關于我國旅游地產發(fā)展的思考

劉萬賢

【摘 要】旅游地產指的是憑借豐富的自然資源，將旅游、居住、度假及休閑娛樂有機結合，打造全方位的地產項目。旅游地產比傳統(tǒng)的地產項目功能更為強大，將旅游與地產兩大功能集一身，為項目購買者提供了更好的人文風情、自然景觀與建筑景觀，同時按傳統(tǒng)地產項目的規(guī)格配備相應的配套設施。然而，我國旅游地產發(fā)展過程中仍存在諸多問題。對此，論文主要分析了我國旅游地產現(xiàn)狀，并針對性提出優(yōu)化措施。

【Abstract】Tourism real estate refers to constructing a full range of real estate projects based on the rich natural resources and effectively integration of the travel， residence， vacation and leisure. Tourism real estate is more powerful than traditional real estate projects， it combines two major functions of tourism and real estate as a whole， and can provide better humanistic style， natural landscape and architectural landscape for the project buyers. At the same time， according to the specifications of the traditional real estate projects， the corresponding supporting facilities are provided. However， there are still many problems existing in the development of tourism real estate in China. In view of this， the paper mainly analyzes the current situation of tourism real estate in China， and puts forward the optimization measures.

【關鍵詞】旅游地產；現(xiàn)狀；改進措施

【Keywords】tourism real estate ；present situation； improvement measures

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）09-0047-02

1 旅游地產的含義

旅游地產是以豐富自然資源、人文景觀為基礎，開展旅游服務的一系列建筑物及關聯(lián)空間。通常，旅游地產可分為四種形式，其一，旅游商務地產，指的是在傳統(tǒng)旅游風景觀光區(qū)內或周邊提供旅游服務的建筑物及關聯(lián)空間，如商店、休閑娛樂場所、餐館及酒店等；其二，旅游景點地產，指的是在旅游觀光區(qū)內提供游客休閑、觀光娛樂的建筑物及關聯(lián)空間，但不包括住宿服務；其三，旅游住宅地產，指的是與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間；其四，旅游度假地產，指的是為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間。

2 我國旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 旅游地產政策體系欠缺

旅游地產作為我國新興的地產形式，仍處于初期發(fā)展階段，大部分的開發(fā)建設項目仍由政府牽頭主導。然而，由于旅游地產的相關規(guī)章制度和法律法規(guī)尚不健全，不能對旅游地產行業(yè)的各個環(huán)節(jié)進行詳細規(guī)定，造成行業(yè)發(fā)展混亂，不法分子鉆制度漏洞，牟取個人利益。與此同時，旅游地產發(fā)展過程中，旅游地產的融資途徑單一，沒有形成多元化金融體系，造成旅游地產行業(yè)對銀行貸款的依賴性極強。如果房地產行業(yè)衰退或出現(xiàn)泡沫，房企無充足資金周轉而倒閉，就會導致銀行系統(tǒng)大量壞賬產生，這不僅威脅了地產業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，還會帶來我國經濟市場震蕩。

2.2 經營模式過于陳舊

我國旅游地產發(fā)展仍處于起步時期，各開發(fā)企業(yè)更重視規(guī)模及范圍的擴大，而忽略了經營模式的創(chuàng)新。從目前發(fā)展形式來看，大部分旅游地產的經營形式仍以傳統(tǒng)的“景點-商店”、“景點-餐廳”等形式為主，產品的內容和形式均相對單一，經營開發(fā)的途徑簡單，在創(chuàng)新化、個性化方面有所欠缺。不僅如此，大部分的旅游地產仍依靠自然景區(qū)或人文景觀進行經營，對自身產品營銷工作不到位，尚未形成自己的客戶群體，不利于企業(yè)獲得更大的效益。

2.3 行業(yè)經營管理混亂

目前，隨著房企從黃金時代進入白銀時代，一些上市房企將房地產業(yè)務與體育、旅游、農業(yè)、文化等熱門產業(yè)相結合謀求無縫對接，我國的旅游地產遍地開花的格局已經開始顯現(xiàn)。但是從整個行業(yè)來看，目前眾多的旅游房地產經營者的經營管理水平低，只管蓋房子，不懂得如何去開發(fā)經營旅游景區(qū)，導致我國很多旅游地產僅僅以一種景區(qū)加地產、溫泉加地產的粗放型開發(fā)模式發(fā)展，缺乏旅游的配套開發(fā)、資源綜合利用，導致了自然資源的巨大浪費，甚至于破壞了生態(tài)環(huán)境。

3 我國旅游地產發(fā)展策略

3.1 完善政府監(jiān)管體系

旅游地產并不是旅游景區(qū)與傳統(tǒng)的地產業(yè)的簡單結合。這要求在發(fā)展旅游地產時，充分發(fā)揮旅游項目的優(yōu)勢，借此進行良好的配套地產建設，從而實現(xiàn)全方位的旅游服務。由于我國旅游地產行業(yè)新興，地產商和政府往往缺乏經驗，僅僅憑借市場的自發(fā)力量和政府的不充分的引導和規(guī)劃，難以將旅游和地產有效的有機結合，這就需要政府特別是中央政府對旅游地產開發(fā)、運營和旅游地產行業(yè)的總體和總量管理，通過一系列的宏觀調控手段如：調整稅率、金融、財政補貼等法律手段與經濟手段對旅游地產開發(fā)和旅游地產行業(yè)實行宏觀管理。另外，政府對于土地供應、土地稅收、銀行信貸等方面政策的變化都會極大地影響著旅游地產的開發(fā)與經營。同時，政府還應加強培育旅游地產企業(yè)適應市場的能力，尤其是對于市場需求的預測能力。同時旅游地產的宏觀調控應采取“循序漸進”的應對策略[1]。

3.2 經營模式多元化發(fā)展

旅游房地產的開發(fā)程度和利用程度取決于其所依托的風景名勝地旅游資源的數(shù)量、質量及所坐落的地理位置和可進入程度。旅游房地產和傳統(tǒng)房地產不同，它賣的是它的功能、服務，屬于軟性消費品。在創(chuàng)新旅游地產經營模式的前提是對旅游景點客源市場需求進行分析，針對各類顧客的需求規(guī)劃設計旅游地產，穩(wěn)步開發(fā)，從而制定全新的運營模式。在營銷手段上，要更新現(xiàn)有的銷售模式，從傳統(tǒng)的房地產模式中跳出來，應用高科技，進行網上預訂、推出貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡等方法進行銷售，甚至可以跨行業(yè)結盟，跨國度聯(lián)動，增加旅游房地產的影響力，挖掘其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.3 實現(xiàn)資源充分利用

目前旅游地產行業(yè)中，各企業(yè)以獲得高額利潤為主要目的，更多的追求規(guī)模擴大、經營范圍擴大，這種急功近利的粗放型發(fā)展模式極大地浪費了自然資源。因此，保護旅游區(qū)及周邊自然景觀及人文景觀是目前的首要任務[2]。

第一，政府應當宏觀規(guī)劃旅游地產項目建設，明確旅游地產的開發(fā)審批、建設手續(xù)，針對選址、建設各個環(huán)節(jié)嚴格把控。面向中高端旅游度假人群，重點發(fā)展以景觀感受、有機種植觀摩、現(xiàn)場體驗、產品定制、食飲品鑒、康體等為特色的旅游文化產業(yè)，同時根據(jù)各旅游景點進行創(chuàng)意設計、定制化生產和線上線下營銷一體化發(fā)展的新興產業(yè)，帶動周邊城市、村落風貌、基礎設施條件、產業(yè)發(fā)展條件和生態(tài)環(huán)境的整體提升，力爭建成具有鮮明文化特色、獨特旅游景觀、“吃、住、行、游、購、娛、體、養(yǎng)、悟”多產業(yè)多文化融合發(fā)展的旅游目的地、文化引領區(qū)、產業(yè)帶動區(qū)、人才聚集區(qū)和美麗城鎮(zhèn)示范區(qū)，使之成為旅游的新名片、新品牌。與此同時各個部門應當協(xié)同合作，將旅游地產與自然人文資源緊密結合起來，和諧相處，實現(xiàn)共贏。

第二，旅游地產行業(yè)需要轉變經營開發(fā)模式，從原來的粗放型經營轉變?yōu)榧s型經營開發(fā)模式。對旅游行業(yè)進行全產業(yè)鏈，積極拓展產業(yè)鏈的長度和寬度，提高產品附加值，著力實現(xiàn)一、二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展，著力實現(xiàn)與本地特色現(xiàn)代農業(yè)、旅游、文化特色旅游創(chuàng)建方案，養(yǎng)身、醫(yī)療、大健康等產業(yè)的相互支撐發(fā)展，打造“抬頭見山、低頭見水”、“鳥語花香、四季芬芳”、“日游觀景、夜游觀燈”的人文自然景觀生態(tài)和“依山就勢”的配套酒店群落，周邊地區(qū)旅游產業(yè)向個性化、特色化、高端化轉型升級，引領國內消費和體驗應用新趨勢，加快形成又一新興特色優(yōu)勢產業(yè)。

第三，特色小鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展和小鎮(zhèn)功能提升的基本思路是開發(fā)商及項目經營管理者除追求自身利潤最大化外，更應當承擔相應的社會責任，從全局發(fā)展角度思考，針對自然景觀維護和旅游地產協(xié)同發(fā)展采取科學的措施，從而充分利用自然資源。建成產業(yè)類投資占總投資持續(xù)發(fā)展的產業(yè)體系基本構架，基本形成產業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈、文化鏈、投資鏈、人才鏈、服務鏈。在提高旅游接待能力的同時對公共服務設施完善，配套中小學、醫(yī)院和社會服務中心和公共WIFI全覆蓋，借助移動互聯(lián)、物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)等信息技術實現(xiàn)旅游項目的智慧化、智能化。按照“整體開發(fā)、一次規(guī)劃、分布實施、逐步達成”的旅游開發(fā)建設和運營思路。在旅游功能提升層面，注重產業(yè)功能、文化功能、旅游功能、居住功能的有機結合，以承載“各地自然風景+旅游文化”的產業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、人口聚集、旅游接待為導向。提升特色旅游小鎮(zhèn)的綜合配套服務能力，打造宜游宜業(yè)宜居宜養(yǎng)的生態(tài)環(huán)境，營造便捷高效的營商環(huán)境，構建“產城人文”一體化的城鎮(zhèn)。

4 結語

總而言之，旅游業(yè)和地產業(yè)對我國經濟發(fā)展的作用越來越重要。旅游地產促進傳統(tǒng)房地產行業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展的同時，還會帶動相關產業(yè)的經濟增長。目前，我國旅游地產發(fā)展過程中仍存在諸多問題，如旅游地產政策不完善、經營模式單一、旅游地產資源大量浪費等。只有政府不斷完善監(jiān)管體系、創(chuàng)新經營模式并合理利用資源，才能夠推動旅游地產的長久發(fā)展。

【參考文獻】

【1】蔣志勇.我國旅游地產研究及發(fā)展趨勢[J].開發(fā)研究，2017（02）：101-106.

【2】李輝，陳琛.我國旅游地產發(fā)展的思考[J].科技創(chuàng)新導報，2016，13（14）：97-98.