陸銘：房價問題的本質是空間錯配

如果在中國經濟當中挑一個焦點式的話題，特別是老百姓普遍關注的話題，莫過于房價的問題。中國的房價其實背后是牽一發而動全身的，既涉及住房問題，也涉及土地問題。包括最近地方政府債務問題，其實也跟住房市場有關，而且關于未來房價的判斷本身也跟我們如何理解地方政府的債務形成有關，這些都是相互關聯的問題。

中國房價是空間錯配的問題，表現出的是供需的空間錯配。這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國房地產市場上“有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求”。

首先，在過去十多年時間里，中國的人口流動方向——我借用中國的古話——是“人往高處走”，高處指什么？更好的收入和更多的就業機會，所以人口流動方向總體來講是往中國東部走，往大城市走，當然這里大城市包括中西部大城市。

但是我國的土地配置卻出現了與人口流動相反的情況。我們國家土地不是私有的，城市用地用官方的詞匯叫“建設用地”，這是被指標化的，這個指標由中央政府配置。為了追求地區和地區之間的“平衡發展”，從2003年以后建設用地指標是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個矛盾——人往高處走，地往低處走。

人往高處走、地往低處走

首先我們來看“人往高處走”的現象。在沿海地區，在大城市，包括中西部大城市，吸引外來人口數量比較多。為什么？第一，規模經濟，人和企業集中在一起發展，效率高，成本低。開企業的都知道，你是愿意把企業開在離上下游企業和消費者比較近的地方，還是遠離上下游企業和消費者的地方？肯定是在一起比較有效率。第二，地理優勢。在離海岸線比較近的地方，可以節省貿易成本。

一個大的國家要求區域間平衡發展，人們對于平衡的理解就是經濟和人口的均勻分布，而真正意義上的平衡發展指人均收入平衡，不是經濟資源的均勻分布，而且經濟集中在少數地區發展是可以實現地區之間人均收入均等化的，是可以效率與平衡兼顧的。由于對“平衡”存在的誤解，人們覺得經濟如果往沿海集中，往大城市集中不好，所以政府就用行政力量把資源盡量引導得分布分散一點，把更多資源給中小城市和中西部。

其中最能夠控制的資源就是土地，因為前面介紹過中國的土地制度背景，我們國家土地供應受制于建設用地指標。圖1中西部土地供應份額呈現出非常明顯的V字形，拐點是2003年，當時政府覺得中國經濟所謂地區間“失衡”是嚴重的問題，希望動用能控制的資源來改變這個狀態，于是拐點就出現了。

在2003年之前，中西部省份的土地供應份額是下降的，這是正常的，人口流動方向是往東部走，所以人口多的地方，土地供應多一點，正好是供給適應需求，相反，人口流出的地方土地供應少一點。但是到2003年以后就倒過來了，在人口進一步向東部沿海集中時，中西部土地供應所占的份額卻越來越多。我這里講的土地供應是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。人們往東部流動，但是可以用來建設成城市的土地供應數量卻相對在萎縮。于是就出現了嚴重的供需錯配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。

土地被用來干什么了？當時的政策制定者想，如果給你地就可以造工業園，造完工業園以后，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。但是他們忽略了經濟發展是取決于地理條件的，就是規模經濟和離港口的鄰近性。結果導致中國今天的工業園建設遍地開花，但是很多中西部工業園是空的。工業園的建設在全世界范圍內都要強調規模經濟，但是中國現在工業園建設到什么程度？現在每一個縣都有一個以上的工業園。

土地的另一個用途就是大量建新城，結果導致土地城市化快于人口城市化。我們國家建了多少新城？如果按照國家發改委公布的數據，將近3000個廣義的新城，規劃的面積超過10萬平方公里，其中，545個狹義的新城，規劃面積達6.9萬平方公里。

根據我們所收集的數據，全國280多個地級市中有272個城市建了新城，其中，有規劃人口數據的458個新城加起來可以容納2億人口。如果我們的樣本有代表性，全國新城可以容納的人口就是12億。如果我們的新城數據在全國新城里面沒有代表性，我把這個數據砍一半，降到6億，這就非常保守了。

這是什么概念？6億就是今天你把中國所有的農民搬到城市里來住，房子也是夠的。在這個意義上，國土資源部曾有一位官員講過，據他所知，全國范圍內不存在住房短缺的問題，這句話還真的有點道理。問題出在哪兒？大量房子造在中西部，當地人口還在進一步往外流出，這是我們今天真正的問題，就是空間錯配的問題。理解房價要知道，房價貴是結果，房價貴是因為那里有人、有錢，房價才會貴。人不會因為一個地方房子便宜就到那里居住，如果那里沒有工作和收入的話，你不會去的。

在這個新城數據當中，超過70%的規劃的新城面積和新城規劃人口是在2008年以后建的。這里必須提到4萬億支出計劃，當時這是為了對抗金融危機實施的政府支出計劃，是以投資來進行的，大量的投資就伴隨著新城新區建設。

接下來看一些新城數據，我把中國的新城建設形象描述為“遠、大的新城”。從規劃的面積角度來講，在我收集的這個樣本里，新城平均規劃的面積超過100平方公里，平均規劃的人口是42萬，這在歐美國家已經是大城市了。問題是不僅規劃得大，還很遠。我們的新城樣本里和所屬的老城之間的距離有25公里，這是什么概念？中國很多城市半徑都不到10公里，上海作為全中國最大的城市，中心城區以人民廣場為中心畫個圈就是20公里的半徑。也就是說，在建的新城和所在的地級市之間還可以再容納下一個城市，就是這個概念。新城造得越遠，密度越低，這個地區越沒有需求，所以借了債就還不掉，負債率上升。

中國房價真正的分化是2003年

接下來我們開始進入到房價的討論。現在中國的房地產市場出現一個主題詞叫“分化”。中國房地產市場分化早在2003年就出現了， 關鍵是你怎么度量。

接下來看圖2，如果先把中國城市分成兩組，一組是土地供應收緊組（即這些城市在2003年之后在全國土地供應中所占的份額下降了），一組是土地供應放松組（即這些城市在2003年之后在全國土地供應中所占的份額上升了）。我把兩組房價均值一減，2003年，當時這兩組的房價在統計上沒有顯著的區別。到2003年之后，這兩組之間的房價差別越來越大，土地供應收緊的人口流入地的房價越來越高。

圖3指標就是房價收入比，講這張圖之前，我先要談談泡沫。通常人們要判斷一個地方房地產有無泡沫，會把房價跟居民收入來做比值，如果房價與收入的比值是越來越高，意味著居民收入增長速度不如房價增長速度快，時間拉得久，房價漲上去，收入跟不上，這個房價就是泡沫。很多人甚至專門研究房地產的人就是用這個判斷的。我們進行批評之前，先來看中國的情況，回過來反思這個指標有沒有問題。

2003年之前，這兩個組別的房價收入比都是下降的，為什么？中國房價非常簡單，就是可以解釋為供給和需求的關系。因為到2003年土地供應都是在增加的，土地供應一增加，房價收入比就往下跌。

中國房價真正的分化是2003年，之前都是供給和需求同步變動，2003年之后出現什么問題？有供給的地方沒有需求，有需求的地方沒有供給，結果土地供應收緊這個組別的房價就開始往上漲——這里是相對房價，是把房價除以收入（工資水平）——而土地供應放松組別的房價甚至是往下跌的。在最近這一兩年，在一線城市嚴控住房需求以后，有很多資金從一線城市轉移到二三線城市，甚至四線城市，導致中小城市的房價上漲，這是由特殊政策背景產生的。

當供給在縮緊的時候，房價是由買得起房子的人們的收入決定的。而房價-收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供給收緊的時候，房價收入比就上去了。

高房價的問題出在供給端

把這些問題講明白之后，關于中國房價和相應的政策就容易理解了。首先，我要回顧一下關于中國房價的認識誤區，這里面有很多流行的說法。

第一，一直有一種說法，中國的房價因為貨幣超發。如果中國的房價只是一個貨幣現象的話，為什么會出現2003年房價的分化，為什么僅有一組城市的房價在漲，而另一組城市的房價收入比甚至下跌？現在限購，限的是高房價的城市，沒有限制你到低房價的城市買，這說明房價遠不只是貨幣問題，理解錢往哪里去了，才是理解中國房價的關鍵。

第二，人們認為房價由需求推動，尤其住房的剛需。這句話既對也不對，對的方面是，需求一定是房價上升的原因，如果沒有需求房價上不去。但是，光看到需求是不夠的。中國城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。為什么那些地方房價并不算太高？關鍵還是要結合土地和住房的供給才能理解城市間房價的差異。

第三，有人說一線城市的房子因為投資性需求。是的，我不否認，投資性的需求會加劇房價的上漲，全世界來的有錢人都在上海買房子。可是最近幾年，北京和上海的房價上漲已經是在嚴格控制需求的情況下，不要說外地人買房子限購，上海人也限購了，人們還怎么投資？在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這只是改善性需求。

第四，還有一種說法也很流行，說房價貴是因為地價貴，因為土地財政，因為地方政府把土地賣得很貴，所以房價就貴了，以至于出現面包還不如面粉貴的現象。全中國都在搞土地財政，你怎么解釋這個土地財政把上海、北京的房價搞上去，沒有把中小城市的房價搞上去？再問問房地產商，怎么拍土地？它們是根據未來對于房價的預期來決定今天拍賣土地賣出多少價格的。

第五，接下來就是房地產泡沫的問題。我的觀點是，在供給短缺的情況下，價格上漲不叫泡沫。我沒有說中國房價沒有泡沫，我只是在說，由于供給短缺造成的房價上漲不叫泡沫。

由于高房價的問題出在供給端這個問題沒有想明白，今天通過管制需求的手段解決供給短缺的問題，就會出現一系列的亂象。我給大家列一下這些怪現象，第一個是，前面已經討論到的三四線城市作為人口流出地居然房價是暴漲的，怎么理解？因為一二線城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。

政策怎么打壓需求？就是各種各樣的限購、限售。現在為了把平均房價做下來，采取的辦法就是控制發放預售證，市中心比較貴的房子不發，發郊區便宜的房子的預售證，人為一操縱，好像平均房價降下來了。但是今天賣的房子和過去賣的房子不是同樣的房子，結果越是控制中心城區的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。限售的結果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產商（特別是小企業）已經支持不住了，一些大企業雖然在堅持，但資金回籠不足，就可能導致接下來的土地開發不足，造成未來的住房供給不足。

還有一個做法，是直接對房價進行限制。價格被限制住之后，房子需求一定大于供給，于是，房地產商想出很多辦法。房價既然被控制了，市場上就一定會出現別的價格，比如指標費、茶水費。有些地方，買房必須要全款付才可以進場。本來降房價的目的是什么？讓收入較低的人買房子，結果把低收入者反而擠出了。直接管制房價的結果還造成尋租和腐敗，或者是錢進入了私人的口袋，或者是搖號的結果是把房子搖給了有權力和關系的人。

再往下出現什么問題？一手房和二手房房價倒掛。一手房價打壓住，算的是公開交易的數據，沒有把茶水費、指標費、腐敗費算進去，沒有放在房價里。二手房的房價就不受管制了，所以導致一手房和二手房房價倒掛。甚至媒體報道，有人從親戚朋友那邊借上千萬來搖號買房，只要搖中一個利潤就上百萬。

由于誤以為是地價決定房價，還有一些城市曾經直接在土地拍賣的市場上限制拍賣價格。結果是，參加拍賣的房地產商紛紛舉牌把價格抬到被限制的最高價格，于是，誰得到土地就由搖號來決定。最終通過搖號得到土地的房地產商在現場擲臂歡呼。

這一系列的亂象，根本問題出在哪里？空間錯配的問題，把由部分地方供給不足造成的高房價問題以為是需求造成的。如果僅僅把高房價理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來治理由供給短缺所導致的空間錯配，當然是沒有對癥下藥。總的來講，管需求的政策導致一系列的亂象，真正該做的應該是供給側改革。

接下來的問題就是怎么改進供給側？首先，要緩解一二線城市房價上漲，只有根據人口流入的趨勢增加土地供應。建設用地指標應與外來常住人口數量和住房庫存掛鉤。

如果未來順應人口流動的趨勢，從供給側增加大城市（包括超大城市）的土地供應，有利于形成房地產穩定健康發展的長效機制。第一，建設用地的總量可以放松管制，在圍繞超大城市建立的都市圈內不需要保留那么多農業用地。第二，在建設用地里，工業用地和商住用地的比例可以調整，現在有大量的工業用地密度太低了，可以轉住宅。第三，商住用地內部多少比例給商業地產，多少比例給住宅也可以調整。今天在北京、上海等都出現這樣的情況，商業地產相對過多，而住宅價格又高，市場經濟的反應就是商改住，對此應該放松管制。第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容積率，房子是不是可以蓋得高一點，讓房子供給多一點。如果可以從這幾個角度增加供給的話，可以讓房地產市場穩定健康發展。

雖然中國的土地制度非常獨特，但只要土地有市場、有價格，就可以用政府模擬市場經濟，在有需求的房價高的地方多供給建設用地，多造房子，真正解決住房的供需空間錯配問題，才是房地產市場健康發展的長效機制。

（本文根據上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘在第84期陸家嘴讀書會上的演講整理，編輯有刪減）