基于需求角度下房價上漲原因及控制房價的對策研究

文/李光紹，馬龍縣住房和城鄉建設局

1 引言

從本質上講，房地產產品具有很強的商品屬性，因此其價格勢必受到供求關系、買賣市場兩個因素制約。一旦產品供給量大于社會群體的消費需求，房地產市場將會受到作為買方的消費者主導，導致房價降低；一旦產品供給量無法滿足社會群體的消費需求，房地產市場將會受到作為買方的房地產商主導，導致房價升高。據此，我們有必要對基于需求角度下的房價上漲原因及房價控制辦法進行分析研究。

2 需求角度下房價上漲的原因分析

從當前來看，出現“供不應求”情況，造成房價上漲的原因主要有以下幾個方面：

第一，消費觀念方面的原因。現階段，我國房地產市場中的消費群體主要為25歲至40歲的居民為主，且以30歲以內的年輕人居多，其消費觀念本就具有一定的沖動型和盲目性。同時，加之我國按揭政策的作用，房地產產品的消費門檻變低，也為更多人涌入房地產市場提供了條件，進而造成了消費需求的增多。

第二，投資行為方面的原因。現階段，隨著社會經濟水平的不斷發展，我國大多數城市的房地產產品都表現出了較快的價格漲速，吸引了大量掌握資金資本的投資者進行炒房、屯房等活動，進而導致“一人多房”問題的出現，造成了房產資源供需不平衡的市場狀態[1]。

第三，人口數量方面的原因。受制于房地產項目建設周期長、經營環節復雜的特點，我國大多數城市的房地產市場都處在“供不應求”的狀態之中。而與之不匹配的是，越來越多的農村居民、郊區居民選擇進城打拼，并期望定居在城市當中，造成了城市區域內人口數量的增加，進一步使得房地產市場中的“需”遠多于“供”。

3 需求角度下控制房價的有效應對策略

3.1 引導消費者樹立正確的消費觀念

從當前來看，導致我國房價持續上漲的重要原因之一，就是購房人員或沖動、或跟風的不理性消費觀念。據此，為了實現房價的合理控制，就必須要從消費者的消費觀念入手，引導其理性、全面地看待房地產消費，進而避免短時間內大量購房行為的產生，達成房地產市場中產品供給與購買需求之間的動態平衡，最終使房價逐漸趨于平穩。

現階段，我國房地產產品的需求群體主要以年輕人為主，其收入水平大多未達到較高水平，甚至多數人沒有較穩定的工作崗位和工作區域。但迫于家庭、結婚等方面的壓力，年輕人們只能盲目進入到房地產交易市場當中，做出并不理性的消費行為。對此，我國相關部門、社會群體、房地產企業必須要做好協同合作，面向社會范圍內開展房地產產品、房地產交易的宣傳教育活動，使人們意識到“房”與“婚”、“家”等概念之間的獨立性，了解到購房行為所伴隨的貸款壓力和消費風險。同時，還應積極引導人們了解“產權”這一概念，使其走出“無限產權”的消費觀念誤區，進一步端正其購買、投資房地產產品的態度。最后，面對當前因炒房、屯房等負面房地產消費行為造成的“一人多房”問題，相關人員還應進一步強化人們對于“理性消費”這一觀念的學習和認識，從而達成房地產市場的調控和規范，為房價的穩定甚至降低做出保障[2]。

3.2 做好房地產投資行為的規范控制

從當前來看，隨著我國城市化建設工作的不斷推進，勢必會由更多的農村人口轉移到城市區域中來。隨之而來的，城市房地產市場中的消費需求量也將進一步增加。此時，在需求角度之下，相關人員必須要保證房地產中的商品資源可滿足人們的居住需求，以此避免“人”與“房”兩個因素之間的矛盾問題產生。

由此，要想避免未來城市居民可能發生的需求擠壓問題，就要做好房地產資源的合理分配，將房地產商品的服務屬性放在商品屬性、投資屬性之前。具體來講，即要求相關部門通過調整銀行信貸手段的方式，對保有投機消費、房地產投資等行為和意愿的個人、企業做出管理，降低對此類群體的資金支持力度，從而達到投資控制的理想效果。這樣以來，隨著房地產投資行為、投資量級的減少，必然會使房地產市場的商品供給量逐漸增加，以此與日益增多的房屋消費需求相平衡，進而實現房價的降低。

3.3 適當提升房地產產品的供給能力

上述兩點主要以端正需求、調整需求作為切入點，實現房地產商品價格的有效控制。同樣的，在需求角度的“供需平衡”這一理念之下，除了降低需求量級以外，還可通過增加供給量級的方式，使買方市場逐漸向買方市場轉換，最終實現房價的平穩。具體來講：

首先，政府可通過政府手段，開展區域內的廉租房、限價房建設工作，使存在住房需求卻無力購房的低收入群體得到滿足。需要注意的是，在實施這一工作的過程當中，相關人員一定要對購房申請者的資質進行嚴格審核，以此避免高收入者通過隱瞞信息、提交虛假信息、“托關系”等方式混入到低價房源的購買隊列當中，對低收入群體的權益造成侵害；其次，還可采取出一定的“分層購房”策略，按照收入水平、家庭人口數量等指標，設置不同面積房地產商品的購買權限。這樣以來，一方面能有效增加高收入者投資購房、投機購房的行為成本，避免炒房問題的出現；另一方面，也能實現房地產資源、土地資源實際利用價值的合理化和最大化。

4 總結

總而言之，房價上漲既是我國房地產市場發展的現實狀態，也是日益嚴峻的社會問題。此時，從需求的角度入手，對房地產市場的主導角色、供求關系做出分析，進而明確房價上漲的主要原因及可行對策，有助于及時調整市場中房地產產品與消費群體需求之間的協調平衡，避免惡意炒房、投機投資等負面交易行為的出現，最終實現房價的有效控制，為人們提供出良好的住房服務支持。