關于新建商品房社區的社區認同思考
——以衡水市桃城區盛世桃城二區為例

許琬瑩

(南京理工大學公共事務學院，江蘇 南京 210094)

我國經歷了改革開放徹底進入轉型期，由此社會結構發生了翻天覆地的變化，計劃經濟轉為市場經濟，國企的單位日漸被私企、外企所替代，從此人口流動較之前猛增，加之城市的快速發展，人們逐漸從以往的單位中脫離，以單位為基礎的家屬院社區不再適應時代的發展，新建商品房社區走進大眾的視野，但由于人員異質性強，人口流動頻繁，難以建立穩定的人際關系，居民對社區出現了認同危機。

一、新建商品房社區與傳統社區的區別

我國在改革開放前，形成了一種以單位為基礎的“福利分房”制度，因而傳統社區是一個熟人社區模式的情感共同體，同時由于空間具有開放性(胡同、弄堂、四合院、家屬院)、鄰里間認同感較高。而新建商品房社區則呈現了完成不同的特征：獨立性居住空間增多，住戶的異質性、居民的流動性增強、居住時間較短。都在很大程度上影響了居民對社區的認同。

獨立居住空間增多，造成了居民認同感的缺失。如今市場經濟飛速發展，加之現代化與國際化的沖擊，城市的改造也大刀闊斧的展開，新建商品房社區已逐漸成為時代的主流，以家屬院為首的傳統社區逐漸衰落，居民通過改善性住房大批進入商品房社區，然而新建商品房社區獨立空間增多，呈現出一種封閉性的特征，門禁系統的出現雖然保障了居民的安全，但卻在一定程度上減少了居民的互動與溝通，之前鄰里之間的熟悉感消失殆盡。同時，現如今新建商品房社區的主要群體為年輕人，隨著網絡化信息化的發展，更在主觀程度上加劇了這種獨立性，不可避免的造成了鄰里間的疏遠，加之年輕人生活節奏的加快，缺乏處理社區公共事務的精力，因而居民對于社區的認同感大大減弱。

住戶的異質性，造成了居民價值觀的差異。在如今的新建商品房社區中，社區居民缺乏普遍的情感聯系，傳統社區中都是以同事關系為主建立的熟人社區，價值觀普遍相似，容易建立起共同的價值規則。而在新建的商品房社區中，居民的各方面差異性都很大，比如教育背景、職業、宗教信仰、個人愛好等，都出現了明顯的差異，難以建立起社區公共的價值觀。

居民流動性增強，造成了居民對社區的參與度降低。經濟未轉型之前，家家戶戶都靠福利分房獲得居住權，現如今，單位福利分房制度逐漸消失，住宅已經作為商品開始流通，并成為人們最大的私有財產，人們的購買力也隨之增加，每個家庭不僅僅滿足于一套剛需房，開始將房產作為新的投資項目，商品房的入住率也大幅降低，這種流動性的狀態使得居民形成一種過客心理，缺乏主人翁意識，參與社區公共事務的熱情降低，這種參與度的降低消解了居民的情感聯結，造成了居民整體認同感低下的情形。

居住時間的減少，也造成了居民認同感的缺失。我國市場經濟的發展給人們的生活注入了活力，人們的生活水平大幅提升，但在激烈的市場競爭中，居民的工作時間也隨之增多，居住時間減少。住宅在一定程度上僅僅成為睡覺的場所，社交的屬性也逐漸消失。缺乏社會交往的基本要素—時間，社區的認同建立也難以進行。

二、新建商品房社區面臨的新挑戰

新建商品房符合時代的需要，但在發展的過程中也出現了一系列問題，住戶彼此之間不認識，缺乏情感聯系，加之文化背景、職業、價值觀的不同難以建立統一的價值規則，很難尋找到新的認同點，較難管理。傳統社區中，住宅作為一種福利表現為“單位公房”，統一由居委會管理，而新建商品房社區中，住宅則表現為一種私有財產，由開發商開發、物業公司為業主服務，居委會的效用則被大幅度削弱。涉及到眾多利益主體，比如開發商、業主、物業公司、居委會、基層政府等。尋找到利益共同點是第一要務?？陀^來說，新建商品房在建筑風格上面，為了美觀、實用，盡量減少公共面積，因此用于社交功能的空間也被折疊，人與人之間缺乏溝通的場所，同時為了保障社區的安全，門禁系統和貓眼在客觀上也加大了人與人之間的心理距離。加之緊張的工作學習生活，使得住戶沒有多余的時間精力來維護社區關系，更多的依賴網絡搭建的社會網絡，這也為我們解決社區問題提供了新的思路。

三、衡水市桃城區盛世桃城二區案例

本文以我市的盛世桃城二區為例，它以物業管理聞名，以致房價居高不下。經采訪一名住戶，她表示對小區的物業十分滿意，不僅僅是基礎設施建設，社區的精神文明建設都遠超出住戶的預期。從基礎設施來說，小區綠化面積占整體面積的較大比重，同時建設相關配套設施，如運動器材、兒童樂園、休閑娛樂區等，在很大程度可以滿足老人孩子的需求。同時小區內車輛禁入，給各位住戶營造一種安靜舒適的居住環境。在硬件設施方面，也十分人性化，具備專門的殘疾人通道。并在電動車車棚處，安裝了自動充電系統。管理方面，保安監控系統、物業服務水平以及花草修剪等，都以住戶的需求為出發點，最大限度地實現居民的有效需求。保安會在晚上22點以后，將每個單元的玻璃門鎖好，防止外來人員的進入。在夏季來臨時，會噴灑蚊蟲劑驅趕蚊蟲，冬天則會在臺階上做好防滑措施。住戶家里設施出現故障時，可以第一時間尋求物業的幫助，就算在他們職責范圍之外，也會積極提供解決措施，幫助住戶解決問題。在整條街道停電時，物業公司會與市電力局交涉，督促他們盡快提供用電，與此同時還會安撫住戶，減少居民恐慌。

在精神建設方面，物業公司會牽頭組織多種多樣的活動，以老人兒童為主，并盡可能覆蓋所有年齡段。并通過裝飾社區來營造節日氣氛。例如六一兒童節，會組織親子風箏涂鴉活動，號召小區所有適齡兒童參加，并準備豐厚的禮物。在春節來臨時，會將整個社區掛好紅燈籠，貼好單元門的窗花和對聯，在門前利用鮮花來擺出符合節日氛圍的造型，還會在樹上掛滿紅包，并在冬天花兒都落下的時刻，貼上以假亂真的塑料花來營造春天即將來到的氛圍。母親節時，會送給媽媽們一束康乃馨，情人節會準備上千朵玫瑰，在小區內時常能看到老爺爺收到一支玫瑰，回家送給他的愛人，這時會感覺到這個社區是有溫度的，它在傳遞一種儀式感和家的概念。過年前，會準備豐富的年貨清單供住戶選擇，雖然大家都知道羊毛出在羊身上，但這種舉動依然感動了每一位住戶。在溝通交流上，他們還建立了業主委員會以及業主微信群，大家有什么疑問和需要幫助的都可以提出，還會交換互惠信息，這在很大程度上提高了住戶的參與度。同時還嘗試智慧社區的建立，曾出臺過一款便民app，可以在上面交水電費、網費等，并提供部分生活用品的配送。為了引導大家下載這款app，還額外準備了小禮物，培養用戶習慣。物業公司點點滴滴的付出都被住戶看在了眼里，這在很大程度上增強了住戶的凝聚力，居民對社區的歸屬感和認同感也慢慢的被培養起來。

四、新建商品房社區開發商與社區物業所擔負的責任

隨著新建商品房的發展完善，居民對于商品房提出了更高的要求，硬件方面如配套設施都日趨完善。但在軟件方面比如住戶的精神需求方面仍有所欠缺，比如使得居民融入社區、增進人與人之間的信任，最終實現社區的自治。根據臺灣的優秀案例，他們已經嘗試在建立社區之前就做好規劃，將人們的需求都規劃進去。比如在物理空間上來說，將居民都聚集起來，有一個可以社交、休息的空間，在精神需求方面，要照顧到各個年齡層的生活習慣等，在這種異質化很強的情況下，人口多元化并且具有復雜多變的文化背景，加劇了社區管理的難度，但是一個成熟的社區應該是一個大家能互幫互助的熟人社區，而不應該只是一個冰冷的住所。

在硬件方面，在臺灣的一個社區實驗中，他們嘗試在建立商品房之前，就引入具備社區營造理念的建筑設計師，為居民留出一定的交流空間，消除彼此之間的陌生感，以及只通過貓眼了解對方的防備感。在公共空間中，還嘗試建造以興趣愛好為中心的主題空間，比如書畫室、閱覽室、瑜伽室、兒童樂園等，并制定出相關的規范進行管理和維護。

軟件方面，臺灣社區引入了一個專業的社區營造團隊，他們全程協助居民探索成熟社區的模式，逐步增強居民對社區的信任感和歸屬感，并引入社區學習的理念，創造學習的環境和氛圍，主動建立各種渠道引導住戶的學習欲望，提升住戶的幸福感和認同感。并不斷挖掘社區的能人，各自發揮自己的專長，期待提升居民的參與度，從而最終實現社區自治的終極狀態。

通過參考臺灣的案例，我們的開發商和物業應該明確自己的責任，分工明確，首先統籌規劃居民的需求，開發商根據客戶的需求全力打造舒適度較高的硬件設施，物業公司應該著手軟件的部分，將重點放在精神文明建設上，不斷增強居民對社區的認同感及歸屬感。

五、居委會及城市規劃等行政部門所擔負的責任

隨著傳統社區的衰落，居委會的職能也隨之弱化，轉變為現如今的多元化治理結構，物業主導—居民自治的模式，多中心主體的開放式公共管理，居委會不再將重點放在“老弱貧幼“上面，而應該努力尋找新的著手點，發揮自己的效力。城市規劃也要將人口大量涌入這一因素考慮進去，從制度到硬件的建設都要重新劃分自己的范圍。以往都是國家行政部門提供公共物品，現如今，為了調動市場的活力，將權力下放，形成一種多元的社會組織共同管理的趨勢。因此居委會可以將自己的重點放在協調業委會與物業公司的矛盾上。

為提高居民的社區認同感，首先可以讓基層政府有效介入，利用自己的有利資源組織各項主題興趣活動，間接培養住戶間感情，從而有效的提升大家的歸屬感及認同感，同時還要建立相應的公共規則，劃分好居民的權利義務，最終形成大家統一遵旨的價值規范標準，以便增強大家的價值認同。

六、結束語

新建商品房社區的最大挑戰就是如何建立一個熟人社區，并實現社區自治，本文以衡水市桃城區盛世桃城二區為例，探索了一個讓住戶滿意的社區到底是什么樣子的，并參考臺灣社區的例子，試圖將各個利益團隊進行責任劃分，共同建造一個成熟的相互信任的社區，不斷提高居民的認同感和歸屬感，比如推進社區自組織建設、建立業主委員會、開展多樣化的社區活動等，不斷總結多方成功的經驗，營造一個和諧的商品房社區。