房地產私募股權基金退出機制的研究

文/蔡程，中央財經大學

隨著我國城市化的推進，房地產行業得到了快速發展。房地產在發展的過程中，需要巨大的資本支持。但是，受到國家相關政策的影響，給房地產行業融資帶來了巨大的挑戰。房地產行業為了滿足自身對資金的需求，開始尋求新的融資渠道。其中房地產私募股權基金是其融資的新渠道，這樣就大大推動了房地產私募股權基金的發展。房地產私募股權基金退出是房地產行業投資運作過程中極為重要的一個環節，現在我國房地產私募股權基金退出機制還存在很大的問題。有必要對房地產私募股權基金退出機制進行研究，結合當前房地產私募股權基金退出的實際情況，提出一些可以完善房地產私募股權基金退出機制的意見和建議。

1 對房地產私募股權基金退出機制研究的必要性分析

1.1 房地產發展的融資需求

目前，社會主義新型城市化的推進，城市化的發展對房地產的需求越來越大。為了適應城市化發展的趨勢，我國房地產行業也在不斷前進。除此之外，受到國家相關政策的影響，尤其是“京津冀一體化”的影響，將房地產行業推向高潮，房價一直處于上升的狀態，這就使得房地產行業的發展更進一步。但是，國家為了調控房價，給房地產行業降溫，因此，就采取一些政策嚴格控制房地產行業的發展。在房地產發展過程中需要巨大的資本支持，房地產行業進行融資是必不可少的。但是，國家卻給房地產行業的融資增加了一些困難，比如說：銀行信用貸款合作被叫停、資本市場門檻太高。銀行信用貸款政策收緊等等。這就迫使房地產企業必須尋求新的融資渠道與，而房地產私募股權基金就是一種新的、很好的融資方式，滿足了房地產發展對資金的需求。房地產私募股權基金退出是房地產行業投資運作過程中極為重要的環節，為了實現房地產行業投資各環節的有序進行，一定要對房地產私募股權基金退出機制進行研究，提高房地產私募股權基金退出機制的合理性。

1.2 房地產私募股權基金退出機制的現狀

當前，房地產行業在發展的過程中，房地產私募股權基金退出機制還不是非常完善，阻礙了房地產私募股權基金的發展。房地產私募股權基金投資是通過轉讓其投資企業的權益，然后，促使投資者可以獲得更多的投資回報。在房地產私募股權基金投資的過程中，需要市場為其提供退出機制。在房地產私募股權基金投資的過程中，只有讓房地產私募股權基金順利退出，這樣才可以實現私募股權基金變現成房地產企業的投資。但是，現在房地產私募股權基金退出機制存在問題，給私募股權變現成投資形成阻礙。因此，為了建立房地產私募股權基金退出機制，有必要對房地產私募股權基金退出機制進行研究。

2 私募股權基金退出機制的具體內涵分析

私募股權基金退出的具體內涵是當它所投資的企業得到了一定發展之后，私募股權機構把它們所占有的權益資本拋售到市場上，這樣就可以幫助私募股權機構收回自身的成本，甚至還能夠獲得一定的資本收益。房地產企業在城市化大背景下已經取得了巨大的發展，房地產資本市場也比較龐大，因此，房地產行業為了謀得自身的發展，可以通過私募股權基金的方法來進行融資，將自身的一部分資本進行售賣，然后，將私募股權基金推出，獲得房地產進一步發展的資本。

3 房地產私募股權基金退出機制的現狀分析

3.1 房地產私募股權退出的路徑單一

房地產私募股權退出路徑單一是當前房地產私募股權基金退出機制的主要缺陷之一。房地產私募股權基金退出審批的程序還算簡單，而且，還能夠獲得較大的資金回報。現在我國房地產私募股權基金退出的路徑主要是IPO，依賴這一路徑會造成房地產私募股基金退出機制具有很大的不確定性。通過IPO這一途徑來退出房地產私募股權，這會限制房地產私募股權基金退出機制的發展，不利于房地產私募股權退出路徑多樣化發展。

3.2 房地產私募股權基金退出缺乏完善的法律保障

當前，我國還沒有相關法律與房地產私募股權基金相關，所以，這就造成房地產私募股權基金在退出過程中沒有法律體系的保護與規范。房地產私募股權基金退出工作的開展，是一項較為系統而復雜的工作，因此，如果缺乏相關法律體系的規范與引導，這將會造成房地產私募股份基金退出工作的無序性，無法保證房地產私募股份基金的有效退出，而且，也不能夠很好的規范相關機構的行為。

3.3 房地產私募股權基金退出機構缺乏

房地產私募股權基金退出工作開展的過程中需要通過相關機構將房地產的部分資本股權投資出去，但是，現在靠譜的房地產私募股權基金退出機構較少，這就造成房地產私募股權基金退出工作無法按照要求完成。

4 影響房地產私募股權基金退出的因素

4.1 基金自身原因

影響房地產私募股權基金退出工作的開展與基金自身的特征有關系。基金包括以下幾個環節：退出成本、推出期限、推出收益。不同的退出方式在不同的環節具有不一樣的特征，而且，基金在退出過程中又不能夠僅僅依賴一種退出方式。所以，在基金退出的過程中，會結合實際情況選擇退出方式。

4.2 客觀因素

在房地產私募股權基金退出工作開展的過程中，會影響這一工作開展的客觀因素主要有以下幾點：資本市場環境、經濟周期、政策法律環境。這些客觀因素都是動態變化的，這給房地產私募股權基金退出帶來巨大的挑戰。

5 建立完善房地產私募股權基金退出機制的意見和建議

5.1 建立和完善房地產私募股權基金退出的法律法規

為了實現房地產私募股權基金高效退出，一定要建立相關法律規范將房地產私募股權基金退出各環節以法律形式規定下來。制定科學完善的法律法規，對房地產私募股權基金退出的募集形式、組織形式、運作模式、治理機制進行嚴格的規范，這樣才可以保證房地產私募股權基金退出的良好運行。房地產私募股權基金退出工作應該要受到證券法、房地產法、稅法等一系列法律的制約，但是，這些法律太過寬泛，沒有針對性，因此，法律部門要針對房地產私募股權基金退出工作的具體情況，制定適合這一工作開展的法律法規。

5.2 培養房地產私募股權基金退出方面的專業技術人才

在私募股權基金投資進行的過程中，都需要相關方面專業技術人員的參與，房地產私募股權基金投資也不例外，一定要加強對房地產私募股權基金退出方面專業技術人員的培養，要提高從事房地產私募股權基金退出工作的工作人員的整體素質。房地產私募股權基金退出方面的工作人員一定要精通金融方面的知識和房地產行業方面的理論，因此，在對這一方面人才培養的過程中一定要重視這兩方面理論知識的學習。高校在人才培養的過程中，要重視房地產私募股權基金方面專業人才的培養，不但要注重理論知識的教學，還要通過社會實踐活動的參與，來提高房地產私募股權基金退出工作人員的實踐能力。相關企業在發展的過程中，要加強對企業員工的專業技能培訓，實現企業員工工作素質的提高。還要加強人才之間的流動與交流，要推動房地產方面人才與金融領域的人才之間的交流與合作，實現優勢互補，這樣就可以實現房地產私募股權基金退出領域工作人員的全面發展。企業和政府在人才流動方面要采取積極地政策，為人才之間交流學習提供良好的環境。

6 結語

為了實現房地產行業又好又快發展，一定要積極解決房地產發展過程中遇到的融資問題。所以，要建立完善的房地產私募股權基金退出機制，推動房地產私募股權基金融資工作的開展，為房地產的建設提供良好的資金條件。