房地產開發項目管理過程中存在的問題

韓穎飛

摘 要：房地產開發項目的順利開展需要有良好的項目管理，本文筆者就將首先對房地產開發項目及內容進行簡要介紹，接著提出了房地產開發項目管理過程中存在的一些具體問題，在總結處給出了簡略的策略分析，以期為房地產開發項目管理工作的加強提供建設性參考。

關鍵詞：房地產? 項目管理? 效益? 問題

在改革開放的政策支持下，近年來我國國民經濟發展保持了較為穩健的趨勢，城鎮化道路推進也使得房地產開發項目迎來了新的發展動力。房地產事業本身就是國民經濟不可分割的一部分，在未來城市和鄉村的建設都需要有房地產事業做支撐，其廣闊的發展前景使得各地房地產開發項目層出不窮，國家對城市建設的支持也為房地產開發項目的進行提供了良好的政策保障。

一、房地產開發項目及內容

房地產開發項目主要涉及的是土地和土地之上的一系列建筑物，包括大量投資、開發、建設行為，關于房地產開發項目我國也給出了相關法律，從中可以看出，房地產開發項目需要在土地使用權依法取得的基礎下進行，項目包括基礎設施建設項目、房屋建設項目等，另外房地產開發項目本身具有投資經營項目的特征，所以它具有投入高、風險高的特點，涉及到社會生活的方方面面，與經濟社會的發展息息相關，對人民生產生活等一系列社會行為都會產生較大的影響，我國在房地產的立法方面也逐步走向完善，并通過一系列行政手段加強對房地產的管理。

房地產開發項目的進行主要條件就是對城市規劃進行嚴格遵守，基本原則即提高社會經濟效益、提高社會福利、保護生態環境等，房地產開發項目的進行需要有全面規劃的觀念，布局也需要有合理性，在開發過程中要考慮到各種綜合因素并加強配套設施的建設。在城市建設過程中，房地產開發項目較為普遍，包括城市規劃的總體規劃和各種詳細規劃，其中詳細規劃對房地產開發項目有著最直接的法律層面的約束力，包括房地產開發項目所涉及到一系列設計環節和施工建設環節，因此在項目進行過程中，這些環節都需要與國家的項目標準和建設規范相符合，待到房地產開發項目完成之后，項目整體需要由相關專業人員進行驗收，待驗收合格后才可以將項目交付。我國對房地產開發項目的立法在一定程度上為房地產開發過程提供了安全保證，推動房地產企業自身經濟效益、社會福利效應和環境保護效應相結合。

二、房地產項目管理存在的問題

（一）項目進度安排不合理

房地產開發項目的進行需要有合理的進度安排作保障，具體來說就是要在項目的施工周期上面進行明確要求，另外還要在項目施工合同中將施工周期的要求進行明確表現，對項目施工周期進行把握也是管理房產項目施工進度的核心內容。然而通過考察我國眾多房地產開發項目管理過程，可以發現大多數房地產企業都熱切追求開發項目施工的經濟效益，而忽略了對開發項目進度的合理安排，例如部分企業在進行開發項目進度安排時，未考慮到周邊社會居民的生活環境、交通狀況，在施工時間設置上可能會對周邊的居民造成生活上的困擾。

（二）項目施工質量難保證

項目施工質量對于房地產開發項目具有一定的重要性，房地產開發項目管理工作的加強的考察標準之一就是項目施工的質量，只有當開發項目施工質量得到根本保證，項目日常的運行才能夠提升穩定性，社會的安全性才有基本保障，在一系列項目積累下，房地產企業日后的競爭力的提升才有了較大的可能性。然而我國房地產企業在進行開發項目管理過程中，存在有施工質量難保證的問題，質量管理不達標會使得企業開發項目的價值大幅降低，人們的生產生活受到較大的安全威脅，例如樓面斷裂、樓層坍塌等情況都表明房地產企業在項目施工環節沒有加強施工質量管理，特別情況下會造成嚴重的生命事故。

（三）項目施工成本控制不到位

項目施工成本控制也是房地產開發項目管理的重要環節之一，項目施工成本控制對房地產企業的經濟效益有著重要的影響，另外，項目施工成本的控制在一定程度上也能影響項目的施工進度，高效率的成本管控對施工質量保證也有著一定的促進作用。然而我國房地產開發項目在建設過程中對項目施工成本控制重視程度不夠深，各企業的項目成本管理工作做的并不到位，一系列控制問題得以顯現，例如在建材的購買與使用方面，企業沒有對市場上一系列建材進行質量和價格的對比，往往是依照經驗通過建材市場購置大量施工材料，其中不免有高價格、低質量的建材產品出現，這使得建材購買的資金有所浪費，當這些低質量的建材導致施工質量問題時，施工作業人員需要對該環節進行返工，那就會造成施工成本大幅度提高。在進行建材的運用時，各環節項目負責人并沒有對自身所要運用的建材數量進行明確的調查，超額領取建材的情況時有發生，當這些建材沒有得到充分利用時，又會造成大量的浪費現象，這都表明房地產開發項目施工成本控制不到位，造成大量不必要的成本，影響企業經濟效益的提升。

（四）項目施工安全性不高

房地產開發項目管理過程中，還需要注重對項目施工安全性的管理，然而我國房地產企業在進行項目建設過程中，對施工安全性的重視程度不夠高，盡管在表面的施工口號方面進行了“安全第一”這一原則的張貼，但在實際的工作過程中，施工人員并沒有將安全第一的原則牢記于心，不戴安全帽進行現場施工的行為較為常見，另外部分施工人員佩戴的安全帽的質量不高，當高層出現墜落物時，施工人員的人身安全無法得到真正的保障。從項目施工的本身來看，房地產開發項目若是質量無法得到保障，就會導致大量的安全隱患，那么房地產開發項目的使用壽命就會有所縮減，其使用功能也無法完全達到合同所規定的標準。各房地產項目在進行過程中，也沒有建立安全管理團隊對房地產項目施工的各個環節進行安全管控，那么存在有一些細節問題就無法得到具體管理，一系列安全問題無法得到實際解決。

三、結束語

要加強房地產開發項目的管理，首先就應該對項目的施工進度安排進行科學設定，可以根據施工目標對項目的各個環節進行計劃，保證施工項目環節依照相關的合同方案順利實施;其次為了加強房地產開發項目的管理，應當對項目施工質量進行進一步強化，管理人員應對建材和施工設備進行嚴格質量把關，約束項目施工人員的具體操作行為，保證施工各個環節的質量都有所保證;另外為了保證房地產企業的經濟效益，加強房地產開發項目的管理，工作管理人員還應對項目生活成本進行合理管控;最后項目管理人員還應在施工安全管理方面提高重視程度，要保證施工人員的人身財產安全及房地產開發建設項目工程整體質量，保證房地產開發項目的安全穩定性，從而提高企業的信譽，為社會帶來良好的經濟效益。

參考文獻：

[1]崔國福.房地產開發項目管理中存在的不足及改進方法[J].住宅與房地產，2019.

[2]林斌.房地產開發項目項目管理過程中存在的問題[J].居舍，2019.