淺析當前保險企業投資不動產存在問題及相關建議

隨著保險業的不斷發展，保險資金規模的不斷擴大，保險行業對不動產的可投資金也越來越充裕。政策及監管層面的支持也進一步拓寬了保險資金的投資渠道，保險企業投資不動產的需求也愈加迫切，進而促進了保險資金對不動產的投資。目前不動產投資已成為我國保險企業保險資金應用的主要形式之一，相比國外成熟的不動產投資理論和投資模式，我國保險資金對不動產的投資仍處于起步階段，因而必然面臨諸多投資及經營管理方面的問題，需要探討和解決。本文除了闡述保險資金投資不動產存在的普遍共性問題外，也結合實際工作經驗分析保險業實務中存在個性問題，并針對相關問題提出合理建議。

1 保險資金投資于不動產的意義

不動產主要指不可移動或者移動本質出現改變的有形資產，其中涉及了土地以及定著物等。保險資金應用管理有關條例中已經明確指出，保險資金投資不動產主要指土地、建筑物等定著物。廣義而言，保險資金投資不動產不但涉及有形的土地、房產投資，例如房地產以及基礎設施等，同時也涉及對基礎建設以及其他非基礎建設等有關金融產品。不動產投資對保險行業來說具有重要意義。首先，不動產投資具有投資期限長、投資金額大等特點，與保險資金的長期性，特別是壽險公司的長期性相匹配，從而使保險公司更好的實現資產負債的合理匹配，以保證償付能力指標的要求。其次，不動產投資符合保險資金投資運用安全性原則的要求，保證了保險資金投資的長期安全收益，不動產具有增值保值作用，避免或降低了通脹的影響。最后，不動產投資回報率較為可觀，滿足保險資金投資運用的收益性原則，促進保險公司有序管理和健康發展，實現投資的社會性。

2 保險資金投資不動產項目存在的問題

2.1 缺少完善的不動產投資決策制度及技術支撐

從行業現狀來看，多數保險企業沒有樹立完善的投資理念，保險資金投資不動產行業相關決策制度有待完善；從技術角度來說，投資方式有待改進；投資決策方面，沒有建立完善的市場評估；在風險管控方面，有關技術手段缺少；在投資評估方面，缺少高效的評估標準和模型。

2.2 投后管理不科學

保險企業普遍只注重不動產投資前期工作，在投資之前花費大量精力對投資標的進行多方調研及可行性研究，然而往往忽略對不動產的投后管理，甚至沒有設立不動產投資管理平臺，或者設立了相關管理平臺卻形同虛設，或者設立的相關平臺非但沒有起到應有的作用反而成為公司發展的障礙。此外，保險公司管理決策層對保險負債端更加注重，而對作為保險資產端的不動產業務缺乏應有的重視和關注，在一定程度上也限制和影響了不動產業務的規范運作及發展。

2.3 不動產專業人才匱乏

不動產投資作為一項系統性工作，單一保險行業或地產行業的傳統從業人員已經不能迎合現代化不動產投資運營需求，保險企業急需既懂保險知識又懂地產知識的復合型人才，然而這類掌握不動產投資技能的復合型專業人才比較匱乏。保險企業開始處于“有資可投，無人可用”的發展現狀。

3 保險資金投資不動產行業相關建議

3.1 建立完善的投資決策機制

集團企業投資決策應該建立在長期穩定發展的基礎上，制定完善的投資標準。從技術角度來說，應該合理應用投資方式以及決策模型；從投資戰略角度來說，對當前資本市場以及不動產市場加以評估和核查；從投資風險角度來說，應該做好投資風險把控工作。通過完善投資決策機制，提升決策效率效果。

3.2 加強平臺建設力度

不動產項目的投資和后續運營均需要強有力的平臺作支撐，以做好投前戰略規劃，準確定位，精準投資，投后技術支持、運營指導等全方位服務工作。保險企業可以借助投資平臺來實現主動投資，尋找市場發展時機，實現保險資金的保值增值。首先，投資平臺應建立完善的監管機制，避免因為監管不當而導致項目停滯；其次，加大不動產投資專業人才和管理人才的培養力度，挖掘造價以及經營管理方面的專業人才，以提升團隊的專業性和全面管理能力，也為后續其他項目的建立儲備重要力量。最后應建立規范的平臺管理體系，包括合理的制度、高效的流程、清晰的權責、相對公平的薪酬結構、對資產端和負債端一視同仁的管理方式等等，避免因體制機制障礙或因管理理念的落后等原因制約了不動產業務的長遠和順暢發展。

3.3 合理配置投資資產

因為我國保險不動產投資落實時間相對較晚，除了一些作為自用物業而采購的辦公樓之外，大部分物業正處于規劃以及籌備時期。因此，企業不僅需要加大儲備項目的拓展開發力度，同時還要注重自身物業類型的多樣化，全面擴充除辦公物業之外的其他物業類型，從而借助多樣化物業分配方式來緩解房地產市場瞬息變化所帶來的經營風險。此外，還要注重物業在地區之間的分配比例，如一線城市的物業投資，相對來說運營風險低以及運營效益較高，但開發成本同樣較高；二三線城市較一線發達城市運營風險高，運營收益低，但投資成本相對較少、流動性風險不高，并且隨著國家城鎮化進程的不斷推進和全面深化，在二三線城市投資越來越受到企業的青睞。因此企業應權衡各方面的利弊，綜合考慮在城鄉、區域方面的資產配置比例，以有效提升不動產投資回報率。

4 結束語

我國保險資金步入到不動產領域的時間較短，保險主體市場化運營時間和較西方國家普遍偏短，多數險企對不動的投資和運營還處于探索和初級發展階段，在前進的道路上可能存在各種障礙需要跨越，各種問題亟待解決，因此需要企業結合實際情況予以應對，在提升不動產投資管理水平的基礎上，規范投資平臺運作，優化資產配置現狀，持續推進不動產項目的健康穩定發展。