農村宅基地地籍調查的關鍵內容與技術

秦 鏜

早前上海市農村地籍更新調查工作已經圓滿完成，本文通過對上海市農村地籍更新調查工作進行研究，進而得出本文論題的探討。

一、農村宅基地地籍調查的關鍵內容

第一，在研究過程中，我們明確了農村宅基地地籍調查的內容主要包括農村地區宗地的權屬、界址、面積、用途等基本信息，切實掌握該土地的基礎數據[1]。第二，相關部門應當根據完善農村地籍的調查、統計和登記制度，為土地的合理有效規劃打下基礎。第三，相關部門應當對農村產權制度進行相應的改革并為經濟社會的發展提供服務和保障，從而促進土地資源的有效利用，適應時代的發展。第四，相關技術人員應當盡職盡責地進行相應的宅基地調查和相關取證工作。

二、實施的關鍵內容與技術

宅基地梳理、宅基地調查和地籍測量是進行農村宅基地地籍調查的三大關鍵內容。

（一）宅基地梳理

農村宅基地梳理是以村為單位的，在劃定的范圍內，再逐戶進行宅基地使用權權屬的梳理[2]。第一步，需要制作宅基地索引圖：以村為單位，將所調查得到的地形數據與土地管理部門提供的地籍基礎數據如村對地界分布等數據結合起來進行《宅基地索引圖》的制作，以完整反映行政村界線范圍內所有地形、門牌號等主要考核目標并定時進行更新。第二步，收集權源證明材料，整理歸類權源證明材料，這是需要與調查對象交流和實物憑據來核實相關信息的，如房產證、地契等。第三步，進行宅基地信息梳理，使其形成梳理結論并制作《地籍調查表》來歸類管理。第四步，無論是什么信息在發展過程中都會有一些變化，因而相關工作人員應當進行定時和不定時更新。

例如，制定外業調查計劃可以是一個季度或一年進行一次，并在一年內把所需要負責的調查區域的相關工作完成好；開展外業調查，不定時去核實產權與現狀使用情況，多方面去核對信息，避免一葉障目，因僅聽取一家之言而導致所取得的信息無法解決相關紛爭；開展地籍測量并繪制宗地草圖，促進信息管理規范化的實現，有時候需要準確核實房屋及建筑物長寬高及形狀體積并判斷是否屬于合法范圍，對于不合法的應通知戶主進行整改，以免妨礙了土地資源有效利用和政府規劃的實施；進行調查取證并整理外業調查成果如實地考量并進行數字化信息存檔，可以通過拍攝相關圖片上傳并編寫能夠準確真實反映實際情況的文字內容等方法。

（二）宅基地調查

宅基地梳理之后，再開展農村宅基地更細化的使用權調查，并以戶為單位核實其對土地的使用是否符合規范、是否真實有效地持有使用權。

需要注意的是，在此過程中需要了解清楚解算的合法適用范圍。即根據上面外業調查的成果并結合合法適用范圍等方面內容來判斷，進而解算出宅基地的合法適用范圍。此時，要嚴格依據產證宗地附圖記載的尺寸大小和外業實測所做的宗地草圖去判斷所得出的數據是否符合真實性、有效性，再根據所得出的真實有效的數據來計算宗地面積并進行判斷能否恢復或更新記載的宗地界線，或是需要其進行整改。譬如，當解算的面積與權源證明材料所記載的不一致時，對于不屬于合法適用范圍的應當讓其進行調整，確保調整后的界線能夠在權源證明材料上所規范的合法范圍之內，包括位置地點和形狀大小。

三、結 語

農村宅基地地籍調查是進行土地管理的先決條件，一方面為農村宅基地登記發證和房屋確權打下基礎，另一方面也能使土地資源利用更高效，更利于政府關于時代發展的規劃。