棚戶區改造貸款的風險分析及對策

棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程。棚戶區建筑密度大、使用年限久、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差，不僅影響城市的美觀，也阻礙了城市化進程，制約著城市的發展，居住條件與經濟和人均收入水平快速增長的發展步調不協調，棚戶區內居民對改善居住條件和生活環境的意愿比較強烈。

未來國家發展重點是京津冀和環渤海地區，加快京津冀都市圈的發展是國家發展戰略的重要組成部分。各地區、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，大規模推進實施。天津市作為我國北方的經濟中心，在《天津市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》中強調要改善中心城區人居環境，完善各類公共服務設施，美化城市的環境，提升城市的載體功能，促進市中心城區繁榮繁華。天津市的規劃職能重要的一條是打造生態環境良好的宜居城市，將天津市建設成為市民和國內外旅居者共同擁有的美好家園。因此天津市一直高度重視危舊棚戶區改造工程，在黨中央、國務院的關懷下與國家有關部門的指導與支持下，在天津市委、市政府的正確領導下，經全市上下的共同努力,積極貫徹落實天津市三年基本完成棚戶區改造任務的總體要求，推進天津市棚戶區改造建設，切實改善棚戶區居民居住條件，體現了天津市落實建設“美麗天津”的實際行動。

1 棚戶區改造貸款的含義

棚戶區改造貸款是指向經政府授權從事棚戶區改造的借款人發放的，用于支付棚戶區改造項目的修繕改造或拆遷、補償、安置以及項目后續建設期間各項投入及費用，以項目自身銷售或經營收入、政府財政資金、借款人綜合收入等為還款來源的貸款。

由于借款人一般是為承接棚戶區改造項目而成立的公司，具有相對較強的國資背景和政府背景，是金融同業爭相拓展營銷的優質客戶。因此通過棚戶區改造貸款可進一步加強銀行與地方政府的合作關系，并為后續業務的營銷拓展創造良好的條件。同時，銀行大力支持棚戶區改造項目也是積極踐行社會責任的具體體現，實現了經濟效益與社會效益的并舉。

2 棚戶區改造貸款存在的風險及對策

棚戶區改造貸款存在的風險主要有政策風險、經濟環境風險、投資風險、信用風險、財務風險、社會穩定風險等。

2.1 政策風險及對策

政府通過向社會力量購買服務的方式實施棚戶區改造項目的相關政策還在不斷的完善中，有關政策的變化將對項目實施產生重要影響。此外，土地、拆遷等相關政策的變化也會對項目實施產生相應影響。

因此應密切關注國務院及監管部門關于棚戶區改造的相關政策，關注當地政府財力變化、政府購買資金納入預算和中長期財政規劃進展。嚴格執行資質審查、項目合法性要求、最低資本金比例、資本金真實性審查等監管要求，確保項目建設符合相關規定。動態掌握政府相關政策、領導換屆等相關信息，視政府、財政變化動態調整信貸策略，確保地方政府債務率、償債率、逾期債務率等指標符合相關規定，除了要密切關注政府政策變化外，同時應保持與當地政府及有關部門的密切溝通交流，對于政策變化對貸款可能產生的不良影響及時采取化解措施。

2.2 經濟環境風險及對策

受國際、國內宏觀經濟環境的影響，房地產市場供求也會出現變化，同時項目所需的材料、人力、稅費等也存在市場調價的可能。棚戶區改造不僅涉及對現有土地及地上物的整理開發，同時還涉及到未來區域規劃定位和發展方向。未來經濟環境的變化，不僅對土地的有形增值和無形增值產生比較大的影響，未來區域經濟發展還會受到政治形勢、經濟形勢、城市規劃方案等一系列經濟環境因素影響后發生變化，從而影響舊城區改建所帶來的效益。

因此應關注國家財政金融、房地產方面的政策變化以及市場動態，以便及時作出調整或采取相應措施。科學合理制定前期工作計劃，盡可能將相關工作同時進行，并聯辦理；要求企業積極與項目相關職能部門建立溝通聯系，盡快完成項目相關手續、申報工作，減少因投資環境等因素變化帶來的影響。

2.3 投資風險及對策

由于棚戶區改造項目工程量較大，同時目前我國經濟發展有通脹的風險，有可能出現：由于項目工程量預計不足，或征收補償標準、建設設備和原材料價格上升導致投資估算不足；由于征收補償工作開展不順利，或計劃不周等因素導致建設工期拖延等；由于貸款利率升高或融資結構未能如愿可能會導致融資成本升高。

應采取風險控制措施，及時了解市場動態，督促企業調整項目進度安排，利用有利的市場環境，加快項目進度。合理預測企業未來現金流，對其稅收返還收入，可在綜合考慮政府稅收返還政策、產業發展前景及近三年稅收返還收入的前提下作為其預期收入。加強項目資金管理，做到各項工程資金專款專用，合理安排建設計劃，保障在建工程現金流量。同時，充分做好前期工作，在總投資中充分考慮項目各環節的成本費用和不可預見費用，盡可能考慮到項目實施過程中可能發生的變化因素，制定相應措施，減小投資風險的影響。

2.4 信用風險及對策

項目可能因土地出讓收益較低或政府撥款不到位導致還貸能力下降，因此應對賬戶資金的實際使用情況進行監督，并與企業共同制定切實可行的還款計劃，督促企業及時辦理項目的國有土地使用權證等合法性要件，建立定期檢查制度和風險早期預警制度。重點關注政府購買服務合同中約定資金支付計劃是否為初步安排計劃，是否取得政府購買服務所需資金納入財政預算管理，或人大、政府、財政部門納入預算管理的文件或決議，政府購買服務資金能否按付款計劃及時足額到位。

貸款期內政府財政收入等指標能否按預期增長，另外若項目資本金尚未全部到位，應在貸款發放前進一步核實自有資金到位情況，要求與行貸款同比例或全部到位并先于貸款投入項目中。應密切關注政府購買服務協議履行情況。借款人是否按照協議約定提供產品和服務，購買主體或財政部門是否按時支付采購資金。因承接主體未能履約導致購買主體終止購買服務協議未撥付采購資金的，或因購買主體資金撥付不到位導致不能按計劃還款的，應督促借款人使用其他綜合收入及時還貸。

嚴格按照銀監會等相關規定做好貸款發放和管理工作，加強貸款資金用途的管理，確保項目資金使用與建設進度匹配。進一步核實項目投資明細，防止信貸資金被挪用，確保貸款用途符合相關監管規定。加強貸款資本金及購買資金劃撥監管，要求借款人將資本金劃入專戶進行管理，嚴密監控借款人政府購買服務專用賬戶資金的回籠情況，政府購買服務資金一旦回籠至該賬戶，必須根據合同的約定，及時歸還貸款。

2.5 財務風險及對策

項目開發所需資金巨大，在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，利率的變動會引起項目資金鏈的不穩定性因素增加，對項目開發資金支撐造成影響，發生財務成本風險的可能性加大。

因此應及時掌握借款人的資信狀況，定期分析其貸款償付能力，防止其利用本項目重復融資、過度融資等風險行為發生，必要時可要求其提前歸還貸款，不受貸款期限影響。

應要求借款人須嚴格按照拆遷補償安置計劃的付款節點發放及使用貸款，開立政府購買服務支付資金的回款監管賬戶，重點關注政府購買資金是否及時足額直接歸集至監管賬戶，監管賬戶對外劃款須嚴格落實審批制，項目資金按照收支兩條線模式進行管理。貸款期內，若借款人提前收到政府支付的購買服務資金，應要求優先償還貸款，動態調整還款計劃，確保還款計劃與財政撥付資金額度、時序保持一致。

2.6 社會穩定風險及對策

安置補償標準與房地產市場價格和居民的消費水平有著較強的相關性和敏感性，項目可能在分期實施的土地征收工作過程中，安置補償會隨通貨膨脹或市場價格變化影響其實際價值，如果補償標準與周邊同類項目差距較大，可能容易引起利益群體的不滿，容易造成補償協議簽訂工作推進困難。同時安置房源不能滿足拆遷居民的要求、沒能按時入住等問題若不能妥善解決可能會引發社會不穩定事件發生。若處理不到位，可能會影響項目實施。

加強房屋征收過程的監管，借款人應嚴格履行征地程序，按照房屋征收與安置補償的各項規定辦理。銀行應加強拆遷資金監管，要求開立拆遷資金代發賬戶，拆遷資金由該賬戶發放至被拆遷人賬戶中，并做好臺賬管理。及時跟蹤項目征收補償及安置工作的進展情況，密切關注可能出現的個別極端事件對拆遷成本和項目進度的影響。

[1]陶帆，《一項重大的民生工程和發展工程-關注棚戶區改造》，《城建檔案》，2014.

[2]肖獻法，《國務院研究部署加快“棚戶區”改造》，《商用汽車》，2013.

[3]魯雄靜，《基于棚戶區改造規劃設計要點探析》，《房地產導刊》，2015.