營改增對房地產企業的影響及應對措施分析

任忠義

摘要：實行營改增之后，稅收的范圍也相應的做出調整，與房地產企業有關的成本在一定水平做了下降處理，這會產生很大的影響對于企業所得稅、管理發票方面和計算成本。對于房地產企業而言，營改增可以帶來機會也可以帶來挑戰，我國的重要產業之一就是房地產，相關稅收部門也應該認真管理相關稅收內容，這樣對于其順利健康的發展才有所幫助，在此將分析房地產企業受到營改增的影響，以及相關措施，讓政策順利實行，幫助房地產企業順利前進。

關鍵詞：營改增；房地產企業；應對措施

在目前的稅收體制之中，第二產業中主要運用增值稅，主要就是制造業。第三產業運用的是營業稅，主要就是服務業。目前，發展的方向就是努力的改變經濟的發展，改變產業結構是以服務業的發展為基礎，向服務經濟去發展。頒布營改增政策，目的是減稅在結構上，從現在實行情況上，很多的企業都相應的把稅負減少，隨著推進，范圍將擴大。這個政策的目的就是實行一個完善的稅制，一個全面的公平的稅制。

一、房地產企業的相關特點

（一）周期比較長

一個房地產項目的開發，主要步驟是：調查是否可行、制定決策、準備工作、建設、出售和支付等環節，步驟比較多，經歷時間長。再加上每個企業的工作進行過程和相關流程之間具有差異，會影響到周期時間。

（二）涉及企業多

房地產企業必須和眾多的行業企業進行溝通交流，例如金融行業、設計行業、運輸行業、廣告建筑企業等，涉及的行業企業眾多，使得房地產企業的有關稅收的問題會與其他企業的影響有關系，別的行業企業的情況也會造成不同程度的影響。

（三）投入資金大

在一個項目開發的前期，是要很大筆資金投入的，這樣才能開啟后續的工作。這些費用主要包括使用土地的資金、拆遷的安置費用、基礎設施的建設費用以及在開發這個項目時的一些管理的資金、財務上的周轉資金等，其中更主要的就是有關土地的費用和建設期間的費用。

（四）融資成本大

因為前面幾點關于房地產企業的特點，使得在開發的時候對于現金的流動有一定的要求，要保證項目能順利進行，就需要相關企業有足夠的融資能力。一般在開工之前，房地產企業會利用許多的融資渠道來達到目的，這也就使得增加前期的融資成本。

二、房地產企業受到營改增的影響

房地產企業涉及的內容很多，流程復雜，所以營改增這項政策會房地產企業造成一定的影響，這些影響主要包括資金流通、成本等方面的問題。

（一）房地產企業受到的關于成本的影響

在一切的開發成本中，占據比例比較大的就是有關土地的費用和建設的費用。而政策改革涉及到建筑業，在政策之下，建筑業會增加稅負，并且這些稅負也會相應的到房地產企業上，使得開發成本變得更大。

建筑業采購相關材料涉及許多的供應商，這些供應商一般都是一些小規模的或者個體戶，比較散雜，所以可能在采購一些材料時并沒有發票或者是增值稅的發票，就造成在必要開銷環節不能抵扣這些正常的稅額，那么建筑業的稅負就會增加。現在，人工成本也是不低，在建筑總造價中，人工費用也占有很大部分，這些勞動力主要來源是各個勞務公司或者是農民之類的，如果是小公司，可能沒有辦法承受勞務帶來的增值稅，多數情況下會把這個壓力給到施工的單位，而這些勞動人員也不能開增值稅發票，所以也不能抵扣正常稅額。因此，隨著稅負變大，建筑業的有關成本也會變大，也會把這些壓力帶到房地產企業中，使得房地產企業的成本變大。

（二）房地產受到的稅負方面影響

之前，使用的營業稅和增值稅兩種稅收制度在房地產企業之中，兩種稅收制度的相互配合，能夠解決重復征稅的問題，對于開發成本也能進行降低。營改增這項政策，一方面能夠解決重復征稅的問題，讓企業的稅務負擔變小，另一方面能夠把企業內部的結構進行改善，相應的改變模式，讓企業更好的進入社會競爭，發揮自己的價值。對于房地產企業而言，最大的好處就是，通過營改增政策可以從銷售額中把土地出讓金剔除。對于一二線城市而言，土地相關成本也是大筆資金，這個政策能在一定程度上保護一二線城市房地產企業。

但是對于一些小規模、所處地區經濟一般、發展緩慢、經營不合理的房地產企業，不是很能夠適應營改增，會引起稅負變大的情況，讓企業的經營出現問題。在土地成本上，發展較慢的地區這項成本可能沒有一二線城市多，但是也沒有呈現減稅的現象，再加上，營改增的政策已經全面推進，一些企業很難改革，不能跟上改革的步伐，例如建筑業，可能會造成不能形成增值稅鏈條，然后沒有辦法抵扣相應增值稅，這樣讓稅務負擔變大。

（三）房地產受到的現金流方面影響

減稅就是營改增的計劃，如果企業能把減稅工作做好，那么用于稅款的現金也會減少支出，就能有利于現金流的利用改善。房地產企業為了更好的發展，會買很多的設備設施，因為營改增政策，在現金流表中，房地產企業的現金流數據會變小，然后房地產企業就會采取投資的辦法。再加上現在市場的激烈競爭和企業本身的復雜性，房地產企業可能會把融資擴大，這樣才有足夠的現金流，但是由于融資在前期是具有階段性的，這樣企業會承擔很大的債務壓力。

（四）房地產受到的利潤方面影響

因為前面提到一些行業會把稅負給到房地產企業，讓其成本增加，在現在市場環境之下，想以售價提高的形式來降低成本，讓消費者承擔這部分費用是不容易實現的，企業只能自己承受，這就會造成利潤的損傷。

三、房地產企業的應對措施

（一）完善內部管理

對于企業而言，營改增涉及的范圍很大，需要全企業的上下人員一起去面對。首先就是積極的宣傳營改增政策，邀請相關專業人員進行培訓服務工作，讓領導班子清楚了解營改增的影響，有哪些機遇或者挑戰，財務方面的有關人員以及核算開發成本的有關人員要對工作的流程認真的掌握，各方面的技能管理能力要進行提高。還要設置相關的管理系統，對于納稅的業務要進行完善的處理，構建一個規范的操作流程，明白納稅工作的重要意義。還要設置與管理納稅的部門單位，專門人員管理，對于企業之中的財務要嚴格管理控制，對于發票的管理要進行完善，對于計算的質量要有保證，確認每個計算都符合相關的規定，不能擅自把收據等作為發票處理，對于各個程序管理要嚴謹，在項目完成之后要嚴格執行驗收的工作，確保無誤。

（二）做好準備工作

在計劃稅務方面，經過營改增政策之后，會有一定改善空間，企業要利用這機會，針對具體情況使用。要管理好關于增值稅的發票，例如在購買一些材料的時候，不要零散的買。要有納稅的意識，不要因為一些小便宜而不要發票，讓企業無法因為抵扣增值稅造成的負擔現象變少。對于企業合作的對象要認真選擇，對合作對象進行管理。選擇的方式可以利用招投標的辦法，從多個方面考慮合作對象，例如對象的資歷、價格、以往項目的水平等，進行嚴格的篩選，鑒定合同。選擇的對象要是納稅人，才能抵扣增值稅，如果是小規模的，也要通過商量爭取開發票，避免因為稅務負擔過重。如果要讓企業的經濟效益提高就要對各個方面的支出進行管理，對于融資的成本進行控制，完善資源結構，合理利用企業的資源。

（三）調整經營方式

因為營改增政策，使得多個方面的成本發生變化，這對于企業的經營、運行等有會有一些影響。所以企業需要了解現在市場的狀態，根據得到的相關信息適當的做出調整。一方面是將周期時間變短，資金的使用合理和準備籌劃，能夠提高資金運行速度，周轉率提高，相應降低成本。再者是要提升質量，對于公共設施的投入要加大力度，可以抵扣增值稅，還能提高競爭能力。另一方面是多元化發展，減輕自身的負擔，經濟效益也能增長。

四、結束語

在稅制改革之中，營改增是一個重要的政策，對于經濟發展有促進的意義，而且對于企業來說也帶來了機會。同時，我們要面對由此產生的危機和挑戰，根據具體情況，進行改善努力跟上政策的步伐，有效的改革，發現存在的問題，努力的彌補漏洞。只有緊跟著國家的政策，企業才能完善發展，在前進的步伐之中獲得屬于自己的收益。

參考文獻：

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