試論國有土地上房屋征收補償價值評估

華晴川

摘 要：我國社會發展進入新的歷史時期，這是黨自十九大以來對社會發展確定的偉大基調。隨著社會發展的深入，對國有土地的重新規劃使用是必然趨勢，因此涉及到的如何對國有土地上的房屋更好地征收也是我國國有土地規劃使用過程中面臨的重要問題，特別是近年來出現的強拆、上訪等社會公眾問題更是暴露了國有土地上房屋征收的矛盾，其中房屋征收補償價值更是與百姓的利益息息相關，本文將結合筆者在相關工作中的工作經驗淺析如何做好國有土地上房屋征收補償價值評估工作。

關鍵詞：國有土地上；房屋征收；補償；價值評估

近些年來，國家政府機關相繼頒布了有關國有土地房屋征收補償方面的法律法規及規章，2011年國務院頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，依據這一條例當年6月3日正式公布《國有土地上房屋征收評估辦法》，為合理合法開展國有土地上房屋評估工作提供了法律依據。這是對國有土地上房屋征收過程中出現的許多突出問題做出的法律規范，更體現了依法治國在國有土地上房屋征收過程中的貫徹落實。

1、房屋征收補償概述

首先，房屋征收補償的目的是為了滿足公共利益的需要。其次，國有土地上房屋的征收范圍僅限于國有土地上的房屋。最后，在對房屋所有人進行合理補償的前提下，房屋征收補償應以法律層面和有關部門為依據。因此，房屋征收補償是指行政行為的安置房屋征用的所有者和相關權利人的基礎上評估公共利益，國民經濟社會發展和法律征收的主體，依照法定程序和權限，依法收回國有土地使用權的目的。

2、國有土地上房屋征收補償價值評估的重要性

對國有土地上房屋實施征收是國家合理規劃土地過程中必然要面對的問題。從社會實際出發國有土地上的房屋也是人民的合法權益，進行國有土地上的房屋補償價值評估是為了實現國家利益與個人利益相統一做出的必要手段，一方面能夠更好的確保國有土地征收過程中得到人民的支持，保證整個房屋征收工作順利進行；另一方面，也是為了更好的保障人民的合法權益，是國家對房屋業主合法權益的最有效的保障。當然作為國有土地上房屋征收過程中的重點工作，其根本目的在于通過對房屋業主的合理補償來盡可能地處理好在房屋征收過程中可能出現的沖突，在以往的工作中因為房屋補償價值評估工作的不科學導致的業主拒絕配合的現象屢見不鮮，嚴重損害政府的形象和人民的利益，這是黨在新的社會發展進程中不允許出現的。切實做好房屋補償價值評估工作是對黨和國家形象的堅定捍衛，也是最大化最合理化保障業主權利的必要措施，對于新時期的社會國有土地建設規劃具有極其深遠的意義。

3、做好國有土地上房屋征收補償價值評估的建議

3.1 嚴格按照國家法規規章開展征收補償價值評估工作

為更好的落實國有土地上房屋征收工作，做好價值評估，必須嚴格按照《國有土地上房屋征收評估辦法》 （住建部[2011]77號，以下簡稱《辦法》）等相關法規規章的規定進行價值評估。依據《辦法》規定，主要采取市場法、收益法、成本法和假設開發法等評估方法。各地在具體執行上述《辦法》中可以依據地方國有土地上房屋評估實際，靈活選擇其中一種或者幾種評估方法。確定國有土地上房屋的評估相關工作標準，依法開展評估工作。堅決杜絕評估過程中可能出現的主觀隨意性，嚴防損害業主權益事件的發生。國有土地上房屋征收價值評估嚴禁搞“一刀切”，應當結合不同類型待征收房屋價值評估的特點，如區分居民住宅、商業用房等不同類型，鼓勵地方創新房屋征收補償價值評估思路、評估具體手段等，這樣才能真正有助于公平合理地做好價值評估工作。

3.2 建立待征收國有土地上房屋詳細信息數據庫

信息化時代背景下，將信息技術融入國有土地上房屋征收及補償及價值評估工作中有利于更好的實現習慣工作的條理化。尤其是人手相對緊缺的情況下，建立健全國有土地上房屋征收工作數據庫的意義就更加重要了。國有土地上待征收房屋數據庫的建立在根本上是建立一種長效的運作機制，將待征收房屋的具體信息提前輸入到數據庫之中，能夠更好的幫助相關工作人員根據相關政策準確界定待征收房屋對象，更好的把握工作環境，征收工作更具有針對性，避免盲目征收帶來的消極影響，節約社會資源。對于數據庫的建立，一方面將房屋業主的詳細信息輸入數據庫中，另一方面將房屋的價值評估結果建立進數據庫，同時也要將待征收房屋的地理位置、周邊環境等詳細信息進行相應的備注。

3.3 向征收房屋業主進行扎實有效地征收補償標準宣傳

面對當前社會變化發展的實際，真正影響國有土地上房屋征收效果的重要原因就在于補償標準問題。過去很長一段時間內，因為征收房屋的補償標準不明確引發了眾多問題，許多補償工作甚至沒有補償標準作指導，導致了房屋征收過程中補償不公平現象屢屢發生，極大地影響了房屋征收工作的有效開展。因此必須加強房屋征收補償標準公開宣傳工作，讓房屋征收工作在陽光下進行，同時讓業主監督房屋征收補償工作的公平性，更有利于獲得業主對征收工作的支持。堅持房屋征收補償標準的公開宣傳既是對黨和政府形象的正向宣傳，也是對業主合法權益不受侵害的有效保障。

3.4 堅持征收補償價值評估決策民主、程序正當、結果公開原則

為保證國有土地征收價值評估的公正性，必須建立系統有效的監督機制，從房屋補償評估的決策、程序和實施階段都要有詳細、全面的監督程序。民主決策、正當程序和公開結果是國有土地征收房屋補償評估的重要原則，是不應被打破的底線。民主決策方面，其要求在房屋征收評估過程中相關工作的決策必須從各個方面吸收意見和建議。正當程序要求評估工作程序應當符合法律要求，依法執行；結果公開是對房屋征收補償評估工作實施公眾監督。總之，只有堅持民主決策、正當程序和公開結果的原則，才能在評估國有土地征收房屋補償價值方面取得扎實進展。

4、結語

綜上所述，國有土地上房屋征收工作當中價值評價是關鍵，在我們的工作當中，需吸收過去的經驗和教訓，根據新時代的發展趨勢，堅定實現法治的策略，不合理的問題在過去不合理的問題要依據法律進行修正，確保國有土地上房屋征收工作的順利實施，為國家總體格局的實現做出貢獻。

參考文獻

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（作者身份證號碼：32082719800906003X）