基于物業合同對物業管理費收繳問題的研究

文/汪晗瑞，江蘇大學法學院

1 物業服務合同的性質

物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。物業服務合同的主體包括建設單位、業主委員會、物業服務企業。

在物業服務合同簽訂的整個流程中，最主要的是業主與物業管理企業之間的關系，而物業服務合同是兩者關系調整的最佳依據。由此來看，解決物業服務合同中存在的法律問題是解決業主和物業服務公司之間糾紛的前提。

物業服務合包含的當事主體較多，因而不能簡單的歸為某一種合同。物業公司和全體業主之間在平等自愿和法律允許的范圍內簽訂了物業服務合同，但這份合同筆者認為并不是委托合同。物業服務公司和業主都對對方負有給付義務，而物業服務公司所提供的也并不是簡單的對全體業主的共有管理，其還負有維修、保養和對居住環境的維護等義務。由此，物業服務合同并不是簡單的雙務合同，它有和委托合同相類似的部分，同時又不完全就是委托合同；同時它又有服務合同的特點，業主和物業公司之間互相交換所需，物業提供滿足業主需求的服務，而業主對相應的服務付出費用；因而可以認為物業服務合同是一種混合合同性質的雙務合同。

2 業主委員會的法律地位

業主委員會是由業主代表構成，得到全體業主經過法定程序的授權，代表全體業主行使各項權益，并監督物業服務企業的物業管理活動。我國的法律并沒有賦予業主委員會以民事訴訟主體的資格。民事訴訟法第四十九條第款一規定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。其他組織即常說的“非法人團體”，最高法院《關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第四十條規定，民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。而國務院在2003年出臺的《物業管理條例》雖然進過修改，也首次提到了“業主委員會”的概念，但是其只是在業主大會與業主委員會的內部關系上來界定業主委員會的性質，并沒有明確其對外民事關系中的主體資格問題。 在現實生活中，業主委員會這種不明確的法律地位導致不能正常發揮應有的作用及維護全體業主的合法權益， 同時也給法院的審判工作帶來了不少困惑。

3 物業服務費用

物業管理服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主或使用人收取的費用。按照合同交納是業主的一項基本的合同義務，但是因為我們的物業管理費收費沒有一個完善的制度，業主拒絕交納物業管理費也是導致物業糾紛的重要原因。

3.1 物業管理費用的收取標準方面

關于這一問題，國務院出臺的《物業管理條例》已經有了相關的規定。《物業管理條例》第41條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”但是，在實際的生活中，存在這同一地區不同物業服務公司有著不同的標準。出現這一現象，當地的主管部門應當按照本地區的情況制定本地區的物業收費標準，要做到規定明確、詳細。

3.2 對物業管理費適用的監管方面

雖然我國的《物業服務收費管理辦法》中對物業管理費用的使用范圍有著明確的規定，業主大會也有權向物業服務公司關于公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況。但是，關于物業服務公司沒有履行義務時的責任承擔問題法律法規并不明確，這也就導致對于物業管理費的監管浮于表面，往往是物業公司進行形式上的公示，對業主的權益保護并不能起到有效的作用,立法上應當完善對其責任承擔的規定，同時政府也要加強督促物業服務公司進行義務的履行。

4 業主自治

物業管理作為一種新型管理服務體制，與過去傳統房產管理相比，其最基本的特點就是業主自治。業主自治的主體是業主，在法律上對業主的規定是要辦理了產權過戶手續，被登記為產權人的買受人才可稱為業主；但已經辦理了商品房預售或者出售合同等級，并不能成為業主。但是，在實際生活中，業主對自己的自治權利范圍并不清楚，只是基于自己的生活需要來認識自己的權利。業主法律意識的提高需要國家和政府下大功夫，國家和政府應當方便業主的了解渠道，加大宣傳的力度。政府可以通過廣播、電視、網絡、報刊等，讓廣大的業主很方便的就可以找到關于物業管理的相關法律法規，這樣，業主在了解法律法規的基礎上，才能產生法律意識，用法律去維權。

5 結語

物業和業主之間的糾紛，關鍵在于如何對物業服務合同進行認識，作為處理物業糾紛的重要依據，物業合同在物業管理活動中占據著重要地位。希望有關部門在對物業糾紛的問題進行立法時，能夠考慮物業服務合同的重要地位，充分發揮物業服務合同在物業糾紛中的功能，切實維護合同所涉及的各方合法利益。