房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系及綜合預(yù)警方法的思考

前言

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的應(yīng)用越來越普遍，其原理就是通過分析房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行歷史，獲得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，從而輔助制定企業(yè)發(fā)展決策與戰(zhàn)略等。在這一過程中，房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建，是揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體與局部勢態(tài)之間關(guān)系的重要環(huán)節(jié)，也是確保預(yù)警系統(tǒng)判斷與評價(jià)準(zhǔn)確性的重要基礎(chǔ)。因此，要科學(xué)的構(gòu)建房地產(chǎn)指標(biāo)體系，并合理運(yùn)用綜合預(yù)警方法，這是完善房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的必要前提。

1　房地產(chǎn)指標(biāo)體系的選擇及篩選

房地產(chǎn)指標(biāo)的有效選擇，是保證相關(guān)體系作用與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。因此，在選擇指標(biāo)時(shí)，可采用不同的選擇方法分兩次進(jìn)行。第一次選擇，利用綜合分析法，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與管理方面的權(quán)威理論，進(jìn)行分類選擇，對指標(biāo)的全面性進(jìn)行重點(diǎn)考量；第二次選擇，利用聚類分析法和相關(guān)分析法，對每一類指標(biāo)進(jìn)行再次選擇，以相關(guān)系數(shù)的大小作為判斷依據(jù)，獲得代表指標(biāo)。這種選擇模式，能夠在確保房地產(chǎn)指標(biāo)全面性的同時(shí)，有效避免指標(biāo)相關(guān)性。

對于房地產(chǎn)指標(biāo)的實(shí)際篩選，可參考如下流程：

第一，利用綜合分析法進(jìn)行房地產(chǎn)指標(biāo)的初選，并對所選擇的指標(biāo)進(jìn)行分類處理。一般來說，影響房地產(chǎn)預(yù)警度的因素源于三個(gè)方面，分別是房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系、房地產(chǎn)自身發(fā)展速度以及市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系。在初選指標(biāo)的過程中，要確保所選指標(biāo)的全面性。

第二，對每一類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析，使其形成若干子類。

第三，以所得子類為對象，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法從中選擇代表指標(biāo)。在選擇過程中，每個(gè)子類當(dāng)中至少要有一個(gè)指標(biāo)被納入評價(jià)指標(biāo)體系；篩選時(shí)，主要通過計(jì)算子類中某一指標(biāo)與其他指標(biāo)之間的復(fù)相關(guān)系數(shù)，系數(shù)越大，則說明該指標(biāo)所包含的信息就越豐富，其代表性也就越強(qiáng)，也就是說，要將復(fù)相關(guān)系數(shù)最大的指標(biāo)納入到評價(jià)指標(biāo)體系當(dāng)中[1]。

2　房地產(chǎn)指標(biāo)體系的綜合預(yù)警實(shí)現(xiàn)

下文以某二線城市的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)為例，利用房地產(chǎn)指標(biāo)體系對該地房地產(chǎn)進(jìn)行綜合預(yù)警。

2.1　確定預(yù)警界限

在預(yù)警之前，要對房地產(chǎn)市場的單項(xiàng)指標(biāo)及指標(biāo)總體的警度狀況進(jìn)行劃分。需要明確的是，該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，相比于一線城市，發(fā)展過程較為平穩(wěn)，基于此中實(shí)際狀況，可將劃分出偏冷、平穩(wěn)、偏熱三個(gè)警度區(qū)間。

確定預(yù)警界限，就是在確定各指標(biāo)警度之后，進(jìn)一步明確警度區(qū)間的變化范圍。在這一過程中，要參照系統(tǒng)化方法中的半數(shù)原則、多數(shù)原則、少數(shù)原則、均數(shù)原則，但由于系統(tǒng)化方法容易被數(shù)據(jù)影響，尤其在市場起步階段，單純采用系統(tǒng)化方法，最后能夠獲得的警度值往往偏低，可結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法對其進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，由此獲得更加準(zhǔn)確的各指標(biāo)預(yù)警界限。依據(jù)預(yù)警界限，可以進(jìn)一步獲得單個(gè)指標(biāo)的歷年分值。

2.2　確定指標(biāo)權(quán)重

房地產(chǎn)指標(biāo)系數(shù)當(dāng)中的不同指標(biāo)具有不同的評價(jià)作用，所以需要依據(jù)其重要性大小，為其賦予不同的權(quán)重。本文列舉的預(yù)警系統(tǒng)中，采用的是層次分析法，具體的確定流程如下：

第一，要構(gòu)建層次分析模型，依次設(shè)置目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層。其中，目標(biāo)層指的是該市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系；而準(zhǔn)則層包括三類指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)、房地產(chǎn)自身發(fā)展速度指標(biāo)以及市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)；指標(biāo)層則包括準(zhǔn)則層下屬的9個(gè)子類指標(biāo)。在模型基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步構(gòu)建服務(wù)于準(zhǔn)則層與指標(biāo)層的判斷矩陣，通過一系列的計(jì)算之后，獲得隨機(jī)CR一致性比率，判斷權(quán)重是否滿足一致性條件。由此確定權(quán)重之后，還要進(jìn)一步對其進(jìn)行歸一化處理，使其總和為1。

2.3　確定綜合警度

實(shí)現(xiàn)綜合預(yù)警的最后一步，就是確定綜合警度，在上述方法順利運(yùn)用的基礎(chǔ)上，有效確定各單項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)警界限，并賦予其警度值與權(quán)重，即可得到各個(gè)年度的綜合警度值。上文中提到，指標(biāo)所處警度狀態(tài)被劃分成偏冷、平穩(wěn)以及偏熱三種，需要明確的是，當(dāng)綜合警度值小于1.9時(shí)，該警度為偏冷狀態(tài)；當(dāng)綜合警度值在1.9-2.3之間時(shí)，警度為平穩(wěn)狀態(tài)；當(dāng)綜合警度值大于2.3時(shí)，則警度為偏熱狀態(tài)[2]。由此能夠進(jìn)一步獲得房地產(chǎn)歷年的綜合警度值。

本文所列舉的二線城市，房地產(chǎn)事業(yè)從2000年開始起步，初期發(fā)展較為平穩(wěn)，到2005年前后，出現(xiàn)偏熱的現(xiàn)象；隨著房地產(chǎn)政策的實(shí)施，2006年有所抑制；2007年和2008年，該市房地產(chǎn)市場反彈，出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱；為抑制各類投機(jī)現(xiàn)象，自2009年-2016年，國家相繼出臺(tái)并實(shí)施了多項(xiàng)新的房地產(chǎn)政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但就房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際來看，整體處于偏熱狀態(tài)。經(jīng)過綜合預(yù)警所獲得的房地產(chǎn)走勢圖，與該市房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展十分吻合。

3　結(jié)束語

綜上所述，對房地產(chǎn)指標(biāo)體系及綜合預(yù)警方法進(jìn)行探究，有利于提升房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)水平與應(yīng)用效果。通過相關(guān)分析，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的綜合預(yù)警，獲得目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的真實(shí)狀況，對房地產(chǎn)政策的制定與頒布、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都具有極高的參考價(jià)值。因此，要重視相關(guān)指標(biāo)體系的有效完善，從而提升相關(guān)判斷、分析、評價(jià)的可靠性，提升預(yù)警系統(tǒng)整體的應(yīng)用價(jià)值。