房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本控制過程

文/刁莉，北京金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言

工程的成本控制，通常集中體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目竣工三個(gè)階段，而其中施工階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)。雖然如此，但是施工費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用以及建安費(fèi)用等是否合理，卻直接受房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要想更好地控制成本，就應(yīng)該從設(shè)計(jì)階段入手，重視全過程的管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的首要任務(wù)就是設(shè)計(jì)方案，這環(huán)節(jié)對(duì)于工程的整體具有舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)不僅需要重視施工技術(shù)的可行性，還應(yīng)該全面考慮經(jīng)濟(jì)成本問題。例如：如果設(shè)計(jì)方案的對(duì)象為寫字樓，則設(shè)計(jì)人員應(yīng)該通過公共區(qū)域、標(biāo)準(zhǔn)層面積、裝修方案、建筑造型等因素的優(yōu)化布置，提高設(shè)計(jì)方案的合理性，并且盡可能提高建筑物中不同區(qū)域位置的利用率。在寫字樓的備用選型方面，要在保證技術(shù)實(shí)施的可行性的同時(shí)，優(yōu)化房地產(chǎn)的方案設(shè)計(jì)，如電梯空間的弱電設(shè)計(jì)方案，通過方案的優(yōu)化能夠降低能耗、投資，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。在某財(cái)富中心大廈的方案設(shè)計(jì)中，對(duì)交通路線、停車廠進(jìn)行了優(yōu)化，最終增加了15%的停車位，不僅滿足更多員工的需求，還能夠降低開發(fā)的成本，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約的目標(biāo)。

1.2分析前期報(bào)價(jià)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制而言，其成本控制的基本順序?yàn)椋簩ｎ}研討、編訂任務(wù)書、設(shè)計(jì)方案與圖紙會(huì)審。由于立場(chǎng)的差異，設(shè)計(jì)單位對(duì)于項(xiàng)目工程的成本控制強(qiáng)度較小，所以為了能夠在根本上控制成本的支出，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該委托專業(yè)的工作人員，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容、報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)研，然后將結(jié)果反饋給開發(fā)商。在這一基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠清楚地掌握方案內(nèi)容，加深與設(shè)計(jì)單位的交流，進(jìn)而加大成本控制的力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總費(fèi)用的百分之一，但是卻對(duì)整個(gè)建筑工程項(xiàng)目費(fèi)用有著直接的影響，反映出了設(shè)計(jì)方案的重要性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商的管理人員應(yīng)該加大對(duì)前造價(jià)的分析與審查，僅此來優(yōu)化企業(yè)的成本控制。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制

2.1選擇合作伙伴

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)通過招投標(biāo)的方式選擇施工單位。在招投標(biāo)的過程中，相關(guān)部門應(yīng)該重視施工圖紙的審核，盡量在根本上避免項(xiàng)目的變更，從而預(yù)防索賠現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)于評(píng)標(biāo)而言，房地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)投標(biāo)方的文件進(jìn)行仔細(xì)地分析與篩選，檢查其中是否存在報(bào)價(jià)不平衡、高價(jià)索賠以及低價(jià)中標(biāo)等問題，從而優(yōu)化招投標(biāo)的過程中，為選擇恰當(dāng)?shù)暮献骰锇榈於ɑA(chǔ)。例如：在某財(cái)富中心大廈的弱電設(shè)計(jì)的招投標(biāo)中，投標(biāo)方為企業(yè)提供了較為優(yōu)異的方案，通過雙方的合作，這個(gè)項(xiàng)目的施工節(jié)省了幾百萬元的成本，落實(shí)了成本控制的措施。另外，房地產(chǎn)的施工過程還需要很多設(shè)備、材料供應(yīng)商的支持，選擇好的供應(yīng)商能夠保證設(shè)備、物料的質(zhì)量，同時(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本支出，滿足企業(yè)的發(fā)展需求[1]。

2.2規(guī)范合同內(nèi)容

簽訂嚴(yán)密、細(xì)致、規(guī)范的合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目控制成本的重點(diǎn)，因此為了能夠?qū)崿F(xiàn)降低成本的目標(biāo)，就應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范合同的內(nèi)容，避免施工單位以各種理由對(duì)承包商進(jìn)行索賠。例如：在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期，施工單位常常會(huì)提出趕工的要求，而其原因是有成本承包單位造成的，進(jìn)而增加大單位的成本。另外，在安裝繼電設(shè)備的工作中，由于不同型號(hào)、品牌的設(shè)備在價(jià)格方面存在很大差異，進(jìn)而給施工單位、采購(gòu)方營(yíng)造了“偷梁換柱”的機(jī)會(huì)，增加開發(fā)商的支出成本。對(duì)此，為了能夠踐行成本控制的理念，則房地產(chǎn)開發(fā)商在與其他單位簽訂合同的過程中，應(yīng)該對(duì)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，明確責(zé)任雙方的權(quán)責(zé)，進(jìn)而嚴(yán)格預(yù)防高額索賠等問題，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

3　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工階段的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，通常從下幾方面控制竣工階段的成本：

3.1核對(duì)合同條款。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，只有工作內(nèi)容全部符合建筑建筑工程合同的條款，才算完成工程項(xiàng)目，然后采用恰當(dāng)、正確的方式完成工程決算；

3.2檢查隱蔽項(xiàng)目。工程的隱蔽項(xiàng)目是竣工決算的重要內(nèi)容，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的成本支出，所以在竣工階段應(yīng)該依據(jù)施工圖紙檢查工程的隱蔽項(xiàng)目，進(jìn)而更加準(zhǔn)確地計(jì)算成本數(shù)量；

3.3核實(shí)項(xiàng)目數(shù)量。通常來說，房地產(chǎn)的招投標(biāo)項(xiàng)目都是根據(jù)工程量完成發(fā)包的，便于工程量的核實(shí)，因此為了能夠更好地控制工程成本，可以以此進(jìn)行逐一核對(duì)，最后依據(jù)合同內(nèi)容完成工程項(xiàng)目的結(jié)算[2]。

4　結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，成本控制工作滲透在各個(gè)環(huán)節(jié)中，因此企業(yè)應(yīng)該對(duì)工程的全過程進(jìn)行控制。以此為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制中，優(yōu)化了工程的方案設(shè)計(jì)，對(duì)前期報(bào)價(jià)進(jìn)行了全面分析，同時(shí)以招投標(biāo)的選擇了合適的施工單位、供應(yīng)商，嚴(yán)格控制與管理合同內(nèi)容，加大了竣工階段成本控制的力度。所以，為能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)生可以將文中的方式應(yīng)用在實(shí)際工作中。

【參考文獻(xiàn)】

[1]邵陸青.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的幾點(diǎn)思考[J].中外企業(yè)家,2017(13):94+99.

[2]鄧科. 錦繡瀾灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2015.