淺析財務預警在房地產(chǎn)項目運營管理中的運用

梁敏思

[摘 要]近年來，國家為了消除房地產(chǎn)的投機泡沫，抑制過快上漲的房價，促進經(jīng)濟的有序發(fā)展，實施了諸多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的風險。如何有效地預測、防范和控制風險，成為保持房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要問題，因此準確可靠的財務預警在房地產(chǎn)項目運營管理中的運用迫在眉睫。文章在分析財務預警在房地產(chǎn)項目運營管理中運用的重要性基礎上，探討了房地產(chǎn)項目運營中存在的風險，并闡述了財務預警體系在房地產(chǎn)項目運營管理中的六大框架以及應用流程。

[關鍵詞]財務預警;風險管理;內(nèi)部控制;房地產(chǎn)項目管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.36.159

1 引言

財務預警是指借助企業(yè)財務、經(jīng)營信息，采用多種分析方法對企業(yè)的經(jīng)營活動和財務活動進行分析預測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動中的風險并發(fā)出警示，督促企業(yè)及時采取有效的措施，避免潛在風險演變成損失或防止損失擴大，為企業(yè)糾正經(jīng)營方向、改進經(jīng)營決策、有效配置資源等提供可靠依據(jù)。作為高資本高風險，而且開發(fā)周期長的行業(yè)，財務預警在房地產(chǎn)項目的運營管理中的作用尤為明顯。全面、及時地進行財務預警分析能有效地預防和發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營管理中的問題，及時采取相應措施，降低企業(yè)的經(jīng)營管理風險，從而提高經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)項目運營中存在的風險

在房地產(chǎn)項目的運營管理中，會面臨各種的風險，包括各種不可預測的不可控風險以及項目自身管理中的可控風險。在復雜的內(nèi)外部經(jīng)營管理中，主要有房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策風險、項目生命周期的經(jīng)營風險以及房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控風險等。

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境風險

2.1.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策風險

自從十九大明確了“房住不炒，租購并舉”的方針以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了因城施策、“5限”深化的調(diào)控局面，而且長效的調(diào)控機制已逐漸形成。基于政策效力的逐步顯現(xiàn)，深化調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風險也隨之增加，企業(yè)經(jīng)營壓力呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。

2.1.2 金融政策風險

近幾年來，國內(nèi)金融監(jiān)管政策頻繁出臺，而且合規(guī)性檢查也逐步升級，強監(jiān)管重合規(guī)的形勢越發(fā)嚴峻。而且，金融機構貸款向房地產(chǎn)以外的其他領域傾斜明顯，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。以上金融環(huán)境的變化致使房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力日益增長，項目資金的運營風險呈上升趨勢。

2.1.3 稅務風險

一方面，國內(nèi)稅制處于調(diào)整完善期，稅收改革的頻次增加，各項稅種的頒布、征收、監(jiān)管不斷強化。如2016年5月1日起全面實施“營改增”，2018年4月1日開征環(huán)境保護稅，2019年穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅立法等;另一方面，中國稅收邁入了大數(shù)據(jù)時代，納稅人已處于動態(tài)監(jiān)控中，牽一發(fā)而動全身。在新舊稅制的過渡期及在密切的納稅監(jiān)控下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風險也在增大。

2.2 房地產(chǎn)項目生命周期的經(jīng)營風險

2.2.1 項目獲取立項階段

在項目獲取立項的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨拆遷、土地現(xiàn)狀不適宜開發(fā)、政府履約（如延遲交地）等外部風險。除此之外，還存在需要股東大額投入造成的資金鏈緊張，立項規(guī)劃謹慎性不足造成的收益偏差率較大，業(yè)態(tài)規(guī)劃不當造成的產(chǎn)成品去化慢等的內(nèi)部風險。

2.2.2 項目建設階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設周期時間長、風險多，存在包括因拿證時間慢而引起的貸款融資風險，融資風險進一步引起的股東資金回收風險，以及動態(tài)成本超過立項預算的成本管控風險，或因與合作單位履約等導致的竣工風險，以及由于建安成本分攤不合理而引起的稅務風險等。

2.2.3 項目銷售階段

在項目銷售階段，面對的更多是資金管理、盈利管理、產(chǎn)成品管理及稅務管理方面的風險。由于房價調(diào)控的原因，某些區(qū)域可能存在售價無法達到測算價的風險，而資金回籠的風險也在增大，還有部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)成品面臨更加嚴峻的去化形勢。此外，不能按期交樓的風險也將進一步影響企業(yè)收入的確認以及盈利的狀況。

2.2.4 項目清算階段

在項目清算階段，產(chǎn)成品和往來款清理風險、稅務風險成為企業(yè)面臨的主要風險，尤其是稅務風險將在較大程度上影響項目的最終收益。如土地增值稅清算的退稅周期長，累計實繳的企業(yè)所得稅超過立項的預計金額，或超過5年的前期虧損不能抵減企業(yè)所得稅等風險。

2.3 房地產(chǎn)集團總部的內(nèi)控風險

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，或者為集團化的管理模式，一般要接受集團的內(nèi)控管理。除宏觀政策風險以及行業(yè)共有風險外，房地產(chǎn)的子公司同時面臨著嚴格的集團內(nèi)部管控考核的風險。這不僅考驗著企業(yè)的經(jīng)營管理水平，更是衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的標準之一。而內(nèi)控產(chǎn)生的風險也將在較大程度上直接影響到員工的績效以及收入。

3 財務預警體系在房地產(chǎn)項目運營管理中的具體構成

鑒于上述的各類風險，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，建立一套完整的，能夠識別項目運營風險的預警機制顯得尤為重要。而財務預警能夠從經(jīng)營數(shù)據(jù)出發(fā)，監(jiān)控經(jīng)營管理行為所產(chǎn)生的一系列結(jié)果，從而在環(huán)環(huán)相扣的房地產(chǎn)項目運營管理中發(fā)揮出提前識別風險，剖析風險成因，監(jiān)控風險，進而規(guī)避風險的巨大作用。針對房地產(chǎn)項目運營管理中面臨的上述風險，在構建財務預警體系的指標要素時，需要選取能真實反映企業(yè)的現(xiàn)金流量能力、營運能力、盈利能力、償債能力等的可量化的指標，并將相關的關鍵因素納入到預警指標體系中，將定量分析和定性分析有機結(jié)合，構建一個綜合的全方位的動態(tài)預警體系。其中，資金管理、成本管理、盈利管理、稅務管理、產(chǎn)成品管理、費用管理是房地產(chǎn)項目運營管理中財務預警體系的最為關鍵的六大管理模塊。

3.1 房地產(chǎn)項目運營管理中財務預警體系的六大管理模塊

①資金管理模塊，包括現(xiàn)金流回正時間的管理、股東投入回收期的管理、銷售回籠進度的監(jiān)控、資金支付進度的監(jiān)控、貸款融資任務的完成比例、資金分配計劃等要素。

②成本管理模塊，包括動態(tài)成本的監(jiān)控、實際成本的監(jiān)控、單方成本的監(jiān)控等要素。

③盈利管理模塊，包括銷售單價的管理、竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)收入的完成情況、年度盈利任務的達標情況，以及大額虧損管理等要素。

④稅務管理模塊，包括土地增值稅的籌劃與實施、企業(yè)所得稅的籌劃與實施、稅務隱患排查等要素。

⑤產(chǎn)成品管理模塊，包括產(chǎn)成品余額的管理、產(chǎn)成品賬齡的分析、產(chǎn)成品去庫存任務的執(zhí)行情況等要素。

⑥費用管理模塊，包括費用預算管理、費用支付進度管理等要素。

針對預警體系中的各項要素，企業(yè)可以設立相應的閾值，用于反映預警事項的緊急程度，以便針對不同緊迫度的事項采取不同的應對措施。企業(yè)應根據(jù)自身具體情況，進一步明確財務預警事項的標準、處理流程和辦法等，健全財務預警管理體系，并逐步將財務預警事項的要求與財務信息系統(tǒng)結(jié)合，通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)自動、及時的預警提示。

3.2 房地產(chǎn)項目運營管理中財務預警體系的事項明細

財務預警事項應該實行分級管理，以便管理層以及相關責任部門能夠加強對預警事項的敏感性。在制定具體預警事項時，要求明確而且清晰，并要有具體的量化指標，以方便考核用，并要求所有責任部門參與其中。財務預警事項可以劃分為一般預警事項和特別預警事項。尤其當出現(xiàn)特別預警事項時，財務管理部門需及時會同相關部門分析原因，制定應對措施，從而降低企業(yè)的經(jīng)營管理風險，以及提高經(jīng)濟效益。

3.3 財務預警在房地產(chǎn)項目運營管理中的應用流程

企業(yè)需要相關的制度來保證財務預警事項的可執(zhí)行性，不能在編制完預警事項后就置之不理，或者以各種借口來推卸沒能完成相應指標的責任。這需要有統(tǒng)一的應用流程以及清晰的獎罰機制來明確責任并推進其有效實施。卓有成效的財務預警管理需要能調(diào)動各責任部門的協(xié)同作用以及能動性。

3.3.1 財務統(tǒng)籌，季度預警

預警機構需要獨立地開展工作，但也不能直接干涉企業(yè)的經(jīng)營過程。財務預警應該由財務管理部門統(tǒng)籌各項工作，負責預警事項的識別、跟蹤等相關內(nèi)容。每季度末，由財務管理部門收集上述財務預警的數(shù)據(jù)以及完成情況，并按照要求在次月15號前完成預警事項的識別及更新工作，并同時完成財務預警報告。只有預警制度的實施經(jīng)常化、持續(xù)化，才能產(chǎn)生預期的效果。

3.3.2 自上而下，落實經(jīng)辦

強而有力的傳導和反饋機制是確保財務預警發(fā)揮作用的重要保障。所以，財務預警應該采取自上而下的反饋機制，由財務管理部門把財務預警報告提交給總經(jīng)理和項目經(jīng)理，再由項目經(jīng)理牽頭，把需要關注以及需要審慎處理的預警事項，責成落實到直接責任人，由直接責任人協(xié)調(diào)處理相應的預警事項。

3.3.3 剖析成因，反饋考核

直接責任人需要認真分析預警事項出現(xiàn)的原因，以及采取針對性的處理措施，并形成相關說明報告，與責任部門主管會同簽字后提交給財務管理部。財務管理部負責匯總歸檔季度預警報告及做預警反饋說明，并且跟蹤預警事項的后續(xù)處理進展，最后把處理情況直接納入相關責任人員以及責任部門的績效考核中。

4 結(jié)論

總之，通過全面開展房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務預警工作，不但能夠滿足當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需，而且還能促進房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平提升，能夠有效地降低項目的經(jīng)營和財務風險，減少成本投放，提升資金的使用效率，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中保持健康以及可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]袁陳.房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務管理方法探究[J].企業(yè)改革與管理，2018（7）：155-156.

[2]鄭涵予.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務預警研究[J].知識經(jīng)濟，2017（8）：106-108.