合肥房地產市場價格的影響因素分析與對策建議

唐國銀

（安徽財貿職業學院，合肥230061）

1 合肥市房地產住宅市場綜述

自2016年以來，合肥市房地產價格迅猛上揚，其遠超當地老百姓的收入增速，諸多的民生問題和矛盾隨之出現，無法滿足真正對住房存在剛性需求的消費者的購房訴求，市場和供需關系扭曲，部分投機炒房行為屢見不鮮，從而最終導致市場失靈，這也違背“房住不炒”的調控政策。本文基于從合肥市房地產市場的現狀，確定影響房價各因素的主次關系，從而為當地政府制定具體的調控政策使房地產市場理性回歸提供對策與建議。

2 房地產住宅市場的現狀分析

截至2018年12月底，合肥物價備案網公布數據顯示，市區網簽住宅庫存數為49059 套，僅上半年九區三縣合計備案住宅數就達到33231 套，備案均價為16956～18431 元/m2，市區商品房住宅成總量交達到63615 套，規模為735 萬m2，同比上漲達到240.5%，月均成交61 萬m2。隨著限價樓盤逐漸清盤，高性價比的房源供不應求，人才政策的推出加上首付比例的進一步提高引發購房需求上漲，出現恐慌置業。同時，開發商為了加快資金回籠，從而加快推盤速度以增加推貨量。2019年上半年以來，合肥樓市又出現了“小陽春”，量價齊升回暖。結合合肥市2009 至2018年相關數據分析發現，合肥市房屋竣工面積緩增且下行，相對于竣工房屋面積緩增，施工房屋面積卻呈升勢且異常迅猛。由于開發商資金不足、融資資金不暢、缺乏開發經驗，甚至變相捂盤等都會使房屋竣工面積出現嚴重脫節，這也反映了合肥市房地產市場供給仍存在嚴重滯后現象。因此，政府相關部門亟待解決的問題必須是縝密協調房地產市場供需關系[1]。

3 合肥市房地產價格的影響因素分析

房地產市場價格影響因素眾多，GDP、CPI、人均可支配收入、銀行實際利率、商品房銷售面積、商品房年投資額、土地交易價、人口流入規模、適齡兒童入學入園數量以及房租價格水平等諸多因素都直接或間接影響合肥市住宅價格水平，這些因素有主次強弱之分，諸多因素共同作用并刺激供給和需求從而影響房價，因此，不能僅考量某個單一因素，需要從市場供給、需求因素方面進行綜合動態分析。

3.1 供給因素的影響

對商品房剛性需求者、炒房者及開發商來說，由于央行多次下調存款準備金率，貨幣供應增加，這使得各方都渴望以自有資金來撬動金融杠桿，從而通過不斷加注杠桿的方式獲取銀行貸款，銀行也樂此不疲，最終使房地產價格不斷上揚。

3.2 需求因素的影響

房地產價格同樣也受到需求因素的影響。由于房地產開發具建設周期長、所需資金規模大等特點，商品房竣工驗收上市銷售后，存在著短期需求較大與建設周期過長之間的供求時間嚴重錯位與滯后性，消費者搶購行為勢必造成房價抬升。

3.3 土地供給的影響

土地供給交易價格對住宅價格也會產生正面沖擊，房地產價格的短期滯后性是土地價格對房價的正面沖擊影響的具體體現，所以房地產價格的持續上揚，最終因為有價無市而趨于正向平穩。但從長期趨勢來看，地價上漲不會迅速拉動房價，也只有在商品房竣工驗收合格投放市場后，房價上升趨勢才會顯露，這也是開發商為何出現惜盤捂盤現象的最重要原因。

3.4 人均可支配收入的影響

當期人均可支配收入對住宅價格也會產生正向刺激的作用，其收入增長則表明居民手中可以用來投資的可支配收入增加，一定程度上通貨膨脹的壓力使人們存在著對未來貨幣貶值的預期，兼而投資理財渠道受限，大量的民間資金就會進入房地產市場，房地產當期價格會上漲，但可支配收入存在局限性，不可能承受房價的無限制上漲，最終只會落在一個合理的箱體可接受范圍內。

4 針對合肥市住宅市場提出的對策與建議

①基于國家土地供給政策這一宏觀調控手段，控制地價、土地供應規模以及供給結構來調節房地產價格。對于房地產項目開發規模過大、土地閑置浪費多的問題，應從土地供給量上進行嚴控，督促開發商有效合理利用土地資源，并通過對土地總量控制來實現土地市場供求相對平衡的狀態，堅決杜絕過去因開發商盲目追求利潤而出現大量存量房、開發商與房產中介商運作模糊、政府監管缺失等現象的發生[2]。

政府從根源上嚴控土地交易價格，嚴格招投標程序和防止串標行為發生，努力改變當前政府樂于抬高地價，開發商推漲房價的土地增值收益分配模式。確保地價合理，切實維護社會公共利益，探索開發商利益與政府土地財政收入相分離，建立切實有效的公眾監督機制，使土地供應計劃及出讓信息更加透明、公平公正。

②政府要加強對開發商的引導，確保普通商品住宅的主體居住功能。房地產市場過熱不是政府初衷，通過無限加杠桿不利于經濟的可持續健康發展，通過出臺調整存款準備金率、提高二套以上房屋首付款比例、借助“租購同權”，加大保障房、公租房建設力度等一系列房地產政策和貨幣財政新政，保證政策措施持久性，抑或適時推出房產稅打擊投機炒房行為才能真正意義上為百姓解決住房問題。著力調整結構性的供求失衡問題，加推經濟適用房建設，減少高檔商品房投資，避免盲目開發。對于新建高檔商品房加征調節稅，增加改善型高端住宅購置成本，對普通商品住房開發給予更多優惠以促進市場供給，同時，適當推動國家公共廉租住房的建設規模以滿足更多不同層次需求。

③針對當前的合肥房地產市場，恢復房地產最本質最基本的居住功能，弱化房地產的投機獲利功能。對房地產剛性需求者應該結合自身經濟實力，適度消費，理性購房。

④大力推動住宅租賃市場發展，盤活目前市場上大量存在的空置商品房，逐步改變老百姓傳統的住房消費觀念，減輕居民生活壓力。

5 結語

結合合肥房地產市場特點，堅持因區施策、分類分段調控，堅持宏觀上“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位，從土地、銀行金融、稅收、投資、法制等方面綜合考慮建立房地產發展的長效機制，形成制度化規范，用系統觀思維對房地產市場進行全面調控才是真正解決當前問題的關鍵所在，以確保房地產市場的持久穩定與健康有序發展。