農房地一體不動產登記發證工作的實踐與探索

姚斌

（浙江航遙土地規劃設計公司，杭州311100）

1 引言

農村不動產登記主要內容為農村集體建設用地和農村宅基地使用權的確認，目的是保護相關權利人的合法利益，在城鄉之間實現農村生產要素的合理流動，加快新農村建設。不動產登記是便民利民、依法行政的表現，可以有效保護合法的各類資源和資產，具有十分重要的社會價值和經濟價值。

2 農房地一體不動產登記發證工作概述

《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺進一步促進了新農村的建設和城鄉一體化的進展，為不動產登記工作提供了法律支持，能夠有效保護農民的合理合法資產，保證已有宅基地使用權的合法性和正當性，避免出現產權糾紛和后續因產權不明而導致的經濟損失。沒有發證的宅基地可以通過權利人申請，在完成審批和公示之后發放證件，但在實際登記發證過程中存在著一些問題，影響登記工作的順利進行。因此，要嚴格按照相應法律法規的要求，完成相關信息的調研，規范農房地一體不動產登記發證流程，切實提高工作質量，保證人民的合法權益[1]。

在進行不動產登記發放時，所有人需要根據政策和法規進行房屋所有權、宅基地使用權等相關登記工作，工作人員根據工作規范，詳盡調查申請范圍內土地的使用權人、面積、位置以及用途等基本信息。同時還需要明確房屋產權人、房屋建筑年代、建筑結構、樓層數目、房屋面積和房屋用途、產權糾紛以及墻體邊界的基本信息，根據不動產登記的相關規定，整合土地權屬資料和有關房屋信息，為后續不動產登記發放工作提供詳細的數據支撐。工作人員在進行不動產發證之前，需要做好不動產項目的調查工作，包括房屋產權狀況調查、宗地權籍調查、成果審查、不動產測量以及數據庫建設等，確保不動產登記發證工作能夠順利合法的進行。

3 農房地一體不動產登記發放面臨的問題

3.1 一戶多宅和面積超標

在1982 年《村鎮建房用地管理規定》實施之前，建房所占用的宅基地范圍到目前為止沒有擴大的，按照使用面積進行產權登記并頒發產權證書。在政策實施之后，農民建房使用宅基地按照有關批準面積辦理不動產權證書，如果沒有用地使用證，則根據當地相關鄉鎮規定最高宅基地核準要求發放不動產權證書。從實際調研來看，存在很多宅基地超標的情況，隨著人們住房需求的不斷加大和經濟水平的提高，農民對原有的房屋進行重建和翻建，大量建立占用公共土地的院墻，給資產核算工作帶來了一定的難度。

一戶多宅的問題主要是通過贈與、繼承以及自行購買宅基地的方式導致，政策出臺之前缺乏統一的規范標準，導致一戶多宅現象嚴重。在現行宅地系管理政策當中，以一戶一宅為核心，但由于長期以來缺乏有效的監管制度，導致一戶一宅標準模糊不清，在實際登記發證工作中落實一戶一宅工作比較困難，造成實際管理工作混亂，影響宅基地登記效率。

3.2 權屬不明確

在實際進行一體不動產登記發證工作時，由于需要經歷多個審批階段和審批部門，時間跨度比較久，容易出現資料丟失情況，導致核發工作存在困難。而且以往的登記審批資料都為紙質檔案，工作人員保管不善會導致相關權屬證明材料丟失，權屬來源資料不全，給后續的不動產登記發證工作帶來較大難度。隨著農村改革開發建設的不斷加快，新農村工程建設項目在各地有序開展起來，部分村民已經從原有宅基地中搬遷到新農村安置點當中，也無形中增加了不動產登記發證工作的工作量。有的村民搬遷后尚未辦理有關手續，便進行了房屋的買賣和權利的變更工作，導致宅基地歸屬混亂，權屬關系不明確，給后續登記發證工作造成較大阻礙。

3.3 工作宣傳不到位

在進行不動產登記發證工作之前沒有做好有效的宣傳工作，導致村民配合度低，也給調查工作帶來了一定的困難。有的村民外出務工，造成調查期間權利人簽字工作無法有效完成，影響實際工作進展，還有的工作人員對相關法律法規以及登記工作的流程了解不清，實際工作中問題頻發，影響登記發證的工作效率。

4 解決方法和對策

不動產登記管理部門針對一戶多宅問題要嚴格規范宅基地申請和審批流程，根據實際情況保證登記工作的合法性和合理性，從原則上杜絕一戶多宅的問題。工作人員要明確合法面積劃分標準和法律依據，合理治理面積超標問題，保證登記工作的有效性。當實際登記面積高于當地標準批準面積時，需要注明超額面積予以拆除，實際占地面積在當地標準批準面積之內但是超過原批準面積時，需要補辦相關用地超額手續之后才可以辦理不動產登記證件。

在不動產登記過程中涉及權屬問題時要明確統一的權屬材料標準，根據《土地管理法》《物權法》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規，對已有的土地登記資料進行全面的分析和梳理，確定有關權利人的所屬關系，保證登記的有效性和合法性，避免出現錯誤登記和漏登記的問題。當發生權屬材料丟失的情況時，要查明土地歷史使用的現狀和實際情況，在經過相關部門依法審核通過之后，才可以完成登記確權工作。

5 結語

綜上所述，不動產統一登記可以促進社會主義新農村的建設，保障相關權益人的合法權利，在實際登記過程中要以相關法律法規為指導，充分利用各種已有的成果資料，結合當地實際情況，嚴格規范登記流程，加大審核力度，保障不動產登記發證工作的科學性和有效性，為不動產登記發證工作的廣泛開展奠定堅實的基礎。