淺談物業管理電氣設備維護及保養方法

（重慶中國三峽博物館，重慶 400015）

隨著社會經濟水平的提升和城市化進程的推進，人們生活的水平在不斷提升，同時人們的用電量也在提高，對電氣設備正常運行的要求也越來越高。而隨著電氣智能化的發展和現代化產品的更新換代，都對物業部門的電氣設備管理水平和技術提出了更高的要求，要求物業部門要做好電氣設備的維護及保養工作，確保小區的正常運行，從而保證人們日常生活的需求。

1 物業管理的電氣設備維護及保養的重要性

隨著物業企業的管理水平不斷提高，物業企業對電氣設備的維護及保養意識也不斷增強，并且人們對電氣設備的依賴以及要求越來越高，所以物業企業只有做好電氣設備維護及保養工作，提升物業管理水平，推動物業企業的發展，才能夠為人們提供良好的生活環境。對此，物業管理的電氣設備維護及保養的重要性主要表現為以下3個方面。

1．1 有利于企業穩定發展

物業企業在進行物業管理時，電氣設備維護及保養工作是其重要環節，同時電氣設備維護及保養工作的質量影響著物業管理的質量，而物業管理的質量又直接影響企業的社會地位以及企業競爭力。因此，物業企業只有通過高效的電氣設備維護及保養工作，才能夠有效提高物業企業的聲譽力，才能夠樹立起物業企業良好的形象，從而為物業企業穩定發展奠定良好的基礎。

1．2 有利于提升資金利用水平

在物業企業的物業管理工作中，只有高效的電氣設備維護及保養工作，才能夠有效的減少資源的浪費，從而提高物業企業資金利用的效率，促進物業企業服務水平的提升。這是因為高效的電氣設備維護及保養工作，可以有效延長電氣設備的使用壽命以及減少電氣設備維護及保養的周期，很多程度上節省了設備維修的費用，并且電氣設備的正常運行也避免了停工造成的損失，從而使得物業企業可以充分利用企業資金創造更多的經濟效益。

1．3 有利于降低安全事故發生頻率

新時期，人們致力于和諧安全社區的建立。而在物業管理工作中，有效的電氣設備維護及保養工作，不僅可以保證電氣設備的正常運行，而且可以有效提升電氣設備的技術性和安全性，從而降低安全事故的發生頻率，推動和諧安全社區的發展。

2 物業管理的電氣設備維護及保養的方法

物業企業在公共配套設施中所配備的電氣設備具有較大的比重，并且電氣設備與排水、供電、電梯、消防等方面都有著緊密的聯系，一旦電氣設備發生故障問題，則會導致這些系統無法正常運行，給物業管理和人們生活造成極大的不便。因此，在進行電氣設備的維護及保養工作時，相關的維修人員應當按照規范操作進行，并且及時的對電氣設備進行維護及保養，保證電氣設備的正常運行。

2．1 充分調查了解電氣設備的情況

當電氣設備發生故障時，維修人員并不是事故發生的現場目擊者，操作人員才是，所以維修人員在進行維修工作時，要及時向操作人員或者用戶了解故障情況，包括設備故障外部情況、是否有異常聲音和氣味、是否曾經修理過、修理的內容等等方面，通過他們的陳述及時地了解電氣設備與正常運行時有何異常，從而快速的縮小核查范圍，找出電氣設備發生故障的原因。

2．2 進行直觀的檢查

維修人員在對電氣設備維護及保養時，要通過望、聞、聽、切的方法進行，即進行直觀的檢查。望，就是要眼看，維修人員在進行電氣設備的維護時，首先就是要看，查看設備的零件位置是否正確、電控裝置是否有報警提示、是否有保險燒斷、元器件是否有裂痕、電纜電線是否完好等等，通過肉眼來觀察這些較為淺顯的故障。聞，就是維修人員要聞是都有異常或者刺激性的氣味，通常情況下，電氣設備發生故障時，無論是短路、連接錯誤、導線松動、觸點接觸不良、熔斷器熔斷、虛焊、假焊等原因造成，都會伴隨著發熱現象使得絕緣材料散發出刺激性的氣味，維修人員可以尋找這些氣味的來源，可以有效地減少核查的時間，同時進行維修也更加具有針對性。聽，就是要區別出電氣設備與正常運行時聲音有什么異常，電氣設備在正常運行的情況下所發出的聲音一般都是比較均勻柔和的，因此維修人員要充分掌握不同聲音之間的區別。切，就是要用手去觸碰電氣設備元件的溫度，看看是否有某個元件不正常發熱，以此來判斷故障發生的部位。

2．3 采取合理的檢查方法

在電氣設備的維護及保養工作中，具有許多的檢查方法，維修人員在對電氣設備的檢查過程中，要根據實際的情況采取合理有效的檢查方法，以此有效的保證設備的正常運行。而常見的檢查方法，主要分為以下幾個方面：

（1）對比法。對比法就是要求維修人員要把設備檢測的數據與平時記錄的正常數據及圖紙資料來進行比較，以此判斷出設備發生故障的原因。如果檢測的電氣設備沒有平時記錄和圖紙資料，可以參照同等型號的設備進行比較。

（2）置換元件法。置換元件法的應用，主要是針對電氣設備發生電路故障時原因難以確定或者是需要花費的檢查時間過長，便可以通過置換同樣性能的元件來進行實驗，以此判斷出故障發生是否是由該電器引起。需要注意的是，在應用置換元件法時要認真檢查拆卸下來的電器是否損壞，在確定是由該電器本身因素造成的故障后，才能夠更換新的電器，這樣可以有效避免置換的新電器再次損壞。

（3）逐步接入法。當電氣設備發生電路短路或者接地時，通常會有明顯的外部表現，比如會冒煙、有火花等。但是電氣設備內部設有護罩，除了熔斷器熔斷之外，會很難發現其他的外部現象，這時便可以采用逐步接入的方法，通過更換熔體，然后把多個支路交聯電路，再一路一路逐步地斷開電路，最后通過通電試驗來判斷故障發生在哪一條電路上。判斷出故障發生在哪一條電路之后，在將這條電路分成幾部分，逐步接入電路，如果在接入某段電路時熔斷器熔斷，那么就可以判斷出故障發生在這段電路的某個電器元件上。這一方法操作簡單，但是也有其缺點，會容易導致一些損壞并不嚴重的電器元件徹底損壞，所以需要斟酌后采用。

2．4 遵循維修先后原則

在進行電氣設備的維護及保養時，維修人員應當遵循維修先后的原則，具體就是要先了解清楚之后再動手操作，先從外部開始再到內部，先從機械檢查再到電氣檢查，先清潔設備后再維修，先從簡單開始再復雜，先從靜態入手再到動態，先直流后交流，先發現故障后進行調試。總之，就是要遵循以上原則，才能夠及時地發現故障問題并且解決，從而有效避免故障問題的進一步擴大。

3 電氣設備的管理方法

3．1 完善電氣設備管理制度

物業企業在進行物業管理時，還需要完善相應的電氣設備管理制度，通過制度規范電氣設備維護及保養工作。具體措施為：第一，建立起完善的設備接管驗收機制，做好電氣設備的接管驗收工作，并且要在電氣設備維修及保養工作之前進行，以此確保電氣設備驗收的質量；第二，要規范技術和安全操作的流程，明確要求設備管理人員要嚴格按照相關的管理制度進行技術和安全方面的操作，以此延長設備的使用壽命；第三，完善電氣設備保養制度，將日常的設備保養工作與設備檢修工作緊密聯系，并且制定相應的保養和檢修計劃；第四，加強設備運行的管理，要涉及到各個設備運行系統，采取精細化的管理制度，以此保證設備正常運行。

3．2 加強電氣設備基礎資料管理

在物業管理工作中，還需加強電氣設備基礎資料的管理，以此更好地為設備管理工作提供數據支持。物業企業可以利用現代信息技術建立起相應的設備基礎資料數據庫，包括設備原始資料、技術登記、設備卡片等方面的內容，以此方便管理人員可以有效的收集、查詢和應用這些基礎資料，從而更好地進行設備的維護管理工作。此外，管理人員應當提升自身的責任意識以及專業能力，積極學習計算機操作技術，更好地管理和應用這些基礎資料，從而有效提升設備維護管理工作的效率。

3．3 提升電氣設備管理人員的綜合素質

首先，在選用電氣設備管理人員時，要充分考慮其是否具備相應的管理能力和綜合素質，以此保證他們與崗位需求相適應；其次，制定培訓計劃，要定期的對電氣設備管理人員進行專業性的培訓，尤其是提升他們的綜合實踐能力，幫助他們積累更多的維修檢測技術和經驗；最后，設立相應的考核機制，對電氣設備管理人員進行考核工作，并且落實獎懲制度，以此增強設備管理人員的工作意識和工作責任，從而更好地進行設備維護管理工作。