中國人為什么一定要買房

秋意寒

全世界就數中國人最愛買房。

魔都上海，民政局離婚處喜氣洋洋，三代同堂一起離婚，就為多買一套房。南京河西，1.5萬人，排隊兩百余米，懷揣幾百萬現款，“買到就是賺到”。北京西城，7平方米，一段有學區的走道，45萬一平方，家長們趨之若鶩。

在居民戶均約1.02套住房的中國，激情買房的熱潮為什么從不停歇？房子到底為什么這么重要？

自己買的房才是自己的

如果讓20世紀70年代的中國人去買房，是完全不可想象的。那時候的中國人工資是統一的，房子是單位的，租一輩子公房住再正常不過了。1975年，居民住房消費支出僅占家庭總支出的2.3%。

不漲房租的好日子很快過去了。低效的單位包分配不僅沒有給人民帶來真正的幸福，1978年，城市人均居住面積3.6平方米，比1949年的4.5平方米還要低，同時統一建造、分配低價福利房的建筑企業和政府欠了一屁股房債。

終于窮不下去了，國家開始房改，目的就是把大多數人從低價、免費的公租房里趕出去，漲房租、賣公房，把欠的房債補回來。也正是這次改革，讓大多數中國人明白了：“自己買的房才是自己的”。

房改的第一步就是公租房漲租金。原本屬于單位福利的公租房租金萬年不變，一下加上了維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅。租房和買房哪個更劃算，并沒有難倒當時的中國人：“商品房就70年產權，誰會買！”

在這種狀況下，試點城市的商品房基本賣不出去。1979年原國家住建部各撥給西安和廣西100萬試點，建房出售。到了10月底，原先登記的80戶要買房的人最后只有8戶購買了11套，其中一位華僑買了3套，一位教授買了2套（這告訴我們有錢人時刻是有錢人）。最后累計賣出24套，剩了14套。廣西4個試點城市原計劃出售住房11283平方米，一年時間僅售出10.6%。

商品房賣不出去，房改只能從國營單位下狠手：徹底廢除福利分房，開始以單位的名義大面積出售公房。

盡管如此，單位賣的公房依然帶著濃厚的福利性質，價格遠比商品房便宜。2001年北京商品房平均4716元/平方米，從遠郊到市區3500-10000元不等，而出售公房的成本價僅1560元/平方米，加上職工折扣，廠內內部人士買進的價格多在每平方米1000元以內。

許多有錢的單位，直接買了地段好的商品房再低價賣給員工。背靠單位好乘涼，大多數人心中想的并不是趁著房價不高趕緊投資，而是削尖了腦袋想進“有錢的單位”。加上90年代金融危機的余震，房地產還沒真正興起，就有經濟學家四處鼓吹“房產泡沫”。

中國人真正意識到買房的重要性，是在2004年房價漲起來之后。

從2004年開始，全國平均房價的單價開始如脫韁之野馬，一路躍過6000元關口，直到2014年才稍有停息，到2017年已經突破7600元大關。再拆開來看，一線城市平均房價為52834元/平方米，二線城市14364元/平方米，三四線及以下城市6982元/平方米。雖然差的有點兒大，但對中國人的錢包來說，都很貴。

貴更要買。大多數中國人耗盡畢生積蓄，背負上數年甚至數十年的債務只為買一套房，這看似完全違背了最基本的道理——“雞蛋不要放在同一個籃子里”。是中國人不懂投資，還是中國人太懂投資？

買房買到一夜暴富

全世界人民都在買房投資，而且全世界的家庭資產配置都是房子買得多、股票買得少，經濟學家們把這稱為“資產配置之謎”。

但是中國人買房尤其狂熱。根據美聯儲2013年的消費者金融調查，美國大約三分之二的家庭都買了房，而中國的住房持有率更是高達89.7%。同時《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭金融資產中，股票資產僅占15.45%，股票市場的參與率僅有8.84%。而房產在資產中的配置則近乎七成。

從理論上來看，瘋狂買房的原因很簡單：房子是耐用品，可以住到生老病死，只要房價一直漲，就是穩賺不賠的投資品。從90年代城鎮商品房子改革至今，近十年中國的房價都沒有真正跌過。在2010年限價政策出臺以前，中國各城市房價每年平均漲幅高達10%，房價收入比10倍以上，而世界平均水平的房價收入比在4-6倍。

那些早買房的中國人大概掙了多少？綜合居民購買房產的時間、價格和當前售價進行收益率計算，排除掉極端數據，在近十年買房的中國人至少獲得了32%左右的收益。十年前，你笑我啃老買房;十年后，你問我借錢首付，這就是現實。

“早買早發”，聽起來像是打了雞血的沖動之舉，但如果你對比其他主流的投資渠道，買房賺錢再靠譜不過。

在很多人印象中，中國人是世界上最愛儲蓄的民族，2017年總儲蓄率依然高達46.38%，這不準確，中國人的個人儲蓄率其實并不高。按《2017年國民經濟和社會發展統計公報》數據，算下來去年中國居民總收入約為36.1萬億元，年末銀行住戶存款增量為4.54萬億。這樣算來，2017年個人儲蓄率僅有12.6%。

不再存錢的原因很簡單，因為越存越虧。進入21世紀以來，中國食品價格、農產品價格和房產價格等持續上漲，銀行利率跑不贏通脹線，導致銀行存款實際利率為負值。

過去那個省吃儉用、不愛消費的中國人悄悄變了，抵抗不住畸高的房價誘惑，放棄了老實存錢，愛上了貸款買房。2017年個人中長期貸款余額247154億元，比上年增長22.8%，其中房貸占據了絕對比重（2016年底是80.4%）。換句話說，貸款買房的增速是存錢的兩倍多。純看個人消費短期貸款增速更高，約37.9%，是存錢增速的五倍。

另一種主流的投資渠道就是炒股。在中國，炒股不適合夢想一夜暴富的人。2001年時，股市2100點，上海莘閔虹梅的房價是2100元/平方米，二者比例1：1。到2009年時，股市2200點，房價漲到了22000元/平方米，比例是1：10。在過去十五年中，房產投資者的回報超過了普通投資股市者的十倍。

房子，才是真正的貧富分水嶺，全國家庭增加的財產中有54.5%來自房產，而其他金融投資、生產經營增加的財富比例都很小。不難想象，炒股者還在苦苦掙扎手中的解套，數十萬元都是個大數目;一些早期買房者，不用整日埋頭研究紅綠曲線，零門檻買房，現在都已坐擁數百萬身家。

投資房產的人賺到了錢，會毫不猶豫緊接著買下一套。中國城鎮收入最高的那1%家庭（年收入48.4萬元以上）的多套房擁有率是53.1%;而收入最低的那25%家庭（年收入1.23萬元以下）僅有7%擁有多套房。而且，最底端和最頂端25%家庭的社會階層變化并不大，可以說，買房給有錢人帶來的財富和幸福是呈指數增長的，但窮人依舊是窮人，越是發達的城市，這種情況就更加突出。

結婚不買房，去哪兒入洞房

看到這里，很多人似乎已經得出了結論：中國的有錢人最愛買房，手里十七八套空房子留做傳家寶，而且因為他們一直瘋狂搶購，導致買不起的窮人只能愈加望“房”興嘆。

大多數人印象里這樣的有錢人一定是大腹便便、油頭滿面的中年人，事實正好相反。中國中老年人的住房擁有率與國際水平差距并不大，都在50～70%之間，最大的區別其實是25-34歲的年輕人。美國年輕人的住房擁有率只有36.8%，中國則高達80.9%。英國匯豐銀行前不久發布一份報告也佐證了這一點，在中國80后有房的比例達到了70%，是調查的9個國家中最高的，更有91%的人計劃在未來五年內購置房產。

中國的房價不會跌，正是因為源源不斷的年輕人為了結婚買房，這是剛需。70%的中國女性認為，結婚前男方應當準備好一套房子這樣的想法并不過分。

全世界的年輕人或許都不理解，為什么中國人結婚一定要買房？中國的女人到底是嫁老公，還是嫁房產？

長期以來重男輕女的觀念，讓中國的男女性別比例嚴重失衡。到2030年，將會有四分之一的中國男人在40歲都無法找到對象。全國地級市轄區20-39歲的男女性別比是1.05，北上廣甚至能達到1.09、1.07、1.11。不管在中國哪座城市，女生的選擇總是多出了5%。

尤其在大城市打拼的女性，既是為了追求更好的勞動力市場，也是為了追求更好的婚姻市場。僧多粥少，“市區三環有套房”無疑是中國男人最具說服力的財力證明。

那些有兒子的家庭，為了實現傳宗接代，往往會更努力工作攢錢買房娶媳婦。“要結婚先買房”，在這樣的觀念下，居然有35個中國主要城市的房地產升值的30%-48%，都與男性買房娶老婆的需求直接相關。

這筆空前的居住型財富已經達到近30億美元，占了中國家庭資產的七成。這筆集居住、投資、說不定還能解決戶口和學區的財富，幾乎成了中國人生活的全部重心。

有趣的是，房子不僅決定了中國的年輕人能不能結婚，甚至還決定了中年人什么時候離婚。2009年至2011年，北京上海兩地的房價翻了兩倍，同期離婚率也從20%漲到了40%多，每當一線城市限制買二套房的政策出臺，民政局就排滿了人，離婚率飆升，夫妻為了多買套房假離婚的人不在少數。

小文薦自《非常關注》