炒房的秘密

陳淮

近年來，人們對“炒房”這個詞兒已經耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”？大多數人不甚了了。許多人認為，非自住目的地多套購房，在房價上漲后賣出去就是“炒房”。嚴格說，這種“炒”法只能算初級班。我們舉例說明一點專業的“炒”法，利用這些例子來揭示“炒房”的秘密，同時也闡述一點最優化決策的道理。

假定一個人花100萬元買了一套房子，三成首付，七成按揭，也就是說購房人自己只掏了30萬元，從銀行貸款70萬元。再假定房子的價格漲到了130萬元，而且沒有疑義地還會漲。現在的問題是：這個房子應當賣掉，還是繼續持有？

恐怕很多人都會想，既然房價肯定還會漲，當然應當繼續持有。錯了。應當賣掉。從最優化目標看，如果房價還會繼續漲，就一定要賣掉。賣給誰呢？賣給你太太。130萬元價格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款91萬元。替你還掉銀行的70萬元貸款，你已經“套現”21 萬元。如果房價繼續漲，例如漲到160萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款112萬元。替你太太還掉銀行的91萬元貸款，你又“套現”21 萬元。這時，你們兩口子已經收回42萬元，不僅最初投入的30萬元全部收回，房子還在你們手上，就算房價下跌也沒關系。從160萬元跌到 150 萬元，甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉，還掉銀行112萬元貸款，你仍再可收回28萬元。

有點意思吧？這還是保守的“炒”法，再說一個激進的“炒”法。

100萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房價漲到130萬元，預期房價仍將上漲。這時賣掉房子，收回130萬元售房款；還掉銀行70萬元貸款，你手上還剩60萬元。上午賣下午買，再繼續買一套房子。同樣是三成首付、七成按揭，60萬元現金可以買多少價值的房子呢？很容易算，200萬元的房。

“最優化”的關鍵問題就在這里了。如果房價確定無疑地會繼續上漲，持有130萬元的房子和200萬元的房子，哪個收益更大呢？這是任何人都能明白的答案。事情到此仍未結束。買了200萬元的房子，仍然可以繼續“炒”下去。假定房價又上漲了，漲到260萬元，如法炮制再賣掉；這時用收回的 260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款，手持現金可達120萬元。仍是上午賣下午就買，同樣三成首付、七成按揭，這次可以買400萬元的房子。這個游戲繼續做下去的話，可持有的房產會越來越大。

這是一個理論化的最優“炒房”模型，如果按照這個方式“炒”下去，人人都會成為億萬富翁。實際上這不可能。因為房價并非只是單邊、勻速變化，持有房子的過程中還有物業費、取暖費等，交易過程中還要有稅費，貸款要付銀行利息。更重要的是，上漲30%還要考慮時間周期。我們說的只是一個理論模型，真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設定很多修正系數，才能求出最優解。

這樣一個理論模型具有很重要的意義，從中我們可以解讀出房地產投資活動的很多秘密。

第一個秘密，不斷放大地動用金融杠桿是資產規模和利潤規模加速上升的關鍵。“炒”房的關鍵是動用金融杠桿，放大自己的資產增值能力。在上述例子中，第一次購房貸款70萬元，第二次購房貸款140萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購房人完全依靠自有資金買房，其實無所謂“炒”。這里也就可以揭示一個重要的政策原理：只要截斷貸款買房的金融杠桿，就可以有效抑制為賣而買的投機性需求。

第二個秘密，在這個最優化模型中，購房人的資產規模、利潤規模都是以2的n次方的幾何級數在增長。一個圍棋棋盤，橫豎都是19個格，如果在第一個格子中放1粒米，第二個格子放2粒米，第三個格子放4粒米，依此類推，到最后一個格子時，全世界的糧食都放進去也不夠。顯然，不加節制地讓房地產市場自由“炒作”，在任何國家都將是災難。那時，房價和需求將完全脫離實際的住房資源總量與真實住房需求之間的對比關系，房價會在金融杠桿的推動下變成一場沒有止境的資本游戲。

第三個秘密，動用金融杠桿的資產模型聽起來很美，但人們經常忽略的一點是，在資產和利潤以幾何級數增長的同時，購房人的負債和風險也同樣以幾何級數的速率增長。這個迅速增大的負債和風險，只需很短時間就可以遠遠超出購房人自身的承受能力。如果市場充斥著這樣的瘋狂炒作，這些超出購房人承受能力的負債和風險最終就要由社會的金融系統，甚至整個國民經濟來承擔。