物業管理開拓創新的途徑及可持續發展分析

文/楊勇 ，鄭州市軌道交通有限公司

物業管理，是改革開放中新出現的一個行業。1994年建設部頒布了城市新建住宅小區管理辦法，將新建住宅小區全面納入物業管理，中國的物業管理迅速在全國范圍內快速的發展了起來。2003年國務院頒布了《物業管理條例》，進一步推動了物業管理走向依法運行的軌道2007年10月1號又正式頒布了《物權法》，從國家法律層面對物業管理活動做出了規范。從行業發展來看，物業管理的規模不斷的拓展，物業管理服務企業也在快速地增加，從業隊伍加速擴大。物業管理行業的這一特點，由此也帶來了先天不足，即獨立的物業管理企業想通過招投標的方式在市場中獲得管理資源是十分困難的

1 一些傳統企業物業管理公司的現狀及問題

物業管理老企業經過20多年的發展，情況發生了許多變化，面臨著許多困難和挑戰。

問題一、設備老化無法得到及時更換。由于沒有維修資金或維修資金使用上的困難，老物業的老設備無法得到及時的更新，只能通過保養、部分零件的更換來維護現有設備的運行。但這樣仍是存在一定的安全隱患，零配件越來越難找，一旦超過了使用壽命仍繼續使用就像一個定時炸彈，讓物業管理部門提心吊膽。

問題二、使用維修資金的操作性難度大。住宅小區的維修資金已有法律強制規定，使用時要征得業主的同意，維護業主的知情權。而商業樓宇、辦公樓宇是沒有強制的維修資金籌集法規，因此上海在上世紀九十年代建造的辦公樓大多數是沒有維修資金的。

問題三、各類成本的急劇上升。首先是企業員工工資福利的增長。以上海為例，上海的最低工資標準連年上漲，2012年時為1450元，到了2017年已經增加到了2300元，增幅達到58%社會福利政策也有剛性調升，2016年4月開始，外來人員社保繳費也統一為5險，物業從業人員中還有一部份是協保人員，這部份人員隨著年齡的增長，可使用率越來越少。對勞動密集型企業的物業管理公司來說企業在人員成本方面的開支急劇上漲，企業經營風險日益加劇能源費用的上漲是另一個加居0經營風險的因素，水費、電費、油費的上漲對于擁有大量公用設施、大型設備的非住宅物業來說，是一筆巨大的支出。

問題四、沒有完善的價格調節機制。政府指導價不能及時客觀地反映物業服務的成本和市場供求關系。能源成本和用工成本的上漲沒有與之匹配的物業費用的上漲機制。老樓的物業管理費本來起點就低，要調整物業費用有多難，只有企業自己知道。

2 老公司，新途徑——物業管理公司走出困境途徑分析

對外拓展無望，內部經營又如此困難重重；物業費收入有限，支出卻不斷上升。“靜態收入、動態支出”的現況。傳統企業物業管理該怎么辦?唯有在企業內部經營中挖潛力，增效益，用四兩撥千斤之力．提升企業內在素質，勇于開拓創新。

2.1節能減排。節能工作是物業工作的重頭戲。在員工中大力宣傳節能增效理念，技術節能、管理節能、服務節能。為提高空調運行的能耗比．對空調管道進行保溫，檢查修正空調送風管，及時清洗過濾網，更換空調翅片。例如在商場的大門安裝門簾增加BA控制的點位，調整公共部位及設備機房燈具種類及數量，使用節能效果最佳的LED燈。每次冷熱空調開啟前，提早檢查設備，巡視物業現狀，制定空調的使用方案與供電部門溝通，在確保用電安全的情況下采用申請停用一路電纜MD的申報。實時監測用電負載，提高M D申報的準確率。要通過對計量設備的嚴格監控來提高設備的能耗效率更換老式機械電表，采用新的電子式電表，提高電表的準確性、采用遠程抄表系統，節省了人力也杜絕了人工抄寫輸入的失誤率，更有利于各部門對用電量進行實時監控，一旦用電出現異常就能及時分析原因．采取措施。

2.2減少人員開支，培養全崗位人才。

目前物業企業使用的勞務工基本為退休返聘人員、協保人員、外埠人員、街道托底人員等四種。其中協保人員這一群體在近二年里逐步退休而轉入到退休返聘人員行列．因此在今年一段時間的用工中退休返聘人員都將是勞務工隊伍中的主要力量。這一群體，不乏有技能之人，但因年齡大，用工風險較大；街道托底人員，用工風險小，但絕大多數沒有技能；外埠人員(非城鎮)用工風險小，部分有技能，但成本相對高些。綜合上述情況，街道托底人員是沒有技能要求的一般崗位的用工首選；技能崗位應以退休返聘人員為主，做好降低因年齡大帶來的用工風險的工作將是物業企業一項長期堅持的工作任務。

機構的整合和班組建設是提高企業運轉效率的保證。原來我們一直喜歡將物業技術人員的工種分得很細．比如總降、鍋爐、空調、電工、電梯、弱電、機修工等等。為適應企業發展，現在要求維修人員一專多能，同時具有高、低壓電工證、鍋爐操作證、電梯操作證等等，應隨時根據實際需要堅守在不同的崗位，實現一崗多能。

2.3推進質量管理標準化建設，加強“三審”管理，即材料物品采購的審價、項目工程審計、第三方服務評審。傳統的物業公司都依重以報修方式來解決設施設備中的問題．系統的、全面的、有計劃的考慮設施設備的維修養護工作相對較少。因此編制好年度修理計劃和作業計劃顯得尤其重要。對重要的系統設備、設施和有重大安全隱患的設施進行檢修與更新，要從系統出發，對工時、人員配備，工裝配備制定詳細的修理計劃；班組再制定出詳細的作業計劃。還要加強對各項工程的前期預算管理、中期監理管理、后期結算管理。原來外包的一些維護保養工程視情況。

3 對未來大型企業物業管理提升的展望

3.1統一管理，有序推進，主動服務公司重點工作根據公司后勤管理體系中一體化建設要求，在無現有大規模企業建設模板參考和新建辦公大樓的情況下，通過優化資產、整合資源、主動探索，高效完成企業建設工作，按期落實辦公場地的調配、裝修和改造，合理配置后勤人力物資提前進駐，完成搬遷及啟用任務，確保服務中心按時正常開展工作。

3.2統一標準，合理調配，高效完成辦公用房整改工作為解決改善辦公生活環境以適應企業改革和公司中心工作需要，以公司體系建設總體計劃為基礎，嚴格落實大型企業辦公用房分配標準，及時完成辦公用房整改工作。全面梳理辦公用房使用分布情況，加大辦公房產資源的整合力度，探索辦公用房集中管理新模式。充分利用現有辦公用房資源，根據各部門(中心)人員編制數量，并結合各部門的獨特性，聯系實際，嚴格標準，科學計算，采用調劑、合并的方式對公司原超標辦公用房進行整改。公司員工對新辦公環境滿意度高，工作效率大幅提升。提前介入，優化服務，有序開展后勤應急保障工作為有力支撐公司特殊時段重要工作任務，有序開展后勤應急保障工作。提前制定后勤保障應急預案，并根據不同任務及時滾動修訂調整。提前配置后勤保障值守人員及應急保障物資，確保第一時間人力物資到崗到位。提前自查大樓設施設備，每年盛夏前夕，組織相關專業部門做好防臺防汛專項檢查。優化后勤保障服務，精心擬訂值守人員每餐菜單并配專人專車送餐。

4 物業管理企業的可持續發展

物業管理企業要朝社會化、專業化、集團化方向發展。社會化程度的高低是衡量物業管理水平高低的一個顯著標志。物業管理走社會化、專業化、集團化的發展道路，依靠現代化的管理手段和高水平的管理人才，對現代大規模的居住區實行集中統一管理是未來物業管理的發展方向。實行集團化管理，一是有利于節約成本，集團化的管理對公司管轄下所有物業，除各自物業必不可少的人員配置，其他的事務均統一調配實施，各物業項目的人力成本大為降低，能產生規模效益；二是有利于實施品牌管理，集團化管理將所管轄的所有物業統一在一個品牌的旗幟之下，即每個物業項目在管理理念、服務宗旨、機構設置、運作模式、工作機制、規章制度、行為規范、人事政策等方面都要體現品牌的要求。

物業管理公司通過一系列的改制，激活機制，基本形成了優勝劣汰、競爭上崗的用工機制。核心領導層努力學習，積極實踐“三個代表”思想與時俱進，同時又強調管理創新的服務理念。一個中心：即以ISO9001質量體系標準和ISO14001環境體系標準、ISO18001作為公司一切工作的指導標準；二個理念：即強調經濟、效益領先的經營理念，又強調管理創新的服務理念；資產結構上實行國退民進，產業結構上實施差退優進、人員結構上推行實施低成本、高標準、規模化、專業化的成本優先戰略，管理、服務、效益創新的標新立異戰略和人才優勢的四個戰略步驟。公司內部“以人為本、用心服務”的觀念在強化，奉行“以人為本”的服務理念，不斷提升管理服務的質量。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷提高服務質量，才能獲得市場。