2019，房?jī)r(jià)往哪兒走？

譚保羅

在過(guò)去的2018年，關(guān)于一線(xiàn)城市“限購(gòu)松動(dòng)”的消息一直都在到處流傳。不過(guò)，上海、深圳等熱門(mén)城市紛紛辟謠，沒(méi)有這回事。

2019年1月4日，中國(guó)人民銀行宣布，降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)（1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)）。此舉被認(rèn)為，提振經(jīng)濟(jì)，逐漸成為大勢(shì)所趨。在這種背景下，作為提振經(jīng)濟(jì)核心工具的樓市，外界對(duì)“限購(gòu)”是否松動(dòng)又有了新的期待。真的是這樣嗎？

樓市無(wú)法預(yù)測(cè)，但在房子很大程度淪為投資品的時(shí)代，樓市的漲跌，很多時(shí)候不過(guò)是個(gè)貨幣現(xiàn)象。與此同時(shí)，貨幣也受到諸多變量帶來(lái)的外部約束。總之，它有跡可循。

那么，2019，樓市到底往哪兒走？

大城市化也有“歧途”

近幾年，中國(guó)城市化領(lǐng)域最流行的一種說(shuō)法是，城市化放緩，但大城市化才剛開(kāi)始。

“大城市化論”的依據(jù)是橫向?qū)Ρ龋罕热纾毡?/3的人口集中于東京都市圈，韓國(guó)1/2的人口集中于首爾都市圈。而目前，中國(guó)一線(xiàn)城市中即便是北京和上海，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到東京和首爾這樣的“超級(jí)地位”。因此，中國(guó)一線(xiàn)城市增長(zhǎng)潛力依然巨大。

不過(guò)，從世界各國(guó)大城市化來(lái)看，大城市人口集聚其實(shí)分為兩條線(xiàn)：一條是高端服務(wù)業(yè)集聚，帶來(lái)真正的高收入人群；一條則是低收入人群的涌入，他們有較高的收入預(yù)期，但不是實(shí)際收入—在思考中國(guó)的大城市化時(shí)，第二條往往被很多人故意忽略。

東京都市圈的總面積1.3萬(wàn)平方公里，占日本全國(guó)面積只有3.5%，但GDP卻占到日本全國(guó)的1/2。經(jīng)濟(jì)總量的巨大，很大程度是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷，導(dǎo)致資源不斷積聚使然。

東京是可以與中國(guó)香港并列的金融中心，同時(shí)也是日本絕大多數(shù)財(cái)團(tuán)的總部所在地，其總部經(jīng)濟(jì)和金融等高端服務(wù)業(yè)的崛起，必然使得城市產(chǎn)生強(qiáng)大的積聚效應(yīng)。與此同時(shí)，高端收入人群也必然集中于此。

但日本是早已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)達(dá)國(guó)家，這意味著國(guó)民的工資收入較高，第一條線(xiàn)即積聚效應(yīng)很明顯。但在絕大多數(shù)后發(fā)國(guó)家，大城市化則更多是第二條線(xiàn)更明顯，即低大量低收入人群因?yàn)榇蟪鞘械念A(yù)期收入較高，因而涌入大城市。但實(shí)際情況是，非但無(wú)法找到高薪工作，反而有無(wú)業(yè)之憂(yōu)。

于是，在這些國(guó)家的大城市形成了一個(gè)真正的“折疊型社會(huì)”：窮人和富人在空間位置上相鄰，但在社會(huì)關(guān)系上則缺乏直接關(guān)聯(lián)。大城市內(nèi)，眾多的貧民窟如雨后春筍般長(zhǎng)出。巴西的大城市化就是一個(gè)典型。

一個(gè)讓人感到意外的數(shù)據(jù)是，根據(jù)1970年代初的人口普查，巴西的城市人口便超過(guò)了農(nóng)村，達(dá)到54%。但中國(guó)直到2011年，城市人口才超過(guò)農(nóng)村。當(dāng)年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.91億，城鎮(zhèn)化率51.27%。難道中國(guó)落后于巴西？顯然不是。

預(yù)期收入過(guò)高導(dǎo)致人口盲目流動(dòng)的問(wèn)題，在依然有著廣袤農(nóng)村和數(shù)億農(nóng)民，以及每年七八百萬(wàn)大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的中國(guó)，更有現(xiàn)實(shí)意義。

巴西的城市化可以說(shuō)并不成功，甚至是失敗的，因?yàn)樗炀土死朗澜缱钗禐閴延^(guān)的貧民窟。貧民窟幾乎成為了巴西的一種城市文化象征。巴西電影行業(yè)最出色的影片幾乎都是以貧民窟為背景來(lái)拍攝的，比如《上帝之城》《精英部隊(duì)》等。這種被撕裂的，一半天堂、一半地獄的“折疊型城市”，是對(duì)后發(fā)國(guó)家城市化的最大諷刺。

顯然，巴西無(wú)法和中國(guó)相提并論，但巴西的大城市化故事，也有一定的警示意義。為什么？

政治正確與預(yù)期收入

為什么巴西會(huì)走上這條畸形的城市化之路？

在1960年代和1970年代，發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支開(kāi)始發(fā)軔，國(guó)際輿論或者經(jīng)濟(jì)學(xué)界流行著一種普遍看法，即一個(gè)后發(fā)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展，必經(jīng)之路是工業(yè)化，必須把低收入的第一產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到高收入的第二產(chǎn)業(yè)之中。與此同時(shí)，城市化也將隨之發(fā)生，越來(lái)越多的人將居住在城市。

1979年，黑人經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉易斯獲得了諾貝爾獎(jiǎng)。劉易斯的貢獻(xiàn)是，他提出了廣為人知的“二元結(jié)構(gòu)論”，其主要觀(guān)點(diǎn)是：后發(fā)經(jīng)濟(jì)體分為制造業(yè)為代表的大工業(yè)部門(mén)，以及農(nóng)業(yè)、傳統(tǒng)手工為代表的傳統(tǒng)部門(mén)。前者的不斷擴(kuò)張，將吸收后者的勞動(dòng)力。最終，等到傳統(tǒng)部門(mén)的勞動(dòng)人口被吸收完畢，二元結(jié)構(gòu)消失，后發(fā)經(jīng)濟(jì)體實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。

這一理論非常“政治正確”，因?yàn)樗鼜睦碚撋险撟C了農(nóng)村人口遷往城市的合理性和經(jīng)濟(jì)性。但隨著巴西等國(guó)家的城市化問(wèn)題的日益顯現(xiàn)，后來(lái)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始對(duì)這一理論提出質(zhì)疑。比如，他們認(rèn)為劉易斯的兩個(gè)假設(shè)有問(wèn)題。

其一，劉易斯假設(shè)城市已經(jīng)充分就業(yè)。實(shí)際情況是，很多后發(fā)經(jīng)濟(jì)體的城市工作機(jī)會(huì)非常有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到充分就業(yè)的地步。為什么？因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)體的城市化領(lǐng)先于工業(yè)化；其二，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的原因，的確是因?yàn)槌鞘惺杖敫撸珕?wèn)題在于這只是預(yù)期收入，而不是實(shí)際收入。預(yù)期，即意味著尚未實(shí)現(xiàn)，而且以后也不一定實(shí)現(xiàn)。

巴西的城市化充分印證了后來(lái)那些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的擔(dān)憂(yōu)。沒(méi)有足夠的工業(yè)化，會(huì)導(dǎo)致工作機(jī)會(huì)不足，涌入城市的農(nóng)民無(wú)法獲得固定和持續(xù)的工薪收入，只能打零工或從事灰色事業(yè)（比如成為販毒網(wǎng)的一員）。只有固定和持續(xù)獲取工薪的勞動(dòng)者，才能成為城市發(fā)展的中堅(jiān)。如果缺少足夠的中堅(jiān)人群，城市必然淪為貧民窟遍地的所在，而富人區(qū)則不過(guò)是其中的零星點(diǎn)綴。

在這個(gè)意義上講，中國(guó)的進(jìn)一步城市化，尤其是大城市化必須避免兩個(gè)問(wèn)題：一是，產(chǎn)業(yè)部門(mén)的萎縮或者向外轉(zhuǎn)移的發(fā)生；二是，預(yù)期收入過(guò)高，帶來(lái)的人口盲目流動(dòng)。

事實(shí)上，這兩個(gè)問(wèn)題也是觀(guān)察中國(guó)新一輪城市化和大城市化的關(guān)鍵變量。而房?jī)r(jià)的走向，也很大程度受到它們的影響。比如，如果產(chǎn)業(yè)萎縮或者向外轉(zhuǎn)移，那么企業(yè)家實(shí)體投資的預(yù)期便會(huì)進(jìn)一步惡化，資本會(huì)變本加厲地進(jìn)入樓市避險(xiǎn)。同時(shí)，工薪崗位數(shù)量會(huì)不斷萎縮。

更重要的是，預(yù)期收入過(guò)高導(dǎo)致人口盲目流動(dòng)的問(wèn)題，在依然有著廣袤農(nóng)村和數(shù)億農(nóng)民，以及每年七八百萬(wàn)大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的中國(guó)，更有現(xiàn)實(shí)意義。

如果在北上廣深的白領(lǐng)中隨機(jī)作一個(gè)關(guān)于工資和房?jī)r(jià)的調(diào)查，那么很容易得到這樣一個(gè)反饋，即工資增長(zhǎng)總是跑不過(guò)房?jī)r(jià)，甚至工資可能幾年不動(dòng)，而房?jī)r(jià)同期則翻了一番—甚至更多。

當(dāng)然，這里的“工資不動(dòng)”指的是真實(shí)收入，但對(duì)很多還沒(méi)有來(lái)到北上廣深的年輕人來(lái)說(shuō)，他們心中只有預(yù)期收入。

一般來(lái)說(shuō)，預(yù)期收入總是高過(guò)最后得到的真實(shí)收入。于是，預(yù)期收入將驅(qū)使年輕人不斷涌入北上廣深，但工資卻永遠(yuǎn)買(mǎi)不起房。在這種情況下，“六個(gè)錢(qián)包”來(lái)付首付的情況開(kāi)始出現(xiàn)—父母一個(gè)錢(qián)包、爺爺奶奶一個(gè)錢(qián)包、姥姥姥爺一個(gè)錢(qián)包；愛(ài)人一方，同樣有三個(gè)錢(qián)包。

某種意義上講，中國(guó)購(gòu)房者“六個(gè)錢(qián)包”的說(shuō)法，便是城市化進(jìn)程中，預(yù)期收入和實(shí)際收入出現(xiàn)大幅偏差的結(jié)果。解決這個(gè)偏差，必須靠留住實(shí)體產(chǎn)業(yè)，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及對(duì)勞動(dòng)者素質(zhì)的提升，從而大幅提升工薪階層的收入才行。

2016年暴漲之前的故事

房子是永不折舊的資產(chǎn)，而且在房產(chǎn)稅沒(méi)有或者形同虛設(shè)的前提下，資金永遠(yuǎn)會(huì)涌入樓市。這意味著，房?jī)r(jià)最終不過(guò)是個(gè)貨幣現(xiàn)象。

2019年的貨幣趨勢(shì)如何？沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)，但復(fù)盤(pán)2016年房?jī)r(jià)大爆炸前一年發(fā)生的事情，有助于理解房?jī)r(jià)的真正邏輯。

貨幣進(jìn)入樓市，一是“水龍頭”，即銀行體系（央行和商業(yè)銀行）的貨幣供應(yīng)；二是“水管子”，即具體的信貸政策（首付比例、按揭利率）和地方政府的市場(chǎng)準(zhǔn)入（限購(gòu)與否）措施。

2015年，“水龍頭”出現(xiàn)了好幾輪“放水”。在2016年2月之前的一年時(shí)間，中國(guó)央行竟然5次降準(zhǔn)、5次降息。在1990年代的財(cái)金大改革之后，這種情況幾乎沒(méi)有發(fā)生過(guò)。

在2016年2月份之前，一年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的財(cái)政金融領(lǐng)域出現(xiàn)了一次罕見(jiàn)的信貸大松綁。

2015年2月4日，是這個(gè)時(shí)間通道的第一次降準(zhǔn)，之前，大型金融機(jī)構(gòu)的法定準(zhǔn)備金率是20%，到2016年2月29日第5次降準(zhǔn)之后，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)變?yōu)榱?7%。差不多一年的時(shí)間，降低了3個(gè)百分點(diǎn)，非常罕見(jiàn)。

降息也有5次。2015年3月1日，央行對(duì)稱(chēng)降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是第一次，此后5月11日、6月28日、8月26日、10月24日各一次。

降準(zhǔn)和降息，意義重大，而且如此高密度實(shí)施寬松的貨幣政策，除了本身釋放巨大的流動(dòng)性之外，更會(huì)對(duì)市場(chǎng)釋放一種強(qiáng)烈的信號(hào)和預(yù)期。風(fēng)向標(biāo)指哪兒，所有的金融機(jī)構(gòu)，無(wú)論銀行還是影子銀行都會(huì)趨之若鶩。

與此同時(shí)，各部委和地方政府的刺激政策也頻繁出臺(tái)，最有名的就是所謂的“3·30新政”。2015年3月30日，人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。幾乎同時(shí)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱(chēng)從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

之后，還有兩次信貸松綁。2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》強(qiáng)調(diào)，在不實(shí)施限購(gòu)的城市，首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月2日，這一比例再次被調(diào)低：原則上為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，最低可以降低至20%。

可以說(shuō)，在2016年2月份之前，一年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的財(cái)政金融領(lǐng)域出現(xiàn)了一次罕見(jiàn)的信貸大松綁。而且，很多措施超乎預(yù)期，比如二套房四成首付，首套房?jī)沙墒赘丁?/p>

為何出臺(tái)如此大力度的刺激政策？顯然和經(jīng)濟(jì)增速放緩不無(wú)關(guān)系。2014年，中國(guó)GDP增速是7.3%，而2015年只有6.9%，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)近20年來(lái)首次“破七”。此外，2015年股市大跌也是一個(gè)重要的因素。

那么，2019年呢？2019年1月4日傍晚，人民銀行宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。這意味著什么？

盡管貨幣政策有所松動(dòng)，但未來(lái)還有待觀(guān)察。與此同時(shí)，也必須認(rèn)識(shí)到，“房住不炒”依然是中國(guó)樓市未來(lái)的大基調(diào)。