淺談中國房地產(chǎn)市場泡沫分層測度及時(shí)變溢出效應(yīng)分析

劉小坤

[摘 要] 近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，推動(dòng)著住房制度的不斷改革，目前，我國房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)在世界上占有重要的位置。隨著我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日益明顯，房地產(chǎn)泡沫成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)問題。目前，我國二、三線城市地區(qū)的房價(jià)大幅度的上漲，已經(jīng)超出了普通人們的購買能力。很多人對中國住房價(jià)格是否存在泡沫問題進(jìn)行了討論和研究，房地產(chǎn)不斷推動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)加速增長，但是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)過熱，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)。文章針對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，以及對我國目前房地產(chǎn)進(jìn)行分析，提出了針對于目前存在的房地產(chǎn)泡沫問題，提出了有效策略研究。用各種不同的測度方式分析我國房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象，希望可以給相關(guān)人員提供有價(jià)值的建議，僅供參考。

[關(guān)鍵詞] 中國房地產(chǎn)市場;分層測度;時(shí)變溢出效應(yīng);房地產(chǎn)泡沫

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.068

隨著我國住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格經(jīng)歷了幾十年的大幅度增長與下降，很多人認(rèn)為，近年來，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展造成很多的土地價(jià)格上漲，讓很多投資者不斷涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，根據(jù)專家研究，泡沫一旦破裂，將會(huì)給我國經(jīng)濟(jì)造成巨大的損失以及嚴(yán)重的打擊。

1 房地產(chǎn)泡沫的概念以及危害

1.1 概念

房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)價(jià)格在一定的時(shí)間內(nèi)不斷地上漲，價(jià)格的上漲趨勢讓人們覺得價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲的趨勢，從而引發(fā)了很多購房者進(jìn)行房屋購買，隨著價(jià)格不斷地漲價(jià)以及抓住機(jī)會(huì)的購房者，使房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了原先的實(shí)際價(jià)格，造成了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，泡沫不斷的膨脹會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡或者有很多的住房出現(xiàn)沒人住得起的現(xiàn)象。

1.2 危害

房地產(chǎn)是個(gè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，它的發(fā)展關(guān)系著建筑材料行業(yè)、運(yùn)輸行業(yè)、煤電行業(yè)等的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫產(chǎn)生的影響不僅僅是針對于房地產(chǎn)市場行業(yè)，還會(huì)影響到其他的產(chǎn)業(yè)，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，會(huì)對整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)造成影響。

2 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的特征以及主要原因

2.1 房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫的特征

①房地產(chǎn)出現(xiàn)炒房現(xiàn)象;②開發(fā)商大力開盤建設(shè)房屋;③投資者購房囤房現(xiàn)象;④市場需求量低。

2.2 我國土地空置現(xiàn)象嚴(yán)重

我國的土地空置現(xiàn)象十分的嚴(yán)重，一般通過低價(jià)將土地買入，將土地轉(zhuǎn)手高價(jià)賣出，或者將土地使用權(quán)進(jìn)行高價(jià)出租，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下大量購買閑置的土地而不進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，待經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)候，進(jìn)行土地開發(fā)建設(shè)房屋，然后以高價(jià)售賣房屋。這種新式的集中購買土地、建設(shè)房屋、售賣房屋，導(dǎo)致土地空置現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)房子大量空置。

首先國家政府對地方發(fā)展期望要求太高，大肆的招商賣地，導(dǎo)致很多投資者盲目投資房地產(chǎn)，大量購買住房，造成住房市場需求量大的現(xiàn)象，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益到處開盤建盤，沒有考慮到城市發(fā)展實(shí)力的需求。

2.3 房地產(chǎn)市場自身缺乏完整性

我國房地產(chǎn)起步與發(fā)展相對于國外其他國家比較晚，在管理和經(jīng)營方式上存在很多的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序很亂，許多的管理機(jī)制也不健全，給房地產(chǎn)泡沫提供了很多的基礎(chǔ)條件，造成了我國目前房地產(chǎn)市場越來越泡沫的現(xiàn)象。

3 對我國目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)作為人們發(fā)展和生存不可缺少的消費(fèi)品，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)起著關(guān)鍵性的作用，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢也對經(jīng)濟(jì)水平有著直接的影響。2016年至今是房地產(chǎn)發(fā)展最快的幾年，這幾年以來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了幾倍甚至十幾倍，在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，人們沒有購買房子的能力，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生。近年，國家也針對泡沫現(xiàn)象采取了一系列的措施抑制泡沫現(xiàn)象日益劇增。頒布了限購方式、征收房產(chǎn)稅，抵制投資者炒房賣房等各種政策來讓房價(jià)回到合理的價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)人們對住房的需求，讓人們買得起房，住得起房，讓房地產(chǎn)市場回歸正常的狀態(tài)。由上表可以看出，指標(biāo)水平已經(jīng)超過了警戒標(biāo)準(zhǔn)值，特別是在2017年以后，房地產(chǎn)出現(xiàn)了金融危機(jī)，目前由于房地產(chǎn)投資過熱帶來的情況應(yīng)該引起重視，隨著比重的不斷增加，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫不斷地膨脹。

其次房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格上漲運(yùn)作現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格在2016—2019年進(jìn)行大幅度的上漲，從平均每平方米4000元直接上升到每平方米10000元。目前，我國也提出來房地產(chǎn)首付調(diào)控政策，將住房首付比例提高到了總價(jià)的50%，也上調(diào)了貸款利率。雖然如此，我國的房地產(chǎn)價(jià)格依然處于上升趨勢，房地產(chǎn)市場有價(jià)格但是沒有市場售賣，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷量嚴(yán)重呈下降趨勢。2019年以來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格仍然處于上升的趨勢，因此應(yīng)該采取有效的策略來控制房地產(chǎn)日益劇增的泡沫現(xiàn)象。

4 房地產(chǎn)泡沫的有效控制策略

4.1 金融機(jī)構(gòu)公司提高監(jiān)管力度

造成房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)最重要的原因就是過多的金融機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)提供了大力的支持，為了防止出現(xiàn)過多的放貸現(xiàn)象，應(yīng)該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)監(jiān)管工作，首先，對于貸款人自身的信用進(jìn)行監(jiān)管和檢查，對于貸款人信用不合格者，禁止進(jìn)行貸款，金融公司不能為了自身利益而隨意放貸。其次，金融公司應(yīng)該對貸款人的資金使用進(jìn)行有效的監(jiān)督，對資金的去向進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，保障資金能夠正常合理的使用，在發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該立即采取措施，第一時(shí)間解決風(fēng)險(xiǎn)問題。

4.2 及時(shí)根據(jù)市場需求調(diào)整房地產(chǎn)政策

當(dāng)房地產(chǎn)市場不斷地出現(xiàn)變化時(shí)，國家應(yīng)該通過使用財(cái)政政策來穩(wěn)定市場，調(diào)整放貸的利率，給出住房補(bǔ)貼等，及時(shí)的根據(jù)市場變化進(jìn)行政策調(diào)整，以此保證政策的及時(shí)性，房地產(chǎn)市場存在著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，國家調(diào)控部門應(yīng)該隨時(shí)根據(jù)金融風(fēng)險(xiǎn)來采取相應(yīng)的解決措施，以此來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

4.3 健全購房政策，建設(shè)擴(kuò)大保障房

首先，市場需求和房地產(chǎn)泡沫的形成有著十分密切的聯(lián)系，所以，要想抑制房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生狀態(tài)，相關(guān)房管監(jiān)管局就應(yīng)該健全購房的政策，為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的保障與空間。其次，讓商品住宅房價(jià)格處于下降趨勢，要讓人們夠的起剛需住宅房，這樣不僅有利于城市發(fā)展的文明建設(shè)，還能夠緩解房地產(chǎn)市場的壓力，也讓開發(fā)商和購房人們的矛盾得到了有效地緩解，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，從而從根本上解決了房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象問題。

5 結(jié)語

總而言之，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展來看，如果房地產(chǎn)持續(xù)的上漲，將對我國經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的打擊。房地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)，也會(huì)嚴(yán)重阻礙我國其他行業(yè)的發(fā)展。因此，應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象問題，國家政府也應(yīng)該不斷健全房地產(chǎn)相關(guān)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格趨勢，防止房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)的上漲，抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，有效地促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)的順利發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張逸倩.中國房地產(chǎn)市場存在泡沫嗎——供給與需求分析[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2018（11）：53.

[2]陳家闖，賈文藝.中國房地產(chǎn)市場泡沫的傳染性探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2018（16）：189-192.

[3]王雪，韓永輝，王聰.中國房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和溢出效應(yīng)分析——基于DAG和溢出指數(shù)的考證[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2018，37（4）：713-727.

[4]郭文偉.中國房地產(chǎn)市場泡沫分層測度及時(shí)變溢出效應(yīng)研究[J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2017，37（4）：51-65.