商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與管理存在的問題及對(duì)策

文/鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司 王 迎

1 商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)

近年來，城市地價(jià)不斷提升，為充分利用資源，商業(yè)建筑向大型綜合體發(fā)展的趨勢(shì)十分明顯。設(shè)計(jì)要求充分體現(xiàn)不同功能的價(jià)值訴求，協(xié)調(diào)各方需求，使建筑發(fā)揮引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升的巨大潛力，建筑特征為“全開挖、大底盤、多塔樓、交叉性”。

1.1 全開挖

地下采取“全開挖”模式，設(shè)置1層或若干層地下室，除設(shè)置停車庫、設(shè)備用房外，還配置大型超市等商業(yè)空間。

1.2 大底盤

地上的大底盤商業(yè)區(qū)已由購物中心發(fā)展為集多種業(yè)態(tài)于一體的綜合MALL。業(yè)態(tài)分布全面，價(jià)值及租金方面呈現(xiàn)明顯的豎向分區(qū)，最上面的1～2層多設(shè)置小吃街、健身廳、電玩游藝廳、電影城等餐飲、休閑及娛樂設(shè)施。

1.3 多塔樓

為分?jǐn)偼恋爻杀荆敻裼脻M容積率，大底盤商業(yè)空間上建設(shè)若干幢高層塔樓（或板樓），配置酒店、寫字樓、公寓、住宅等。

1.4 交叉性

商業(yè)綜合體建筑的各種業(yè)態(tài)不一定能嚴(yán)格分隔成獨(dú)立的樓棟或功能區(qū)，而是緊密結(jié)合或交叉組合。設(shè)計(jì)中需統(tǒng)籌解決的問題較多，大大增加了技術(shù)難度。

2 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與管理中存在的問題

2.1 方案創(chuàng)意與技術(shù)脫節(jié)嚴(yán)重

當(dāng)前國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)一個(gè)突出的問題是方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)嚴(yán)重脫節(jié)，商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中表現(xiàn)尤甚。方案設(shè)計(jì)人員很少或從未畫過施工圖，重點(diǎn)關(guān)注建筑創(chuàng)意和效果圖，對(duì)建筑構(gòu)造、結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備系統(tǒng)、防火規(guī)范和造價(jià)經(jīng)濟(jì)性等缺乏基本概念，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人整體把控及相關(guān)專業(yè)技術(shù)配合不到位，方案被選中會(huì)給后續(xù)設(shè)計(jì)帶來諸多問題。

2.2 設(shè)計(jì)人員不熟悉商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)和商業(yè)用地價(jià)值

商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，不少設(shè)計(jì)院僅根據(jù)建筑設(shè)計(jì)原理解決布局、功能、交通、立面造型等問題，而對(duì)級(jí)差地租的價(jià)值挖掘、商業(yè)客流動(dòng)線的優(yōu)化、商鋪布局與分隔對(duì)銷售價(jià)值的提升等深層次商業(yè)價(jià)值挖掘研究較少，無法滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要求。

2.3 設(shè)計(jì)單位對(duì)商業(yè)策劃方案的技術(shù)評(píng)估把控不足

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷需制定獨(dú)特的策劃理念和方案，有些理念很有創(chuàng)意但并不符合實(shí)際。設(shè)計(jì)單位前期技術(shù)缺位，未對(duì)其功能和技術(shù)復(fù)雜性進(jìn)行充分技術(shù)評(píng)估，把控不到位，方案實(shí)施時(shí)技術(shù)難度大、華而不實(shí)且浪費(fèi)巨大。

2.4 防火設(shè)計(jì)未被重視

建筑方案設(shè)計(jì)人員僅關(guān)心創(chuàng)意和建筑造型，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及技術(shù)團(tuán)隊(duì)缺位，防火設(shè)計(jì)不到位，主要技術(shù)內(nèi)容深度不足，導(dǎo)致施工圖后期大量修改，甚至顛覆性返工。

3 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與管理模式探討

根據(jù)商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)及當(dāng)前設(shè)計(jì)與管理中存在的問題，結(jié)合多年設(shè)計(jì)實(shí)踐，探索出一套適合商業(yè)綜合體建筑全過程設(shè)計(jì)組織與技術(shù)管理的方法。

3.1 設(shè)計(jì)階段劃分

根據(jù)建設(shè)單位委托任務(wù)范圍不同，分為“全程四階段”或“分期五階段”兩種模式。

3.1.1 全程四階段

1）前期研究階段 協(xié)助建設(shè)單位選地、定位項(xiàng)目、概念規(guī)劃、盈利測(cè)算等，作為建設(shè)單位決策的參考依據(jù)。

2）方案階段 方案設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化、方案報(bào)批。

3）技術(shù)設(shè)計(jì)階段 相當(dāng)于擴(kuò)初設(shè)計(jì)，更注重解決實(shí)際技術(shù)問題，針對(duì)性更強(qiáng)。

4）施工圖設(shè)計(jì)階段 三輪提資、三輪會(huì)作、雙校、雙審、出圖會(huì)簽。

3.1.2 分期五階段

1）前期研究階段 內(nèi)容同前，由方案設(shè)計(jì)單位完成。

2）方案階段 由方案設(shè)計(jì)單位完成。后期三個(gè)階段由施工圖設(shè)計(jì)單位完成。

3）方案對(duì)接與優(yōu)化階段 方案設(shè)計(jì)單位與施工圖設(shè)計(jì)單位的銜接十分重要。施工圖設(shè)計(jì)單位充分了解、尊重、吸收方案設(shè)計(jì)單位的既有成果并進(jìn)行優(yōu)化完善。

4）技術(shù)設(shè)計(jì)階段 內(nèi)容同前。

5）施工圖設(shè)計(jì)階段 內(nèi)容同前。

3.2 項(xiàng)目組織管理模式

1）一級(jí)注冊(cè)建筑師全程負(fù)責(zé)制 自前期研究階段開始，即安排具有同類項(xiàng)目設(shè)計(jì)與管理經(jīng)驗(yàn)的一級(jí)注冊(cè)建筑師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織與技術(shù)管理。

2）主創(chuàng)建筑師自主創(chuàng)作制 鑒于商業(yè)綜合體建筑多為城市地標(biāo)性公共建筑，對(duì)設(shè)計(jì)理念及建筑創(chuàng)意具有較高要求，項(xiàng)目前期階段宜安排擅長(zhǎng)方案創(chuàng)意的人員擔(dān)任主創(chuàng)建筑師，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)團(tuán)隊(duì)支持下進(jìn)行自主創(chuàng)作。

3）各專業(yè)全程參與 概念和方案階段，相關(guān)專業(yè)及時(shí)提供技術(shù)方案支持；技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖階段，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人統(tǒng)一管理下，各專業(yè)按進(jìn)度密切協(xié)作，共同完成設(shè)計(jì)成果。

3.3 設(shè)計(jì)人員組織分工模式：“橫向到邊，豎向到底”

項(xiàng)目及專業(yè)負(fù)責(zé)人在前期研究階段即站在整體高度全局把握，提出切實(shí)可行的專業(yè)技術(shù)方案并隨進(jìn)度不斷完善，是為“橫”。同時(shí)，專業(yè)負(fù)責(zé)人下配置若干設(shè)計(jì)人，按總體技術(shù)方案分別對(duì)項(xiàng)目某一部分進(jìn)行深化，最終經(jīng)專業(yè)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，是為“豎”。從原則與細(xì)部、廣度與深度兩個(gè)方向同時(shí)進(jìn)行，分工主次明確，各司其職，可有效提高質(zhì)量，縮短設(shè)計(jì)周期。

4 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)難點(diǎn)控制

4.1 分階段優(yōu)化完善

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)確定各專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，分階段優(yōu)化完善，強(qiáng)調(diào)各專業(yè)間的協(xié)作與配合，包括多種功能的合理分區(qū)與交通組織；建筑剖面空間與管線通道優(yōu)化；建筑造型與控制性構(gòu)造節(jié)點(diǎn)優(yōu)化；結(jié)構(gòu)選型與具體結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化比選；各專業(yè)設(shè)備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及整體系統(tǒng)方案的優(yōu)化比選；設(shè)備站房及管線綜合優(yōu)化；防火分區(qū)與消防疏散設(shè)計(jì)等。

4.2 統(tǒng)籌解決商業(yè)價(jià)值與技術(shù)規(guī)范的矛盾

實(shí)際工程中，策劃單位提出過于理想化、缺乏實(shí)際操作性的策劃方案；建設(shè)單位為挖掘地塊潛在價(jià)值，往往減少不直接產(chǎn)生效益的輔助功能面積，設(shè)置盡可能多的業(yè)態(tài)形式，使人流動(dòng)線曲折往復(fù)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)在保持技術(shù)合理性、遵守相關(guān)規(guī)范的前提下，充分理解建設(shè)單位需求，溝通協(xié)商并權(quán)衡利弊以尋找最佳方案。

4.3 防火設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體建筑既是人員密集的場(chǎng)所，又是功能復(fù)雜、撲救難度大的建筑，防火設(shè)計(jì)與消防疏散是設(shè)計(jì)的重中之重。

4.3.1 全過程防火設(shè)計(jì)

從方案階段開始，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織各專業(yè)進(jìn)行防火設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)專業(yè)間協(xié)作與配合，方案隨設(shè)計(jì)進(jìn)度不斷深化。

1）方案階段 建筑性質(zhì)及類別判定；消防系統(tǒng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；防火間距及消防車道、救援場(chǎng)地確定；室內(nèi)防火分區(qū)劃分；疏散組織及樓梯配置；設(shè)備站房及主要設(shè)備系統(tǒng)布置等。

2）技術(shù)設(shè)計(jì)階段 防火疏散詳細(xì)布局與計(jì)算；主要防火構(gòu)造；配電、報(bào)警、噴淋、防排煙系統(tǒng)計(jì)算與布置；設(shè)備選型等。

3）施工圖階段 完善各專業(yè)防火設(shè)計(jì)具體內(nèi)容。

4.3.2 統(tǒng)籌解決消防疏散、設(shè)備用房與商業(yè)價(jià)值的矛盾

不同區(qū)位的商鋪價(jià)值相差極大，沿街店鋪尤甚。疏散樓梯、設(shè)備用房的數(shù)量及位置關(guān)系到商業(yè)空間的有效面積（得房率）及其商業(yè)價(jià)值。設(shè)計(jì)人員應(yīng)在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，反復(fù)比較，盡可能將輔助用房設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較低的位置。

工程設(shè)計(jì)實(shí)踐中，探索總結(jié)出多項(xiàng)合理壓縮上述用房面積的方法，如借鑒剪刀梯模式，在商業(yè)層高超過5m時(shí)，設(shè)置大開間雙向剪刀梯，樓梯面積僅增加30%，即可達(dá)到原樓梯2倍的疏散寬度；利用層層室外退臺(tái)作為商業(yè)交通和疏散通道，設(shè)置大寬度室外直跑景觀步梯兼作疏散樓梯。

5 結(jié)語

商業(yè)綜合體建筑因規(guī)模大、功能復(fù)雜，故對(duì)設(shè)計(jì)組織與管理提出了較高要求。設(shè)計(jì)單位應(yīng)選擇合理的技術(shù)管理與人員組織模式，依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，統(tǒng)籌解決創(chuàng)意與技術(shù)、功能與交通、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備系統(tǒng)與管線、防火與疏散等技術(shù)重點(diǎn)與難點(diǎn)。