定位的矛盾，政府應當監管并非政府可以隨意定位自己的角色，如果政府作為唯一的監管主體，勢必龐大的工作量及造成權力尋租現象的產生，但是如果排除政府的監管，單單由市場經濟主體則可能造成監管流于形式，無法保證監管的效果。有些地方強調監管機構的專業性與便利性，有的又強調監管機構的中立性及更好地保護購房者利益方面出發。所以既要強調監管機構的權威性又要保證機構的中立性，勢必無法由單一的監管主體來實現，應考慮多層次多機構聯合監管。

3 完善我國預售資金監管制度的建議與思考

從根本上完善預售資金監管制度，離不開對監管對象的準入與嚴格分層的管理，建議結合資質管理及信用等級評定對開發企業進行差別化管理。由于商品房市場充滿著不確定因素及各類潛在的風險，按照資質等級及信用等級提高相對較低等級的開發企業的預售標準是防范風險的可行手段之一，不具備相應的資本實力的開發企業應不得進入預售市場，可降低監管的難度及提高監管的效果。充分發揮開發企業信用等級評級的作用，以鼓勵開發企業遵守誠信。定期公布增加信息的透明度，有利社會發揮監督作用，督促開發企業誠實守信。相應等級高的企業可降低監管比例，以利于形成良性循環。

明確監管主體及確定相應標準，單一監管主體無法做到身兼多職和高效專業的效果。應從中立性、專業性、強制力的約束性、抗風險能力、賠償能力等方面標準去衡量與選擇監管主體。具有不同特長的監管主體可以相互配合、合理運作，才能發揮最大的監管作用。濟南的“擔保機構+銀行”模式監管成本低、效果優風險小，有借鑒意義，政府負責相關監管機構的資格審查及監督其實施情況。在監管程序之上，起到一個召集和協調的作用。各個監管主體的分工配合及具體操作上還需進一步的細化才能達到最佳效果。

統一預售款的收存方式，由購房者親自將預售款存入指定賬戶之中最為合適。《廣東省商品房預售管理條例》第三十一條：“預購人應當按合同約定的付款時間、將商品房預售款直接存入商品房預售專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領收據。”該條例之三十條第二款還規定：“預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用賬戶。”這些規定都旨在每個項目的專款專用，確保資金安全。

4 結束語

正是由于商品房預售過程中雙方的信息嚴重不對稱，才必須對預售款進行監管。但監管有優點必存在弊端，本文從預售資金監管的必要性和重要性出發，分析了我國目前存在的幾種監管模式，最后提出了完善監管制度幾點思考建議，學習目前已存的濟南模式并加以改進切實保障購房人利益。