房地產(chǎn)項目招標階段成本管理的研究

姚燕戀

（漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司，福建 漳州363000）

1 引言

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)市場的泡沫也在不斷膨脹。

目前，在許多城市中，房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的情況日益突出，投資性的購買者被卡在中間進退兩難，而消費性的購買者更多地選擇謹慎觀望。新聞中不時爆出房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方法來吸引消費者的眼球，這多少反映出目前的房地產(chǎn)市場比較低迷的現(xiàn)狀。因此，成本管理是否高效，直接決定了企業(yè)在競爭中競爭力的大小，無論是從經(jīng)濟學的角度出發(fā)，還是從購買者心理的角度出發(fā)，如何有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

2 招標成本管理中存在的問題

2.1 招標標底價格不恰當

標底價格是招標者根據(jù)項目的情況所計算出來的完成項目所需的全部費用。但有些企業(yè)為了獲得更高的利益，在未進行充分分析的情況下，盲目壓低項目標底價格，投標者為了提升自己在競標中的競爭力，也會壓低投標文件中的項目造價。在日后項目建設的過程中，中標者會為了保障自身的利益，而使用不合格的建筑材料，導致最終項目質(zhì)量不合格，進而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.2 招標文件不嚴謹

招標文件是招投標中招標者向投標者提供的項目介紹，投標者根據(jù)市場情況和企業(yè)實際情況自主進行報價，可以說招標文件決定著項目成本的多少。但目前我國房地產(chǎn)項目招標文件的制定并不嚴謹，有時會出現(xiàn)招標文件中工程量不準確、造價估計不準確或出現(xiàn)漏項等問題。若招標文件出現(xiàn)問題，會直接導致投標者報價與實際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，從而影響項目成本的控制。

2.3 評標過程不規(guī)范

評標工作是招投標中最關(guān)鍵的階段，評標的質(zhì)量決定著企業(yè)能否從眾多投標者中選出最符合項目要求的中標者。評標應遵循公平、公正、公開的原則，針對投標者的報價進行充分地分析和討論，判斷其可行性。但我國房地產(chǎn)企業(yè)在評標過程中，習慣性地將投標報價的高低作為主要的評判依據(jù)，采用價格優(yōu)先的評定方法，不但不會為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，還可能會對企業(yè)的聲譽造成影響。

3 招標成本管理

房地產(chǎn)項目招投標工作可以分為三個階段：招標階段、評標階段和合同簽訂階段，成本管理貫穿于三個階段中。針對于上一章節(jié)提到的若干問題，將在本章中分階段進行分析并提出解決對策。

3.1 招標階段

3.1.1 選擇適當?shù)恼袠诵问?/p>

招標方式有公開招標和邀請招標兩種。公開招標又叫競爭性招標，優(yōu)勢在于任何公司都可以投標，招標者的選擇余地更大，但這種方式存在一定的片面性。在投標者較多時，招標者無法對每個招標者進行細致地審查。而邀請招標，顧名思義，就是招標者以邀請的方式向特定的公司發(fā)出投標邀請。這種方式可以避免公開招標中存在的對投標者不了解的情況，項目的質(zhì)量和工期的長短也會更有保障。在企業(yè)進行招標工作之前，應當全面分析項目的需求，選擇合適的招標形式，應當根據(jù)需求的不同，靈活運用這兩種招標形式。

3.1.2 投標者的選擇

質(zhì)量和利益是招標者最重視的兩件事，投標者的選擇決定了項目最終的質(zhì)量和招標者能獲得的利益，所以對投標者的審查尤為重要。在選擇投標者時，應優(yōu)先選擇實力較強、聲譽較好的企業(yè)，相較于一些小型企業(yè)，他們擁有更高的管理水平、更強的實施能力、更有效的資源配置方式，不但可以保證工程的質(zhì)量，在一定程度上，減少了施工中額外的資金輸出，降低了項目的成本。

3.1.3 招標文件的編寫

招標文件是投標者了解項目信息的主要渠道，因此，編寫出高質(zhì)量的招標文件非常重要。招標文件中應包括項目工程量、項目造價、項目質(zhì)量要求等需要投標者知曉的相關(guān)信息，這些信息對控制項目的成本起著至關(guān)重要的作用。在撰寫招標文件之前，投標者應對項目的情況進行深入地分析，要細致解讀國家政策文件中的要求，對市場行情有全面了解，對于一些專業(yè)性較強的問題，應當與相關(guān)領(lǐng)域的專家合作探討。最后，將這些信息與招標者的需求相結(jié)合，撰寫一份科學、合理的招標文件，供投標者參考。這在一定程度上減少了招標單位的工作量，間接地降低了項目成本。

3.2 評標階段

評標工作是招投標活動中十分重要的階段，評標的質(zhì)量決定著招標者能否從所有投標者中選出最合適的中標者。評標方法主要有綜合評分法、性價比法、綜合評議法、最低投標價法、最低評標價法、固定低標價法等等。在上文中也提到過，目前房地產(chǎn)公司習慣使用價格的高低作為評標的標準，經(jīng)濟利益固然重要，但過度地追求利益而忽略質(zhì)量，不僅會導致企業(yè)的經(jīng)濟損失，還會影響企業(yè)的聲譽。所以在評標過程中，應始終做到公平、公正、公開，避免不正當?shù)母偁幮袨椤Ｍ瑫r，要依據(jù)項目的具體需要，選擇合適的評標方法，在項目成本和項目質(zhì)量之間找到一個平衡點，選出最適合的中標者。不管使用哪種評標方法，在確定中標者之前，都要對其投標書進行審查，確認其內(nèi)容的真實性、合理性。

3.3 合同簽訂階段

在確定中標者后，招標者要與其簽訂項目合同，招投標者應根據(jù)項目的規(guī)模、項目的造價、工期的長短、工程量的大小等因素，選擇合適的合同類型。而從招標者的角度來看，在簽訂合同時，應綜合考慮各方面的因素和中標者的能力，在合同條款的編寫過程中掌握主動權(quán)，在實現(xiàn)對項目成本控制的同時，明確雙方的責任義務和風險分擔機制，保證合同能公正地維護雙方的利益。

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項目的招標階段對項目成本的控制起著限定作用。在招標工作中，應該以開發(fā)項目的實際需求為基礎(chǔ)，客觀全面地對各種情況進行分析，對可能出現(xiàn)的問題進行預防。只有經(jīng)過充分調(diào)研，提高招標工作的水平，才能對成本進行合理地控制，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。