基于DEA模型的河南省房地產業績效評價研究

周麗平

（鄭州大學旅游管理學院，河南鄭州450001）

近年來，隨著我國國民經濟的快速發展和城鎮化水平的不斷提高，房地產業在國民經濟中的作用日益凸顯，成為我國國民經濟的支柱產業之一。房地產業的健康持續發展對地區經濟具有舉足輕重的作用，地區房地產發展需要與當地經濟發展相適應，否則會出現投入不足或冗余，造成資源的無效率狀態，不利于房地產行業的穩定發展。

國內學者對房地產業效率研究方面主要采用數據包絡分析（DEA）方法。按照采用的DEA方法不同，可分為一階段、二階段、三階段DEA三類：彭潔波[1]（2014）采用一階段DEA模型，對我國30個省市自治區2000-2012年房地產行業投入產出情況分析，提出合理控制房地產業投資規模、優化產業結構、加大技術改造力度等建議；王悅與黃燕林[2]（2012）通過構建兩階段DEA模型，針對性地選取我國20家房地產企業2009-2011年的數據，分析房地產上市公司效率，結果表明僅有少數公司存在DEA有效；任陽軍[3]（2016）采用三階段DEA方法對我房地產業效率進行研究，同時采用Malmquist指數法我國房地產業在2005-2014年間的效率變化做動態分析，從靜態、動態分析兩個角度全面考察我國房地產業的效率水平。

基于此，本文以河南省房地產業為研究對象，選取2006—2016年河南省地產業相關數據，基于DEA方法構建了河南省房地產業投入產出績效模型，對河南省2006—2016年的房地產業績效狀況進行評價。

1 數據選取與研究方法

1.1 研究方法

數據包絡分析（DEA）是一種通過構建多個輸入與輸出決策單元評價體系，對同類型組織相對效率進行測量的一種非參數方法，被廣泛應用于決策分析、系統工程等領域中。數據包絡分析（DEA）的基本模型具體可分為規模報酬不變的CCR模型以及規模報酬可變的BCC模型。

（1）CCR模型

利用CCR模型可進行技術效率(TE)測算。在實際的生產生活中技術效率代表企業運用現有生產技術的有效程度。若技術效率值=1，則表示該企業生產技術運用得當，生產狀態達到最優，企業規模適當且投入資源使用效率高，沒有冗余投入；若技術效率值＜1,則表明該企業的生產效率沒有達到最優狀態，企業規模不恰當或企業對投入資源的使用效率低下，存在資源浪費情況。

（2）BCC模型

利用BCC模型可以進行純技術效率(PTE)測算。若純技術效率=1，表明該企業在當前生產規模下資源要素使用水平較高，擁有較高的管理能力和技術水平；若純技術效率＜1，則表明該企業在當前規模下資源利用水平較低，企業經營管理能力有限，無法實現資源的合理配置。

1.2 指標體系構建及數據選取

1.2.1 指標體系建立

在科學性和重要性原則指導下，結合河南省房地產業特點和相關數據的可獲得性，最終選取了4個投入指標和3個產出指標進行研究，構建了如下的指標體系：

表1 河南省房地產投入產出指標體系

1.2.2 數據獲取

本文選取2006—2016年河南省房地產業近11年的相關數據作為研究對象，數據來源主要是2006—2017年《河南統計年鑒》中公布的房地產業相關數據。

2 實證分析

2.1 DEA模型求解效率值

本文選取了河南省2006-2016年房地產行業相關數據，利用CCR與BCC模型，借助DEAP2.1 軟件對以年份為DMU的11個研究對象進行分析，計算各年份的有效值，結果見下表2。

表2 河南省2006-2016年房地產DEA效率分析結果統計

圖1 河南省2006-2016年房地產DEA效率分析結果

其中，crste表示綜合效率值，是考慮規模收益的行業發展技術效率；vrste表示純技術效率值，是剔除規模收益影響的技術效率，即假定規模效率為1的情況下，由于管理和技術等因素影響的生產效率；scale列為規模效率，表示考慮規模收益時的效率值，即現有發展規模和最優規模之間的差距。純技術效率和規模效率是對綜合效率的細分，綜合效率值（crste）=純技術效率值（vrste）*規模效率（scale）；而規模效益增減情況中，ins表示規模效益遞增，drs表示規模效益遞減，“—”表示規模效益不變[4]。

2.2 實證結果分析

2.2.1 綜合效率分析

從DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地產投入產出綜合效率值DEA有效（綜合效率值=1）的年份有7年，只有2008年、2009年、2012年和2013年處于DEA非有效狀態（綜合效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.855-1 之間波動，說明這11年期間河南省房地產行業發展效率變動程度較小，總體發展處于較穩定狀態。

從原始投入產出數據角度看，綜合效率值未達到1，即非DEA有效的決策單元分別為2008年、2009年、2012年和2013年。2008年受制于經濟危機的影響，河南省房地產行業急劇收縮。在投入方面，雖購置土地面積下滑趨勢不明顯，但新開工土地面積明顯不足；在產出方面，2008年河南省商品房竣工面積及銷售面積、銷售金額均呈現下降狀態，房地產市場疲軟，并且這種狀態延續到2009年。而在2012-2013年間，河南省房地產市場投入要素充足，但產出不足，這表明投入規模過大，投入冗余使得綜合效率降低。

2.2.2 規模效率分析

從DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地產投入產出規模效率值DEA有效（綜合效率值=1）的年份有7年，同樣是2008年、2009年、2012年和2013年處于DEA非有效狀態（規模效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.899-1 之間波動，說明這11年期間河南省房地產行業發展效率變動程度較小，總體發展處于較穩定狀態。

從原始投入產出數據角度看，規模效率值未達到1，即非DEA有效的決策單元分別為2008年、2009年、2012年和2013年。由DEA分析結果可知河南省2006-2016年間有7年達到了生產規模最優的狀態，其他4年則需要調整投入產出結構才能達到有效率的水平。2008年、2009年、2012年和2013年河南省房地產規模效益呈遞增態勢，但綜合效率值沒有達到最優狀態，這主要是由于資源投入不足，形成產出不足，沒有達到資源的最有效率配置，從而導致規模不經濟。

3 政策建議

3.1 提升房地產業的進入門檻

河南省房地產行業在規模效益變化方面，呈現出連續性的規模效益不變。因此，政府可以通過嚴格制定從事房地產開發、經營、銷售等方面的從業資質、嚴格把控從事相關行業人員的最低職業素質要求、提高開發商運營項目中的自有資金比例，適當提升河南省房地產行業的進入門檻。

3.2 推動房地產業優化重組

針對河南省房地產業綜合效率及規模效率較低的問題，政府應通過鼓勵和扶持綜合實力較高、資金實力雄厚的房地產企業通過收購、控股操盤、重組等一體化方式，對經營不善、管理能力不足、資金鏈短缺等落后企業進行淘汰，同時也應該給予發展速度快、體制靈活的中小型房地產企業合理的發展空間，以實現河南省房地產行業結構的優化。

3.3 加強對房地產行業的投資引導

政府應摒棄以房地產開發投資為主要經濟增長點的粗放型增長模式，理性認識房地產投資所具有的短期經濟效益及長期經濟效益。政府應嚴格把控房地產投資在國民總投資中的比例，積極引導房地產投資，促進房地產開發投資的理性化與高效化。既要避免經濟增長過度依賴于房地產行業的作用，也要充分發揮房地產行業在促進國民經濟增長中的支柱作用[5]。