房地產管理中的多項目開發模式分析

扶斌

（中國葛洲壩集團房地產開發有限公司，武漢430000）

1 引言

房地產管理多項目開發模式是一種近幾年新興的管理模式，這種模式為房地產管理工作提供了新的思路，同時，也為其他項目的管理起到了借鑒作用。對于房地產企業來說，這種管理模式具有十分顯著的優勢，但是由于是一種新興的管理理念，所以仍然需要對其進行進一步地分析和了解，明確管理要點所在，才能讓房地產開發企業根據項目以及企業的實際情況，制定具有針對性的管理方案，從而達到充分發揮多項目開發模式作用的目的。因此，本文從房地產管理中多項目開發的意義入手進行分析，明確該模式的具體內容，并針對模式的優化方案提出一定的意見和建議。

2 房地產管理中多項目開發模式的意義

2.1 房地產企業發展的實際需要

目前，我國房地產行業仍然處于過于松散的狀態，具體表現在企業資金集中度不高，且抗風險能力差等方面，大型房地產企業很難對行業起到適當的引導作用。另外，房地產項目本身具有開發周期長的特點，所以房地產開發企業在項目推進過程中，經常會遇到各種各樣的變化以及風險，簡單來說，就是不確定性因素很多，企業極易面臨較大的風險。因此，房地產企業需要通過采取擴大規模的方式，運用多項目共同開發的方式，以規模化的理念稀釋單個項目所帶來的風險。這樣企業也能通過不同項目之間資源的合理調配，提升項目以及自身對抗風險的能力，并促進房地產行業的健康發展。由此可見，多項目開發是房地產企業以及整體行業發展的根本需求[1]。

2.2 幫助企業應對市場競爭所帶來的沖擊

目前，我國房地產行業中已經形成了多家實力較強的房地產企業，并且也形成了以買方市場為主的市場形勢，所以房地產企業之間面臨著激烈的市場競爭。因此，企業想要在這種形勢下占據一席之地并站穩腳跟，就需要通過采取多種手段提升企業核心實力，并增強企業的整體競爭力。但是我國房地產行業也存在著工作細化的發展趨勢，企業之間的分工也變得十分明顯，所以企業很難從項目的全方面入手，達到控制項目質量、提升企業綜合實力的目的，所以也很難保證全方位優勢的發揮。尤其是房地產行業本身具有顯著的均好性，所以全方位優勢的發揮就更顯得觸不可及。因此，開展多項目開發，能夠通過提升市場份額的方法，吸引人才進入企業，并通過合理的人員管理制度，對人才進行培訓和篩選，進而實現管理水平的提高，為企業長期發展目標的實現創造有利條件[2]。

2.3 行業進步以及國民經濟發展的迫切需求

對于我國國民經濟發展來說，房地產行業屬于支柱產業，并且通過近年來的調查分析可知，房地產對于國民經濟發展發揮了巨大的推動作用。因此，房地產行業的可持續發展與企業的實力有著密切的關系，企業實力雄厚，那么也必然起到一定的主導作用。因此，房地產行業目前以及未來的發展趨勢仍然以集團化和規模化為主，采取這種模式的房地產企業也必然應用多項目開發的運營模式，規模化經營也成為企業經營的首選模式，所以多項目開發模式是我國房地產行業進步以及國民經濟發展的迫切需求[3]。

2.4 保證利潤穩步提升

在應用單項目開發的管理模式時，企業必然面對大量資金流出的情況，在這種情況下，企業的融資成本較高。銷售回款之后，當企業完成資金支付工作后，需要將剩余資金存入銀行，這一操作則會導致企業出現資金縮水的問題，企業的利潤會受到影響。采用多項目開發模式，大大提升了資金運用的靈活性，并且能夠促進企業資金的有效流通，在抵抗經營風險方面也能起到顯著的作用，所以房地產開發項目所獲得的利潤也能處于穩步提升的狀態。

3 房地產管理中多項目開發模式的概述

矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數是由各專業部門抽調的能力較強的人員組成，管理人員和設計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區域單位也可對管轄控制范圍內的人力物力進行管理協調。這種管理模式有利有弊，在能夠對外界環境作出最快反應的同時也易造成管理層面的沖突[4]。

項目管理是指項目公司作為開發主體，項目公司下設設計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素問題進行最快地解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現資源閑置的情況。當然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個房產企業情況都是不一樣的，企業的根基、資金儲備情況都是企業選擇管理模式的考慮因素，應該根據自身的條件來選擇適合的企業管理模式，合理利用企業資源，做到“物盡其用”[5]。

職能多項目管理中，這一管理模式為能力較強的員工提供了良好的晉升機會。同時，企業也能根據人才的實際能力分配具有針對性的任務，保證員工的工作效率和工作質量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責的作用，在特定情況下，能夠實現人員的越級管理，進而提升企業管理的靈活性。系統的人員管理模式，能夠為上級領導了解基層工作狀態提供良好的支持，也能對人員的調動情況進行詳細地了解，進而實現管理人員、基層員工等不同層級的雙向管控。同時，也能有效避免企業只關注老員工、忽視新員工的問題，并起到激發員工工作積極性的作用[6]。

4 房地產管理中多項目開發模式的優化措施

4.1 構建完善的管理制度

對于各行各業來說，完善的管理制度都是保障企業盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開管理人員對于行業發展形勢、項目實際情況、公司運營狀態的分析。管理制度的構建也應該遵循經濟合理、內容全面的原則，避免管理制度的過度細化和過度簡化，保證管理制度能夠真正發揮其積極作用。

在管理制度構建過程中，建議依托企業人員管理模式，對于管理模式中存在的問題可以進行分析和討論，并通過管理制度的優化實現企業人員管理模式的優化，對于冗余的部門進行取締和整合，精簡部門人員，合理評定人員能力，實現人力資源的優化，發揮通過管理制度梳理企業管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項目管理中得到落實，從而真正體現其在房地產多項目開發模式中的積極作用。

4.2 資源的合理分配

在房地產多項目開發管理過程中，需要將人力資源、物資、資金進行合理地管理和分配。具體來說，就是根據項目的實際特征，組織成立項目組，提高項目組的針對性；對于物資管理來說，則需要根據項目實際的設計方案以及項目內容對有可能使用到的資源進行統計，并明確不同資源的利用階段，將資源準備融入項目推進過程，減輕企業的資金籌備壓力；對于資金籌備來說，則需要積極引入財務風險預測制度，根據項目實施方案，對資金的運用進行預測，保證資金能夠得到合理的運用。

5 結語

房地產管理中多項目開發模式對于規避項目風險、提升企業綜合實力有著重要的意義，但是也應該根據房地產行業的實際發展情況對其進行深入研究，從根源管控有可能出現的問題，保證房地產項目的有序推進。