樓市將現政策微調潮

鄭智維

“2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，標志著本輪樓市調控全面見底。未來，多個城市的微調寬松政策將密集出現。”

2018年12月18日，山東菏澤發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，打響本輪樓市調控政策松綁第一槍。

緊接著，12月19日，廣州市住建委發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。

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由于樓市庫存大、市場低迷，一些城市樓市調控政策開始松動。

12月21日結束的中央經濟會議為新一年的房地產市場定了調：堅持房地產因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

和此前相比，2019年樓市調控政策有哪些調整？房住不炒如何落到實處？樓市走向如何？帶著這些問題，《民生周刊》記者進行了深入采訪。

微調潮

本輪房地產調控政策松綁，繞不過衡陽和菏澤這兩座城市。然而，作為最典型代表的松綁城市，衡陽和菏澤并不承認放松限價和限售。

菏澤住建局給出的說法是：并非取消限售，而是取消限制住房轉讓期限。衡陽住建局如出一轍：并非取消新建商品房限價，而是暫停執行。

被認為是樓市政策從緊到寬松的重要變化，菏澤取消樓市限售有著極強的信號意義。然而，為什么是菏澤？

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。“以往，三四線城市庫存消化速度較快，而現在，因受棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面在發生變化。”他解釋說。

事實上，由于信貸政策是央行等更高級別把控，對于很多城市而言，可以自主掌握的調控政策只有限價和限售。

據中原地產首席分析師張大偉分析，地方政府在2018年年末如此急切地松綁房地產調控政策，很大程度上是因為土地財政吃力。依賴房地產發展的地方遇到房地產降溫，松綁調控是必然選擇。

那么，“菏澤式”的樓市松綁是否會形成示范效應？“2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，標志著本輪樓市調控全面見底。未來，多個城市的微調寬松政策將密集出現。”張大偉認為。

在他看來，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但相較之前過于嚴厲的調控政策，部分城市樓市明顯調整局部市場，會有政策微調的可能性。

從分類調控到分類指導

2018年12月19日至21日，中央經濟工作會議在北京召開。會議提出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

從表述來看，政策有微妙變化。以往強調分類調控，而現在提出分類指導，未來中央對于地方的樓市管控或更強調“指導”的概念。

在深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉看來，未來中央只把控房價和成交量、基準利率和信貸投放、房地產相關稅種和稅率等幾個關鍵指標和工具，調控具體政策（如限購、限價、限售等）地方可以自主決定。

一方面，調控政策的制定、發布、松綁或升級的權利交給地方；另一方面，主體責任也歸到地方。“房價、成交量不能大起大落，地價也要穩定、預期也要穩定，中央將會以嚴格的約談和問責考核地方。”李宇嘉說。

顯然，住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括像2018年實施的多輪多城市房地產巡查在2019年也將常態化。

在城市主體責任方面，此次政策明確了加強市場監測和評價考核的內容。“這其實強調了兩項工作。”嚴躍進說，“一是要加強市場監測，二是要評價考核，所以預計2019年針對各地政府會有更為細化的考核內容，這也會對當前房地產調控和評價體系形成影響。”

樓市“三穩”

從棚戶區改造規模來看，2019年預計約為500萬套，比2018年稍低，低于2017年的600萬套，但仍處于高位。棚改貨幣化比例大概在40%，這將使三四線樓市不至于過快冷卻。

“不過，2018年明確了棚改專項債取代棚改貸款（PSL），專項債用途很明確，擴張信用的能力遠低于棚改貸款，預計2019年三四線樓市將明顯降溫。”李宇嘉分析。

此前，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽表示，2019年將以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

在李宇嘉看來，以穩地價、穩房價、穩預期為內容的“三穩”是住建部貫徹中央“六穩”——穩就業、穩金融、穩外資、穩外貿、穩投資、穩預期的重要舉措。

“這意味著2019年不管是房價地價還是銷售和開發投資，都將在2018年的高位基礎上穩定和平衡，上下跌幅不超過10%。”李宇嘉說，之所以表態調控，主要是因為目前百城還有2/3的城市房價在上漲，平均同比漲幅高達10%以上，庫存也在低位。如果2019年貨幣寬松，部分城市松綁政策，不排除房價反彈。

事實上，“三穩”與2018年住建部的巡視要求相吻合。張大偉認為，按照2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不力的城市還將繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。