淺析政府征收房地產消費稅對國內房地產市場的影響

劉思源

（安徽財經大學，安徽 蚌埠233000）

1 上海、重慶的改革試點做法及影響

我國現行的房地產稅收種類主要包括契稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加、營業稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、耕地建設稅等。但是作為保有環節主要稅收種類的房地產消費稅，一直是這一體系下的薄弱一環。關于是否開征此稅，以及以何種方式、何時進行開征，一直是業界內外爭論的焦點，且形成了贊成與反對兩種截然不同的觀點。上海、重慶作為房地產消費稅改革試點先行區為中國房產稅改革積累了經驗、提供了范本，現通過對其改革成果和經驗教訓進行分析歸納，提出了政府征收房地產消費稅對國內房地產市場的影響。

1.1 上海房產稅試點情況分析

上海的房產稅試點方案中沒有將存量住房納入征稅范圍，只對新增住房征稅；并且免稅依據為房屋面積，不與房價掛鉤，實際征稅只需篩查需要納稅的房源即可，施行起來可操作性強；同時，尚未成家與父母共同居住的成年子女也享受免稅住房面積，這樣將進一步降低房產稅的起征點。但是上海的房產稅制度在設計上也存有相當大的局限性。首先，上海只按照房屋面積確定房產稅額，基本不考慮其他因素，如房價的高低等，并且稅率固定為0.6%，對個人或家庭持有多套房并未實行差別稅率，這實際上并不能應對房地產市場復雜的現實狀況。事實上，上海不同地段、不同區域甚至不同環境的房價都具有較大差別，不以房價為納稅標準，只考慮住房面積，顯然難以體現稅收的公平、正義，偏離了實施房產稅的本意。此外，無差別稅率對于調節收入分配也起不到合理的疏導作用。因此，要達到合理調節收入分配、促進社會公平的房產稅征收預期，上海的改革措施還顯得不夠全面、不夠完善。其次，上海房產稅開征試點還暴露出一個短板，就是沒有對存量房征稅，只對新增住房征稅，一方面，短期內無法形成對房價的有效調節；另一方面，也無法滿足拓寬房產稅稅基的目的。最后，房產稅減免面積不針對非上海人，地域和戶籍限制會加重外來務工人員的生存壓力，也會進一步削弱房產稅的影響力，不利于城市的持續穩定發展[1]。

1.2 重慶房產稅試點情況分析

與上海房產稅征收相比較，重慶市房產稅試點改革的最大特點就是向高檔住房征稅，其目的是抑制高檔住房的消費，限制土地資源向富有階層的傾斜。此外，重慶市比較先進的做法還表現在提出了以房產評估價值作為計稅依據的征稅標準。當然，重慶市制定的房產稅試點方案也存在一些不足之處。例如，一個擁有重慶戶籍的家庭有多套住房，但只要這些住房既不是新購的高檔住宅、也不屬于獨棟商品別墅，則完全可以避免征稅。同時，重慶房產稅的稅基較窄，征收對象主要是所謂的高檔次住宅，但高檔次住宅畢竟是少數人才能擁有的奢侈品，從房價調控的角度看，重慶的房地產消費稅征收方案并不能有效制止房價上漲。考慮到這些情況，重慶市政府也做出了擴大稅基的決定，主要是將征稅的對象進行擴展，涵蓋了在市域范圍內屬于沒有戶籍、沒有企業以及沒有工作的屬于個人新購買的首套以及以上的普通住房，但征收首套房屋的房產稅將加大普通人民群眾的生活壓力，不利于保障居民基本的生活居住條件。整體來說，在這次試點改革中，重慶房產稅征收方案一定程度上實現了節約利用土地、引導居民理性對待住房消費的目的，但對于其他方面，如合理調節收入分配、利用稅收的手段宏觀調控經濟的力度是明顯不夠的。

1.3 兩地房地產消費稅改革試點情況對比

在上文分析的上海和重慶兩地房產稅試點的改革當中，我們可以清晰地看出，盡管這兩個城市試點改革的出發點相同，但是在課稅制度設計方面的差異還是比較大的。上海的主要房產稅課征對象是同時擁有多套房產的家庭，主要目的是有效打擊房地產投機行為、炒房熱等現象，而重慶房產稅改革重點課征對象則是高端住房的擁有者，意圖通過減少高端住房的供應增加中低端商品房的數量，進而緩解緊張的房地產供需市場。

2 滬、渝兩地房產稅試點結果的經濟學分析

上文論述了上海、重慶兩地房產稅改革試點的經驗、做法及其對房產市場的影響，從結果看來，兩地的改革試點措施在“合理引導房地產業健康發展，減少盲目開發、肆意炒房”等方面并沒有取得理想的成效。下文將針對這一現象運用經濟學理論加以分析。

2.1 房產稅征收對象片面

住房價格彈性較小，且房產稅作為從價稅，往往消費者的議價能力越低，所負擔的稅額反而越重。結合上海、重慶課征房產稅的具體情況進行以下分析：

由于住房是價格彈性較小的商品，作為供給方的房地產開發商與投機型炒房者的議價能力遠大于剛需型買房者，再加上滬、渝兩地所施行的房地產稅的征收對象主要還是高檔次住宅以及投機型商品房，征稅對象實際屬于高價格彈性商品。所以對于有剛需需求的自住型購房者而言，實際負擔稅額并不低。近二十年來，就房地產行業能夠一直保持較好的發展態勢而言，總體上資本仍然愿意投入房地產的開發中。并沒有因為房價偶有下調而導致房產供給大幅縮水，相反都能夠維持在一個較高的供給水平。房產稅設置的初衷就是抑制由于部分房地產投機者的炒作和房地產商的大力開發而導致的我國房地產價格虛高問題。由此可見，如果不能將稅負壓實在房地產的供給一方，那么房價虛高的問題很難從根本上得以解決[2]。

2.2 試行房產稅率過低對市場影響有限

征稅對于供給方而言畢竟是一種消極刺激，所以從理論上來說，房產稅的征收會導致房地產開發商熱度減退。而且房產稅開征在一定程度上表明了政府抑制房價快速增長的決心，這也從另一個側面敲打著房地產開發商以及炒房客的信心。從這兩點看來，住房的供給將會減少。但是通過橫向對比國際上主要的房地產市場，滬、渝兩地試行的稅率都處在一個較低的水平。較低的征稅稅率，會導致房地產的開發仍然有利可圖，理論上也很容被房產供給方所化解，所以很難導致供給的大幅下降[3]。

我國的城市化率遠沒有達到發達經濟體的水平，理論上的剛需性購房者仍然很多。這使得投機型炒房者仍然可以在房地產市場尋覓到機會，而不高的房產稅率會減弱對這部分群體的抑制作用。

3 結語

本文主要通過對試點施行房產稅后的上海、重慶兩地的房地產市場行情與實施房產稅帶來的影響反饋進行對比、分析得出，兩地征稅房產稅起到的效果并沒有達到當初政策設計時的初衷。主要原因有以下幾點：由于征收對象片面且稅率不高，對房地產開發商和投機型炒房者的抑制作用較弱；傳統住房觀念仍然根深蒂固、城市改擴建所增加的剛需、“嬰兒潮”和政策導向等。在房產稅試點征稅的過程中，我們可以通過橫向對比國際上與我國社會文化相近的新加坡、韓國的做法，來完善我國的房產稅收政策。

從積極的角度來看，政府推行房產稅試點向人民群眾表明了整治房地產市場混亂現象的決心。政府只要通過一步步試點和反饋，建立長期監管機制，制定因地制宜并且合理合法的征收制度，利用好房產稅收這一杠桿，在實現遏制房地產市場價格無序上漲的同時，促進房地產市場理性健康地可持續發展，堅守“房住不炒”的原則，實現人民群眾安居樂業的美好愿望。