他2004年在北京買了100套房現在說“買房就是虧”

潘宇凌

在北京，流傳著很多都市傳說。

比如2004年，一位男子在東三環的高檔小區富力城買下100套房子，接待他的售樓小哥還以為碰到了開玩笑的。不過沒多久，該男子在2008年金融危機前夕將這批房子賣出，又把資金投入了海南。

那時每平米6000元的富力城，現在是10萬左右。海南3萬一平米的房子，價格好幾年里一直輾轉反復。

人們本以為，然后就沒有然后了，直到海南前不久的一波上漲。

我也是最近才知道，現實里確有其人，傳說是真的。

張羽沖，原北京交響樂團首席圓號手，1963年生人。曾賣過錄音帶、電器、服裝，后利用業余時間開班教琴，直到2003年考試取消特長加分。在那個年代已算收入不菲。

早在90年代中，張羽沖就曾在玉泉路附近租了一百多畝地，蓋了房子出租，年收益20多萬，但后來這塊土地被征用，讓他的地產投資暫時劃了個逗號。

1999年，張羽沖來到東三環的華騰園看房，當時北京還沒有CBD，他也沒有投資房產這個想法。只是被一套全南的大戶型吸引了，毫不猶豫地買了下來。不久之后，張羽沖不斷接到中介公司打來的電話，都問是否有出租的打算。

這時，做過生意的張羽沖意識到機會來了。沒多久，張羽沖又在華騰園陸續訂了4套。

10個月后，張羽沖以每平方米高于原價800多元的價格賣掉兩套，增值10余萬，剩下的兩套繼續出租，租金用來還銀行的月供綽綽有余。

從此，張羽沖覺得，房地產原來可以這么玩。

2004年，他一口氣買下100套（也有說50套）富力城，并在接近金融危機之前的高點時拋售了大部分，2008年中幾乎處于“空倉”狀態。那時，張羽沖曾表示，暫不打算有任何冒險和激進的投資行為，并且3年內不再碰房產了。

僅僅幾個月后，張羽沖就“食言”了，2009年，他出手并帶領著朋友們在三亞某項目買下百余套房產（傳聞后來只留了部分優質房源自住收藏）。2012年，又在北京周邊某家具城拿下45個商鋪。

懂得地域、審美、時間的差價

記者：房產投資如果總結一個最大的經驗或者秘籍，您認為是什么？

張羽沖：其實按我的理解，真正的掙錢就分3塊。一個是地域的差別，你比如說南城的東西便宜，北城東西貴，你看到了地域的差別，你把南城的拿到北城來賣。或者是你看美國人，中國那時候剛剛開放，人工便宜，用我們這兒生產的便宜東西拿到美國賣，這就是地域的差別，掙中間的差價。這個需要時間，你有時間跑、有時間看、有心觀察，你就能賺到這個錢。這個錢不難賺。就像改革開放初期一樣，那時候到深圳買條喇叭褲，到北京來賣，一條能賺10塊20塊，買個蛤蟆鏡，你看這就是時間差價、地域的差價。

第二個就是審美的差價。其實，可能很多做貿易做經濟的人沒有講過這種概念。都是衣服，因為你設計得漂亮，你有審美，就可以多賣出多少錢。你看衣服大家都有，為什么你要代理一個法國品牌呢？就是因為審美。你覺得那個時候人家有品牌，有設計感，你這衣服只是能穿就行了，顏色都一律是灰。你賣500塊錢，人家拿來賣5000塊錢，人家販賣的是審美差價，就賺大錢，因為人都向往美好。再比如當年賣房子都賣毛坯房，富力城是最早來賣精裝修的房子的，這就是審美的差距。你發現這樓道的都鋪上地磚，墻上也都是地磚，大堂能設計成那樣，園林能設置成那樣，這里頭，有審美的差價！

第三點叫時光的差價。就是說，大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，還有人看到的是兩年以后的。你看到了時光的差價，其實這就是投資，我買的是未來。現在大家都賣6000元，但是我看到的是3年以后它應該值2萬元。

這3種（差價）都能兼顧到，都能賺到錢的人是一流的人。所以，我從來都奔著這個目標在思考問題。你比如說富力城，當年算在南城，所有的老北京人都認為，雖然就離國貿差了一公里，但是覺得南城不值錢。大家沒有看到時間的差價，人們就知道南城，但是沒有來看一看南城未來會是什么樣。這3個里頭差價還要會計算，所以這3樣事情你先要衡量。

再一個就是什么叫炒房，什么叫投資？人家說我炒房，我很不愛聽，我認為我是投資，就是我拿來以后可以出租，出租的回報率百分之十幾。我沒有想過拿來房子漲多少錢賣，我覺得就是出租的回報率能讓你做得非常大。

以富力城當年一套房子6000塊錢每平米，60平米36萬元，租金4200元計算，百分之十幾的回報租金，而且租金在漲，就和商鋪一樣，那房價也會跟著漲。

你比如說銀行利息6%，你出租回報率13%，最起碼你這個房子還能翻一倍的價格，是能看到的。就是說我買了以后，從6000元漲到12000元，我賣給別人以后，人家還有百分之六點幾的回報，是比銀行的貸款利息高的，這就是房產投資生意。

我們從來沒有房子賣到最高點，因為我們看到的是最初最前面那一段投資機會。

記者：我們以北京為例，為什么北京房價過去10多年漲得很快？

張羽沖：2000年左右北京是人口凈流入的城市，每年大學生進入幾十萬人，這幾十萬人每人要25平米，你還得要六七百萬平方米，那時大改造大拆遷。那個年代租賃市場沒有什么外銷房，也就是商品房很少。

從2000年才開，剛開始蓋，能出租的房子都很少，自住的房子都不夠，哪來的出租啊。所以說出租的市場回報非常高，再加上每年拆遷六百七百萬平方米，為了北京奧運會拆一平米，你得補人家1.5平米啊。人家再買回來嗎，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百萬平方米。

就按照北京1300萬人，每人每年平均遞增0.5平方米，還要700萬平米，對吧？你就算一算，你都知道有幾千萬平米的需求量。但是非典的時候，你知道停工了多少項目？就是本來可以蓋很多樓，都沒人干了，就積壓了需求，等著哪天爆發，大家一搶不就在加價了嗎？你要是沒有搶，哪來的加價啊。

非典時候，其實是一個入手非常好的時機。

10個房子有15個人買，那肯定要漲25%啊。10個人10套房子，有20個人買，那必須要漲50%。這是個數學規律。要么就有關系者得，要么叫價高者得。

學會用杠桿

記者：同樣是投資房產，為何你能賺更多的錢？

張羽沖：別人用兩小時彈好的曲子，我告訴學生怎么能只花15分鐘，用最簡單、最科學的方式。我告訴你技巧，從哪練、怎么練、練多少的速度、練多少遍，一次錯誤都不犯，你就練好了，然后再從頭迎刃而解。所以說要找生活的技巧。

很多人沒有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累，因為生活、工作當中70%是無效的。無效以后，老板怎么能給你漲工資呢？其實老板很多的經營方式也是無效的，沒有把人性全部的積極性調動出來，是因為他很多管理的模式是無效的。

你比如說6000塊錢一平米買的房。當年鼓勵大家投資買房，你首付兩成就買了。隔了兩年以后9000塊錢賣掉了，可是我9000塊錢又買了。這里的區別是什么呢？區別是你可以多買兩套，因為你的首付款掙出來了，這就叫效率。有的人就死拿著，一直等著，他還是一套。

但是我不是。比如說我100平米是6000塊錢買的，8500元賣掉的，賺了25萬。這25萬可以是多買一套房的首付，等于由原來的一套變成了持有了將近3套房。

這就是效率。要會用杠桿，會用資本，很多人不會想到這一點。

現在買房就是個虧本生意

記者：您怎么看當前的樓市，未來房地產還值得投資嗎？

張羽沖：我覺得北京市場的最大問題是租售比。在我心里，現在買房就是虧本生意了。

15年前，富力城一套一居室月租4200元，現在月租9000元，那時候房價6000元每平米，現在賣10萬每平米，房價漲了15倍，租金漲了1.5倍。那個時候我建議大家投資買的原因，是看到了租金高于銀行利息一倍之上的這種巨大的空間。

現在正好相反，要是10萬、11萬，我就賣掉它。我做一個理財6-8個點收益，如果你做得好的話，能吃7個點收益。1000萬一年就能省70萬，3000萬就210萬。我說的這個7個點是還租回原來住的這個房子，不影響你生活品質的情況下，你能吃回7個點的巨額的差點。

全部賣掉，租房子，這就是境界。今年拿這兒做個證，我堅決租房子，我不買房，我認為買房子于我就是一個虧本的生意。

再具體給你們算一下。你比如說我可找到投資回報率高的項目，比如說10%的回報，同樣一套3000萬的房子，我賣掉了，我拿著3000萬做一個理財，一年就按10%算，就是300萬。

我拿出40萬還租原來的這個房子，品質不變。那你一年凈剩260萬，3年780萬。3年以后，一定是多套房上稅來替代這個限購政策，它是有一個常態化的東西來替代，對吧？

替代完了以后，房價從11萬回落到85000元每平米，一個300平米的房子，說少點吧，一平米2萬塊錢的差價，你又省了600萬。

600萬加780萬，1400萬。3年沒有影響生活，平白無故3年以后你賬上多了1400萬，這也是改變人的生活。