當前浙江房地產形勢的幾點想法

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未來浙江房地產需求將適度收縮，但商品房供給會有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房價漲幅會逐漸放緩，地價上漲也將更趨理性

總體形勢

房子是賣得多了還是少了？房地產銷售整體下行。從歷史數據來看，浙江的房地產市場走勢呈現兩個規律性特點，一是年初的房地產增速基本上預示了全年的方向①自2008年以來，除了2010年房地產銷售累計同比增速在年中由正轉負，其余10年，年初的房地產銷售累計同比增速均與全年各月保持一致方向。，二是年初的房地產增速基本上是全年的極值點②自2008年以來，除了2014年2月，房地產銷售增速位居全年第六，其余10年，年初的房地產銷售增速要么最高，要么最低。。而今年年初的負增長預示著時隔5年后，浙江房地產全年的銷量將可能再次迎來負增長。2019年2月，全省房地產銷售面積和銷售額累計同比增速分別為-15．3%和-18．4%。1-8月，全省房地產銷售面積和銷售額分別負增長7．0%和4．5%。

房價是漲了還是跌了？全省房價總體處于歷史高位。雖然今年房地產銷售迎來負增長，房價卻沒有下滑的跡象。今年1-8月，杭州、寧波、溫州、金華③杭州、寧波、溫州、金華四市集聚了全省60.4%的房地產銷售額和57.3%的常住人口。新建商品住宅價格同比增速分別為8．2%、7．3%、2．5%和6．3%。杭州、寧波、金華三市的新建商品住宅和二手住宅價格指數均達到歷史最高點。但據企業反映，如果沒有限價政策，預計房價和地價遠不止目前漲幅。

“面粉”是更貴了還是便宜了？土地價格上漲過快。從企業直接反映看，上半年信托融資相對寬松，同區位地價以及地價占房價比例均呈現“不斷提高”的現象。從間接數據分析來看，2019年上半年，全省商品住宅土地出讓均價為13466元/平方米，高于2018年下半年30%；其中杭州市土地平均成交溢價率④平均溢價率=S當月溢價率*當月成交土地占地面積占比。為22．2%，高于2018年下半年14．7個百分點。另外，資金成本相對較低的央企和外來頭部房企也開始向杭州以外的省內其他城市拓展業務。據溫州市有關部門反映，2018年每塊地平均競標企業為3家，平均溢價率4%；而2019年上半年平均競標企業達到7家，其中3/4是新進的央企和外來頭部企業，溢價率高達21%。

本輪房地產周期要結束了嗎？仍沒有明顯的結束跡象。自2006年以來，浙江房地產共經歷了三個完整周期，時長分別為2年8個月（2006年2月至2008年10月）、3年4個月（2008年10月至2012年2月）、2年（2012年2月至2014年2月），平均周期為32個月。浙江本輪房地產周期相對較長，已經持續5年6個月了，且仍沒有明顯的結束跡象。

四點疑問

通過加大供地力度能穩房價嗎？據企業反映，今年同區位地價以及地價占房價比例繼續呈現“不斷提高”的現象，上漲的地價需要通過后期房價來消化。但在房價限價政策的疊加效應下，只要地價和地價占總成本比例沒有下降，加大供地不會驅使房地產商主動降價，最終只能通過土地流拍的方式迫使地價硬著陸。另外，今年新出的“限房價、競地價”等調控措施，將驅使房地產企業無限逼近建安成本和房屋質量下限，而不是順應消費升級趨勢提升商品房的供給水平。

強制實施精裝修交付市場受歡迎嗎？杭州、寧波、溫州等市中心城區在2018年起，陸續強制實施住宅全裝修交付，但政策實施效果與文件的初衷及購房者的需求有所出入。有的企業反映，當地習俗喜歡自己裝修，而且是豪裝，精裝修的新房買來之后會全部拆掉重裝；有的企業反映，浙江沿海城市濕度較大，新房精裝修后如果沒有及時賣掉或入住，裝修折舊和損耗較快，導致材料浪費和二次裝修；有的企業反映，開發商只能通過與購房者簽訂毛坯補充協議或住宅簡裝的方式，最大可能規避全裝修強制要求；有部門反映，精裝修成為限房價政策下企業挖掘利潤的溫床，且很多裝修隱蔽工程監督成本高，按照2-3年的建房周期計算，預計明后年將迎來精裝修質量投訴的高峰。

市場更加青睞大戶型還是小戶型？小戶型住宅是首置首改等剛需的首選，也是避險投資型需求的首選。2015年3月，國土部和住建部發布樓市新政，開發商只要在不改變用地性質和容積率等條件，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，結束了執行八年之久的90/70政策，小戶型占比逐漸減少。然而，隨著杭州、寧波等地外來人口不斷流入，小戶型的首置需求不斷增加，小戶型從原來的供大于求變成了供不應求。因此，每次剛需小戶型都要搖號，中簽率還很低。截至2019年8月，無論是新房還是二手房，無論是杭州、寧波、溫州、金華，90方以下的小戶型住宅價格同比增速和累計增幅均高于90-144方的中戶型以及144方以上的大戶型，但開發商更加青睞大戶型產品。因為同樣的容積率，面積越大，大梁、隔墻等建筑工程都能相應的減少，成本更低，且同樣的銷售額目標，大戶型銷售和回款更快。2019年上半年，全省140方以上商品房銷售面積和銷售額分別為90方以下商品房的1．5倍和2．2倍。

政府土地投放與市場穩房價需求匹配嗎？設區市政府在制定下一年度土地供應計劃時，主要根據所轄區政府可出讓土地數量、融資需求（包含項目投資和債務支出需求）以及房地產調控要求三個因素，但有時候三者會出現矛盾。調研時有企業反映，有的地區公共配套設施較差，購房需求相對不足，但政府又急需資金加快配套設施建設，只能加快供地回籠資金，導致在市場購房需求不足時仍大量供地；有的地區庫存周期已經很緊，急需要投放新的地塊，但由于之前供地較快或被其他融資需求更加迫切的地區擠占供地計劃，將會導致本地區的出讓土地數量反而不足。

走勢判斷

隨著房地產調控政策持續全面趨嚴，預計未來浙江房地產需求將適度收縮，但商品房供給會有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房價漲幅會逐漸放緩，地價上漲也將更趨理性。

（一）從政策端分析，房地產調控政策持續全面趨嚴

7月30日，中央政治局會議明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，表明未來相當一段時間內房地產調控將絕不放松。

（二）從需求端分析，居住型需求將逐漸收縮，投資型需求將隨著調控持續深化而開始降溫

從居住型需求來看，除了杭甬嘉等城市的主城區以外，預計短期內其他地區居住需求將有所收縮。居住需求包括首置、改善和安置需求。其中，首置需求和改善需求囿于當前房價和房貸政策，購買能力逐漸乏力；安置需求則隨著棚改計劃的收官和前期實物安置的交房而明顯收縮（2019年全省計劃新開棚戶區改造安置住房(含貨幣化安置)18．3萬套，同比減少55%）。同時，政府需要大量資金回購實物安置房，資金壓力需引起重視。近日中央正在啟動實施城鎮老舊小區改造，其政策波及效應有待觀察。

從投資型需求看，受到本輪政府調控定力和調控效果影響，投資型需求預計將逐漸收縮。根據以往房價漲幅，商品房一直具有很強的保值增值預期，但隨著本輪房地產調控政策全面趨嚴，房價漲幅預計將低于部分其他投資產品的收益率，投資性需求將有所降溫。

（三）從供給端分析，商品房供給將有所加快，房企拿地更加謹慎

從短期看，受資金鏈壓力影響，開發商的商品房供給將有所加快。隨著房地產融資政策全面收緊，疊加房地產購買需求和銷量收縮，預計房企資金鏈將更趨緊張。房企一方面將“搶收”市場具有購買意愿和購買力的剩余客戶，另一方面將加快施工和竣工速度，不斷提高回款速度。今年1-8月全省房屋施工面積和竣工面積同比增速分別高于去年同期9．6和22．6個百分點，成為支撐浙江房地產投資增長的主力。

從中長期看，目前浙江商品住宅廣義庫存和待開發土地面積相對較高，房企拿地將更加理性。根據國家住宅用地供應“五類”調控目標的要求①根據國家住宅用地供應“五類”調控目標的要求，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。，按狹義庫存口徑，截至2019年7月，全省新建商品住宅可售面積為5508萬平方米，消化周期為8．8個月，下一步應該要增加供地。但若按廣義庫存口徑（根據2000年以來全省住宅新開工面積與銷售面積的差值測算），全省目前共有1．4億平方米的住宅庫存，且未包括待開發土地的規劃建筑面積，消化周期約為22．5個月。廣義庫存相對較高疊加信托等房地產前端融資渠道明顯收緊、地價占房價比例處于歷史高位等內外部因素，房企拿地將更加謹慎，預計房地產新開工面積和庫存也將逐漸回落。