南京市房地產(chǎn)市場投機(jī)度測量與實(shí)證研究

周露娟 陳林

[摘 要] 近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價(jià)不斷上漲，部分城市投機(jī)行為比較嚴(yán)重。為測算出南京市房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為程度，文章利用南京市2006—2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過建立多元線性回歸模型，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的三個(gè)解釋變量進(jìn)行回歸分析，測算出南京市房地產(chǎn)市場投機(jī)度為0.26，目前還不到國際警戒線，并為政府等相關(guān)部門提供了一些政策參考。

[關(guān)鍵詞] 南京市;房地產(chǎn)市場;投機(jī)行為度;房地產(chǎn)價(jià)格

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.063

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，也是一項(xiàng)重要的民生工程，讓其保持穩(wěn)定的發(fā)展，對我國國家的穩(wěn)定和提升百姓生活質(zhì)量具有重要意義。在1998年，我國實(shí)行住房改革之后，房地產(chǎn)資源逐步市場化。由此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)邁上了新臺階，特別是到了21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段，全國的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格大幅提升，作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分的住宅，是解決百姓住房需求的重大民生工程，它的發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種商品，既具有消費(fèi)屬性，又具備投資品的屬性，在諸多投資理財(cái)方式中，房地產(chǎn)投資相對風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較大，近年來，由于次貸危機(jī)和股市低迷，很多人為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，爭取最大收益，紛紛將手中的資金投入房地產(chǎn)市場，以期利用房價(jià)變動(dòng)在較短時(shí)間內(nèi)賺取更多利潤。因而社會(huì)上出現(xiàn)了擁有幾十套住房的“房姐”一族，同時(shí)還有相當(dāng)大的一批為還清高額房貸拼命工作的“房奴”，甚至還有一部分人連“房奴”都稱不上，他們無力購房，只能靠著政府的保障性住房勉強(qiáng)為生。人們的過度投機(jī)行為，打破了房地產(chǎn)市場的供需平衡，使得房地產(chǎn)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值。

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展與繁榮，我國的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，一大批農(nóng)村人口向城市涌入，尋找工作機(jī)會(huì)，他們大多屬于中低收入階層，買不起房，只能靠租房來滿足其住房需求，這也就從客觀上擴(kuò)大了住房的需求量，然而主觀原因還是來自投機(jī)者對未來收益的美好預(yù)期。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場供需平衡的前提下，適度投機(jī)對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有一定好處的。然而，一旦投機(jī)度過大，超出市場供需平衡的范圍，那么很可能會(huì)破壞市場秩序，催生房地產(chǎn)泡沫，妨礙其健康發(fā)展。因而，如何判定房地產(chǎn)市場投機(jī)度的大小及其好壞，政府應(yīng)該落實(shí)哪些調(diào)控政策，怎樣引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房，使得房地產(chǎn)價(jià)格符合其基本價(jià)值規(guī)律，這就顯得尤為重要。文章參考國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)理論的研究成果，以南京為研究對象，對南京市房地產(chǎn)市場投機(jī)度進(jìn)行衡量，并對回歸結(jié)果進(jìn)行分析，最終給出建議。

2 房地產(chǎn)市場投機(jī)度理論模型

文章擬采用Levin和Wright的房地產(chǎn)市場投機(jī)模型，認(rèn)為人們在觀察歷史數(shù)據(jù)的變化情況之后，能夠預(yù)測出房價(jià)未來的變化情況。此預(yù)測實(shí)際上可以對房地產(chǎn)市場的供需情況進(jìn)行相應(yīng)的改變，從而調(diào)控房價(jià)。如果房地產(chǎn)歷史價(jià)格對預(yù)期價(jià)格產(chǎn)生影響，那么投機(jī)行為就會(huì)出現(xiàn)。他們將房價(jià)分解為兩個(gè)部分，一部分是由房地產(chǎn)市場的基本經(jīng)濟(jì)因素決定的基本價(jià)格，其價(jià)值取決于房地產(chǎn)商品的消費(fèi)屬性，此時(shí)資本收益為零;另一部分是由房地產(chǎn)市場的基本經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價(jià)格，其價(jià)值取決于房地產(chǎn)商品的投資屬性，非基本價(jià)格的產(chǎn)生受投機(jī)活動(dòng)的影響。因而，這個(gè)模型的基本思路是透過房價(jià)與其基本價(jià)格的偏離程度來判定投機(jī)程度的大小。

房價(jià)的兩部分，用公式表示為：

Pt=Pmt+Ht（1）

其中，Pt代表第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，Pmt代表資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，Ht代表其金融屬性決定的預(yù)期收益的現(xiàn)值。Ht又可進(jìn)一步表示為：

Ht=Ht+1/（1+it）（2）

其中，Ht+1代表下期預(yù)期收益，it代表t期的利率。該式表明現(xiàn)期收益受到前一期價(jià)格增長率gt的影響，用公式表示為：

Ht+1=f（gt）（3）

而gt=（Pt-Pt-1）/Pt（4）

其中，Pt和Pt-1分別代表第t期和t-1期的價(jià)格。

方程（1）中，Pmt是資產(chǎn)收益為零時(shí)的價(jià)格代表房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。由于消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)主要受可支配收入和短期貸款利率的影響，因此，Pmt可被認(rèn)為與收入y和短期短款利率i有關(guān)。因此，Pmt可表示為：

Pmt=f（yt，it）（5）

最終可得到如下表達(dá)式：

Pt=f1（yt，it）+f2（gt）/（1+it）（6）

為了方便用歷史數(shù)據(jù)來估計(jì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)度，通過線性模型進(jìn)行分析，式（6）中的f1和f2：

令：f1（yt，it）=α0+α1yt+α2+it; f2（gt）/（1+it）=α3（gt）/（1+it）

則式（6）可轉(zhuǎn)化為如下線性公式：

Pt=α0+α1yt+α2+α3gt/（1+it）+μt（7）

其中，Pt代表第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，yt代表第t期的可支配收入，it代表第t期的短期貸款利率，gt/（1+it）代表過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率，μt代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

投機(jī)度的計(jì)算公式可近似表示為：θ=-α3/α2

θ即為所求的房地產(chǎn)投機(jī)度，房地產(chǎn)投機(jī)度是跟θ呈正相關(guān)的，如果其數(shù)值越高，那么投機(jī)度越高，存在泡沫的可能性也隨之增加，反之則相反。在這樣的情況下，警戒線的制定需要嚴(yán)格考究。如果指標(biāo)太低的話，就需要政府進(jìn)行政策干預(yù)，這顯然不利于發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，使市場缺乏活力;如果指標(biāo)過高的話，那么金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)將大幅提升，國外研究認(rèn)為，當(dāng)θ>0.4時(shí)，則說明市場上出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的投機(jī)行為，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)產(chǎn)生泡沫。

3 南京市房地產(chǎn)市場的實(shí)證檢驗(yàn)

根據(jù)上文所建立的房地產(chǎn)投機(jī)度測量模型，選用式（7）作為線性回歸模型，選擇的回歸變量為：歷年房價(jià)增長率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及短期貸款利率。

數(shù)據(jù)選擇區(qū)間選取2006—2017年南京市的相關(guān)數(shù)據(jù)作為研究對象，相關(guān)數(shù)據(jù)在《南京市統(tǒng)計(jì)年鑒》及其他網(wǎng)站可查找到。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，對南京市房地產(chǎn)市場投機(jī)度進(jìn)行回歸分析，利用Eviews軟件作最小二乘估計(jì)，回歸結(jié)果見表1。

從回歸結(jié)果來看，上述方程的回歸效果比較理想，方程調(diào)整前的可決系數(shù)R2=0.964，調(diào)整后的可決系數(shù)R2=0.951，方程的顯著性檢驗(yàn)F=72.16，Prob（F）=0.000，說明方程自變量對因變量的解釋能力較強(qiáng)，方程整體顯著;且參數(shù)基本符合經(jīng)濟(jì)條件下的意義。

根據(jù)上述回歸方程中的系數(shù)值，可以求出θ=-α3/α2=0.26。

由以上計(jì)算結(jié)果可知，南京市的房地產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)了一系列的投機(jī)行為，但是并未超過國際警戒線，故而暫時(shí)不存在風(fēng)險(xiǎn)。南京市出臺的一系列對投機(jī)行為進(jìn)行遏制的措施讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投機(jī)度大致處于合理水平。對發(fā)展中國家來說，一定的房地產(chǎn)投機(jī)行為對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以起到促進(jìn)作用，但仍要警惕好度，以防房地產(chǎn)市場的投機(jī)度逐步擴(kuò)大，最終對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

4 南京市房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的防范措施

一定程度的投機(jī)行為可以幫助活躍市場以及資源配置的合理化，但是投機(jī)行為過度可能會(huì)造成市場的虛假繁榮，有剛性需求的人們只能對不斷攀升的房價(jià)望而卻步，住房的空置率上升，形成資源浪費(fèi)。而虛假繁榮必然不會(huì)持續(xù)過久，當(dāng)這種由投機(jī)過度引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫最終破滅時(shí)，極易導(dǎo)致金融系統(tǒng)的崩潰，對市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展有著相當(dāng)大的阻礙。故而需要制定合理有效的防范措施，以此來對投機(jī)行為進(jìn)行預(yù)防和遏制。

4.1 完善土地供給制度，合理確定地價(jià)

政府完全壟斷土地供給的制度使得土地供給缺乏彈性，建議政府出臺相關(guān)政策，允許土地使用權(quán)的擁有者自行處置其土地使用權(quán)，增大土地供應(yīng)彈性，并就其可能會(huì)出現(xiàn)的問題提前擬定解決措施;同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)針對土地市場中的不規(guī)范行為加以整治，規(guī)范土地的交易和開發(fā)利用，對大量囤地而不開發(fā)的進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，將地價(jià)控制在合理范圍之內(nèi)，充分利用好土地資源。

4.2 嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)往往與投機(jī)行為有關(guān)，政府應(yīng)該提高其住房真實(shí)需求和投機(jī)需求的辨別能力，只有投機(jī)需求才有可能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融穩(wěn)定帶來不利影響，因而在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，要能夠區(qū)別對待。通過完善相應(yīng)的稅制改革，如擴(kuò)大征稅范圍和增加稅費(fèi)額度來增加房地產(chǎn)的投機(jī)成本，對有捂盤銷售、囤積房源以及惡意炒作等行為的房地產(chǎn)企業(yè)加大懲處力度，從而更好地規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序。

4.3 建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，促使市場信息透明化

一般情況下，房地產(chǎn)市場上的過度投機(jī)行為和大企業(yè)集團(tuán)操縱是由于缺乏公開透明的市場信息的原因造成的，因而，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場中的信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)政府與房地產(chǎn)企業(yè)的資源互通與信息共享;通過加強(qiáng)對住房租賃與銷售情況的監(jiān)測，了解房地產(chǎn)市場上的實(shí)際供給量，將相關(guān)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)公開;同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)定期開展居民住房需求情況調(diào)查，了解市場中需求狀況，只有及時(shí)準(zhǔn)確地整理公開市場信息數(shù)據(jù)，才可能進(jìn)行合理的預(yù)測。

4.4 加快住房租賃市場的發(fā)展

南京作為江蘇省的省會(huì)城市，房價(jià)高、工資低使得部分外來人口無法買得起新房，更多的是需要租賃房屋，而我國二手房市場起步相對較晚，發(fā)展緩慢，問題嚴(yán)重，這些現(xiàn)狀都在一定程度上阻礙著房屋租賃市場的向前發(fā)展。地方政府應(yīng)該出臺完善關(guān)于租賃市場的法規(guī)制度，投入精力，對其進(jìn)行正規(guī)化管理，將顧客群從住房銷售市場轉(zhuǎn)向租賃市場。

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[作者簡介]周露娟（1997—），女，漢族，江蘇鹽城人，淮陰師范學(xué)院城市與環(huán)境學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè);通訊作者：陳林（1985—），女，漢族，江蘇淮安人， 淮陰師范學(xué)院城市與環(huán)境學(xué)院講師，研究方向：工程管理。