我國長租公寓市場發(fā)展的挑戰(zhàn)和對策

徐佳蘭 黃陳詩

[摘 要]當(dāng)前，長租公寓市場發(fā)展火熱，截至2018年上半年，我國排名前30位的房地產(chǎn)企業(yè)已有一半進(jìn)入長租市場領(lǐng)域。[1]在城市化進(jìn)程中，大量流動人口進(jìn)入一二線城市，房屋租賃需求遠(yuǎn)大于供給，相對頻頻出現(xiàn)租房痛點(diǎn)的傳統(tǒng)房屋租賃模式來說，長租公寓的確是剛剛進(jìn)入一二線城市發(fā)展的流動人口的最佳選擇。但是在實(shí)際發(fā)展過程中，融資難、盈利弱和行業(yè)服務(wù)水平不等的問題成為長租公寓市場發(fā)展的絆腳石。文章以“萬科泊寓”為例，著眼于當(dāng)前長租公寓市場出現(xiàn)的幾大問題，分析問題產(chǎn)生原因，為行業(yè)下一步發(fā)展提供有益建議。

[關(guān)鍵詞]長租公寓;困境;挑戰(zhàn)和對策;REITs

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.35.059

1 我國長租公寓市場發(fā)展情況概述

1.1 發(fā)展背景

長租公寓即長期向承租人出租的公寓式住宅，相對于傳統(tǒng)住房租賃而言，其租賃方式更具規(guī)模化，管理更為集中。隨著經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)步發(fā)展，此類房屋租賃項(xiàng)目得到較快發(fā)展，其興起原因可歸結(jié)于城市化發(fā)展的推進(jìn)。在發(fā)展過程中，大量人員會選擇向一二線城市流動，但這些城市的房價(jià)往往居高不下，對于剛剛進(jìn)入一二線城市發(fā)展的流動人口來說，還難以負(fù)擔(dān)如此高昂的購房費(fèi)用，因此造成房屋租賃市場的需求不斷上升，這為長租公寓市場產(chǎn)生發(fā)展提供了必要基礎(chǔ)。而在實(shí)際租賃交易過程中，流動人口尤其是其中的年輕群體因?yàn)榉课莶环€(wěn)定、設(shè)施不齊全和交通障礙等租房痛點(diǎn)，加之與中介交涉時常出現(xiàn)權(quán)益受損等問題，對傳統(tǒng)房屋租賃模式的滿意度持續(xù)下降。顯然，如果繼續(xù)沿用該種模式將難以順應(yīng)時代發(fā)展潮流，相比之下，長租公寓以其完善的服務(wù)和良好的管理受到了更多年輕階層的青睞，近幾年逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個熱點(diǎn)項(xiàng)目。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國長租公寓市場發(fā)展勢頭較為可觀，黨的十九大報(bào)告中提出的“租購并舉”和“房住不炒”等觀點(diǎn)，一二線城市旺盛的住房需求以及新興的REITs項(xiàng)目為房屋租賃市場提供了良好的政策背景、市場環(huán)境和金融支持。就現(xiàn)實(shí)情況而言，2018年5月2日，中國恒大集團(tuán)擬發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品（REITs）100億元，至此，“碧萬恒”三大房企已然齊聚我國長租公寓市場。萬科作為最早進(jìn)入我國長租公寓市場的房地產(chǎn)企業(yè)之一，早在2007年，萬科借助“萬匯樓”項(xiàng)目已經(jīng)涉足公寓租賃產(chǎn)業(yè)，形成長租公寓體系雛形。直到2016年，萬科“泊寓”系列項(xiàng)目的誕生，標(biāo)志著萬科正式將長租公寓項(xiàng)目作為一個產(chǎn)品線投入發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，萬科住宅租賃業(yè)務(wù)已涉及我國30個主要城市，項(xiàng)目內(nèi)房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，平均出租率喜人。[2]

雖然就目前情況下來看我國長租公寓市場發(fā)展前景較好，但作為一個才剛剛起步的產(chǎn)業(yè)，它并沒有一個完善的支撐體系，盡管湊齊了幾大房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目數(shù)量也很可觀，但是對于發(fā)展中出現(xiàn)的問題仍尚待磨合，

2 我國長租公寓市場發(fā)展中的問題

2.1 行業(yè)整體融資能力較弱

我國長租公寓大多選擇以“重資產(chǎn)”模式運(yùn)營，前期投入量較大，無論長租公寓企業(yè)選擇以租賃或是購買的方式進(jìn)行不動產(chǎn)配置，其前期投入和后期設(shè)施的跟進(jìn)都需要企業(yè)在回收資金前有較多的資金投入。然而長租公寓企業(yè)的融資渠道相對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更為狹窄，往往并不能得到銀行方面的支持，因此地產(chǎn)私募基金和風(fēng)險(xiǎn)投資成為企業(yè)常用手段，但這些手段并沒有較強(qiáng)穩(wěn)定性，會受到市場環(huán)境的變化而失去融資能力。

目前，較多企業(yè)會選擇房地產(chǎn)信托投資基金模式（REITs）進(jìn)行融資，但從嚴(yán)格意義上來講很大一部分其實(shí)應(yīng)該屬于“類REITs”產(chǎn)品，譬如萬科早在2015年發(fā)行的“鵬華前海萬科REITs”，但此項(xiàng)目基于的是萬科企業(yè)的公信力而非特定不動產(chǎn)業(yè)，且未來償還資金也是來自于企業(yè)本身盈利所得并非長租公寓盈利所得。雖然碧桂園、恒大等企業(yè)會選擇發(fā)行更嚴(yán)格意義上的REITs產(chǎn)品，但是這并不能從根本上解決融資問題，有一部分原因在于融資成本較高。對比國外成熟市場，譬如美國的融資成本為3%左右，而國內(nèi)融資成本在5%～10%，[3]加之實(shí)際操作過程中，較高的投資門檻和稅率抑制了一部分投資者的參與熱情，這些因素都在一定程度上限制了企業(yè)的融資能力。

2.2 營利情況不容樂觀

長租公寓盈利主要來源為住房租金和房屋增值服務(wù)，從長期來看的確是一個穩(wěn)步盈利的操作模式，但是對于習(xí)慣掙“快錢”的房地產(chǎn)企業(yè)來說，此類項(xiàng)目盈利周期過長，資金回籠速度太慢，高成本運(yùn)作給企業(yè)帶來很大的運(yùn)營壓力。在當(dāng)前重資產(chǎn)運(yùn)營模式背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的流動資金才可以支持下一步發(fā)展，僅僅依靠租金的方式很難盤活存量資產(chǎn)，在一定程度上阻礙了長租公寓的繼續(xù)發(fā)展。

就披露數(shù)據(jù)而言，截至2018年上半年，萬科泊寓尚未獲得盈利，龍湖甚至在最初進(jìn)入長租公寓市場時就公開表示三年內(nèi)不考慮盈利，租金回報(bào)方面，萬科泊寓目前租金回報(bào)率僅有2%～3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到盈利水平。[1]絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有在短期內(nèi)擴(kuò)張以占領(lǐng)市場的計(jì)劃，但是就目前情況來看，解決短期內(nèi)資金回籠問題，將未來現(xiàn)金流兌現(xiàn)是擴(kuò)張長租公寓市場的第一步。

2.3 行業(yè)總體差異較大

首先，長租公寓房源一般為房地產(chǎn)自身企業(yè)閑置不動產(chǎn)，或者公寓企業(yè)收購、租賃的房源，除一開始就專門規(guī)劃為長租公寓的項(xiàng)目以外，大部分項(xiàng)目的地段不可控，因此在硬件配套設(shè)施上，譬如公寓周邊環(huán)境、基礎(chǔ)交通和餐飲娛樂等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，不同地段的房源配置必然不同，這從起點(diǎn)上就給不同房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不同水平的增值服務(wù)。其次，在目前發(fā)展條件下，長租公寓市場沒有制定較高的準(zhǔn)入門檻，也沒有統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，各個企業(yè)不論規(guī)模，只要擁有基本資質(zhì)就可以進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。部分中小型企業(yè)開發(fā)的長租公寓項(xiàng)目不僅本身硬件條件不佳，后續(xù)保障服務(wù)也不到位，這給消費(fèi)者帶來了不良的租住體驗(yàn)，也為整個長租公寓市場帶來了不良的行業(yè)印象，不利于今后的進(jìn)一步發(fā)展。

3 我國長租公寓市場發(fā)展建議

3.1 改變運(yùn)營模式，多方合作盤活資產(chǎn)

穩(wěn)步發(fā)展長租公寓，首先需要保證企業(yè)能夠有足夠的流動資金和穩(wěn)定的盈利流水，而目前絕大多數(shù)長租公寓企業(yè)選擇的重資產(chǎn)運(yùn)營模式并不能保證這兩個必要條件。首先在前期融資方面，雖然實(shí)踐中在一定程度上借鑒了國外成熟的REITs模式以獲得流動資金，但是從本質(zhì)上來說還是沒有具備足夠的流動性，所以如何改變方式拓展融資渠道是首先需要考慮的問題。除卻風(fēng)險(xiǎn)投資和房地產(chǎn)私募基金以外，可以與信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以企業(yè)公信力為基石，將目標(biāo)資產(chǎn)證券化，界定準(zhǔn)入門檻，進(jìn)行即時公募回籠資金，以便于進(jìn)行下一步發(fā)展建設(shè)。

在運(yùn)營方面，企業(yè)還需要采用“重資產(chǎn)輕運(yùn)營”模式，可以在改造閑置房源的基礎(chǔ)上將服務(wù)外包，利用規(guī)模效應(yīng)和邊際成本遞減降低成本，譬如萬科在深圳玉田村項(xiàng)目上運(yùn)用統(tǒng)租手段，分立其物業(yè)管理體系，最后對整個項(xiàng)目進(jìn)行綜合整治，形成了一個完善封閉的輕資產(chǎn)模式，大大降低了前期投入。除此之外，也可以采用租售結(jié)合的模式，在同一樓盤中選擇某一區(qū)塊作為長租公寓樓盤進(jìn)行改造，其余區(qū)塊正常出售，在不同時期可以實(shí)現(xiàn)資金流通、盤活存量資產(chǎn)。

3.2 注重“公寓plus”服務(wù)，活用信息化手段

在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展背景下，信息資源流通便利，消費(fèi)者偏好、市場需求等要素完全可以依靠信息反饋手段來獲取。長租公寓這一項(xiàng)目本就是為了方便消費(fèi)者，解決住房剛需，所以理應(yīng)在消費(fèi)者滿意度和居住便利性上進(jìn)行優(yōu)化，事實(shí)上，也只有不斷的優(yōu)化過程才可以形成一個穩(wěn)定發(fā)展的良好產(chǎn)業(yè)鏈。所以在后續(xù)發(fā)展過程中，在有條件的情況下，長租公寓企業(yè)可以開放一個公共交流平臺，供消費(fèi)者反映自身訴求，提出意見和建議。利用該平臺，企業(yè)可以綜合實(shí)際情況對特定或是未來項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)升級，以滿足更多租賃需求，形成良好居住環(huán)境。

除了消費(fèi)者單向反饋以外，應(yīng)當(dāng)也需要建立長租公寓管理階層對消費(fèi)者的反向評價(jià)，評價(jià)內(nèi)容可以包括譬如房屋內(nèi)是否有設(shè)施損壞、消費(fèi)者是否及時繳納房租或是消費(fèi)者是否有違法違規(guī)行為等，這些因素除涉及隱私以外，能向所有有資質(zhì)的長租公寓企業(yè)公開，等同于一個在市場內(nèi)的基本征信系統(tǒng)，在租賃房屋時可供參考，為企業(yè)提供一定的保護(hù)作用。

3.3 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，積極尋求政策支持

對于房屋租賃市場，現(xiàn)實(shí)中存在一定的集群效應(yīng)，譬如形成居住區(qū)等，而居住區(qū)的形成有利于圍繞該區(qū)塊的需求進(jìn)一步拓展服務(wù)，譬如文教娛樂、餐飲、交通等。如果在一個城市中，長租公寓能夠同商品房一同綜合發(fā)展，形成幾個較大的聚集居住區(qū)，那么圍繞便利居民生活而產(chǎn)生的城市規(guī)劃能夠更好地服務(wù)于租賃市場。同時，長租公寓總體的便民性能夠給整個市場帶來良好的品牌印象，形成品牌溢價(jià)，在一定程度上利于今后發(fā)展。

另外，對于不同階段的房屋開發(fā)項(xiàng)目，從項(xiàng)目尋源、總體規(guī)劃到最終提供服務(wù)環(huán)節(jié)，長租公寓企業(yè)其實(shí)需要引進(jìn)大量人才提供后備支持，并且人才專業(yè)涉及面較為廣泛，具體包括建筑類、規(guī)劃類、設(shè)計(jì)類、服務(wù)類等多種大類，因此定向培養(yǎng)引進(jìn)人才也是各個企業(yè)需要考慮的問題。

當(dāng)然，想要得到長期穩(wěn)步發(fā)展，應(yīng)當(dāng)還要尋求政策上的支持，首先，應(yīng)當(dāng)建立起完善的行業(yè)細(xì)則，包括行業(yè)準(zhǔn)入許可、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋質(zhì)量等基本要素。其次，政府也需要積極地配合長租公寓企業(yè)制定法律法規(guī)上的優(yōu)惠政策，譬如一定程度上的補(bǔ)助和稅收減免等，以此吸引更多有需求的消費(fèi)者進(jìn)行租賃。最后，政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行溝通，形成一套適合當(dāng)前情況的金融扶持政策，力爭解決存量資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)化為流動資金的問題。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡介]徐佳蘭（1998—），女，浙江杭州人，就讀于浙江警察學(xué)院，交換至浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)習(xí)，研究方向：偵查學(xué);黃陳詩（1998—），女，浙江溫州人，就讀于浙江警察學(xué)院，交換至浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)習(xí)，研究方向：偵查學(xué)（預(yù)審監(jiān)管方向）。