個人住房借款合同中常見十個“風險點”需引起重視

嚴東亞 張建忠

黨的十九大報告提出，要深化金融體制改革，增強金融服務實體經濟能力，健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線。剛剛閉幕的今年“兩會”中的政府工作報告提出，當前系統性風險總體可控，但對不良資產、債券違約、影子銀行、互聯網金融等累積風險要高度警惕。穩妥推進金融監管體制改革，有序化解處置突出風險點，整頓規范金融秩序，筑牢金融風險“防火墻”，己成為金融行業各項工作的重中之重。這對新形勢下如何防范各類金融風險提出了更新更高的要求。日前，筆者通過個人住房貸款內部自查以及個人住房貸款訴訟案件的調查發現，不少商業銀行對個人住房借款合同填制、簽訂存在著不少問題，有的潛在著巨大的風險，有的甚至已經形成案件，成為當前銀行業內部管理中一個 “盲區”。歸結起來，大概有以下十個“風險點”，需引起銀行業從業人員特別是客戶經理的高度重視。

一是印制合同存在著缺頁、亂頁、重印，經辦人在填制或者打印合同前不檢查，到打起官司才發現，使銀行的權利得不到主張。

二是個人住房借款合同無編號，或者合同編號與放款通知書、抵押合同、貸款電子系統填制或錄入的編號不符，造成合同不成立。

三是法文書送達地址未約定，造成訴訟時，對失聯借款人、擔保人無法郵寄司法文書，只能公告送達，費時費力。

四是個人住房借款合同一般都有本人家庭成員，名下實際擁有住房套數合計多少套，該房屋系借款人使用貸款所購的第幾套房產。容易出現第一填空中零空會填成壹套，第二填空中貳套房填成壹套，與實際情況不符，與合同中執行的首套房或貳套房利率相矛盾。

五是借款人、擔保人與銀行在個人住房借款合同費用約定時，合同中一般采用選項填制，存在著不選、少選擇，造成銀行權利得不到主張，例如不選“律師費、差旅費”等極有可能將來訴訟時，借款人、擔保人就不承擔“律師費、差旅費”等訴訟費用。還有就是多選，違反政策規定，有一支行因在合同中多選“登記費”、“評估費”被當地工商部門查處，責令限期整改。

六是保證方式約定亂選、錯選，保證方式一般分為開發商“階段性擔保”和自然人“保證”兩種。 “階段性擔保”是指“合同條款生效之日起抵押登記證已辦妥，抵押財產的他項權書、抵押登記證明文件正本及其他權利證書交由貸款人核對無誤，收執之日止。”一般合同中容易出現“階段性擔保”和“保證”錯選。既有開發商“階段性擔保”，又有自然人“保證”，應該分別選取對應的保證方式，往往會出現只選一個，或者雖選兩個，但對應關系錯誤。

七是合同打印上下錯格。現在個人住房貸款合同，一般條款手工填寫很少，都是機打合同，由于經辦人員打印時不認真或打印機故障，打印結束，簽合同前又不檢查，造成合同打印上下錯格，發生過個人住房貸款利率下浮10%，錯格到逾期罰息下浮10%的笑話。

八是借款期限起始日期，早于合同簽署日期，早于審批日期或者造成無效合同，或者就是重大違規。

九是章印不全、不合規，容易出現缺少階段性擔保人開發商的章印或不全，特別法定代表人的簽字非本人所簽，授權代理人簽字的，缺少授權書或授權書過期。

十是注意借款人在合同上的簽字，是否和購房合同、借款申請書的簽字相一致，在檢查中就發現一起借款合同上借款人簽字非本人所書。

各類借款合同無小事，銀行從業人員需謹慎。因此，筆者建議從事銀行業信貸工作的客戶經理，一是充分認識借款合同資料合法有效的重要性，它不但是一本重要的經濟合同契約，而且更是一本具有法律效應的文書;二是在辦理貸款發放業務時，一定要堅持規范的流程，同時要做好換人復核工作;三是在填寫、簽訂合同時，要堅持做到認真仔細，確保填寫的要素齊全、數字正確、字跡清晰，做到不錯漏、不潦草，堅決涂改現象的發生。只有從防范金融風險的高度，高度重視個人住房借款合同填制、簽訂工作，才能既切實維護銀行自身合法權利，更能夠保障借款人（消費者）的權益。