從金融時報等熱議評估行業“機器吃人”看評估的屬性悖論

■ 王誠軍

英國《金融時報》于2018年10月5日刊出一篇題為《Machines switch to disrupting property valuers房產估價師會被機器取代嗎？》的文章，從知名媒體的視角討論了在自動評估模型、大數據背景下，評估這項專業工作在“藝術與科學”之間擺動的有趣問題以及評估行業是否為機器所替代的問題。此文與筆者2011年11月11日在《中國會計報》撰寫的《評估行業再現“機器吃人”》較為相近，所不同的是時間上相差了8年，視角也從美國轉向了英國和歐洲。八年之后對比閱讀兩文是件十分有趣的事。

金融時報一文指出大數據的應用使得評估的“科學性”屬性上升，給評估行業帶來的重大影響就是評估行業很可能會被機器取代：“大數據的先驅者正在承諾給房地產估值業務帶來一場革命，在藝術與科學之間的頻譜上將其推向科學。通過借助海量數據集提供更快、更準確的估值……一些評估公司，如英國的Hometrack，向銀行提供近乎即時的住宅地產自動估價已有多年。這使得銀行能夠提供更快的抵押貸款決策（有時在兩分鐘內），從而削減成本并改善客戶服務。荷蘭初創企業GeoPhy在起步階段對荷蘭所有860萬套房產進行估價。它利用荷蘭土地登記局(Kadaster)的數據，輸入所有記錄在案的交易，然后將其與數百個其他相關數據集（包括衛星圖像）結合起來。該公司已將覆蓋范圍擴展至英國的4850萬套房產，美國本土48個州的1.47億套房產。它的目標是走向全球，目前約有8.2萬名估價師受雇于美國房地產評估行業，該行業每年價值約120億美元。這可能是人類逐漸被機器取代的又一個領域。由于成本更低、報告的頻率和可靠性、欺詐行為更少，一些大型房地產公司已開始嘗試自動估值。例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900萬套房產的月度估價。這家美國抵押貸款提供商此前已習慣于每三年重新評估一次房地產資產組合。”

該文也客觀地對自動估值提出了一定的質疑，反映了一些有利于評估行業的呼聲：“房地產專家表示，自動估價有多大價值，只有經歷一個經濟周期才能得到驗證。一些評估公司私下承認，該行業所用的方法仍是“在制品”，盡管源源不斷的新數據使其不斷得到改進……由于在租賃條款和收入流方面缺乏透明度，商業地產在本質上更難估價……凱姆斯資本(Kames Capital)的房地產投資主管菲爾.克拉克(Phil Clark)表示，自動估價前景廣闊，但應謹慎對待……房產估價將永遠既依賴于科學方法，也依賴于判斷。高檔房產，比如每30年才轉手一次的黃金地段旗艦店，用自動化方法估價尤其困難，因為數據點太稀缺了。投資者還希望對任何給定估價都有一個明確解釋。“永遠都需要一名估價師。我們并不在基于屏幕的市場上運營，”克拉克說。

會計報一文指出，2011年，美國白宮表示將推出一系列行政措施幫助穩定房地產市場，聯邦住房金融署當天即宣布了一系列改革住房再融資項目（HARP）的措施，其中有一條針對評估的舉措：如果使用房利美、房地美提供的自動價值評估模型，就無需重新進行房產評估。這條舉措的出發點是為貸款申請人降低評估費用，然而其對美國評估行業的打擊已再明顯不過，這再次印證了近10年來北美主要評估組織所擔憂的“機器吃人”局面。自動評估模型的主要數據質量決定了其準確性和有效性。用于自動評估模型的數據來自公共記錄、多種報價系統和傳統的不動產記錄資料。迅速發展的數據庫和信息采納系統，在最近10年中大大提高了自動評估模型的適用性。20世紀90年代以來，自動評估模型逐步具備了商業可行性，這是因為市政府和州政府已有計算機化不動產數據庫可以提供資料，計算機成本大幅下降，二手抵押市場發展推動了對自動評估模型的需求。根據標準普爾公司的統計，自動評估模型在2002年度住宅類不動產抵押市場新增貸款中10%的項目發揮了作用，其用途將越發廣泛：從檢驗傳統評估方法的結論到確定財產價值的唯一手段。特別是在具有大量近期交易數據且存在同類資產的房地產市場上，自動評估模型能夠較好地發揮其作用。例如在某些房地產信息庫中，某項房產可以采集到260多條信息，遠遠超過評估師或評估機構收集到的信息量。分析這些信息得出的評估結論，已開始挑戰專業評估師的準確性。自動評估模型在節約時間、節約成本、獨立性等方面的優勢，也使得越來越多征稅部門和金融部門依賴自動評估模型。……自動評估模型優點是顯而易見的。第一，自動評估模型通常是一種效率高和成本低的方法。如評估師對獨戶家庭住宅的傳統評估常要花費數百美元，時間也需數日甚至數周。然而自動評估模型只需花費不到100美元，時間僅需幾分鐘。第二，自動評估模型通常被認為能提供更客觀和一致的評估價值，因為人工評估往往會采用不同的方式，評估人員也可能受到貸款人的壓力。第三，自動評估模型可用于驗證傳統評估，特別是在高風險貸款中。……北美評估行業對自動評估模型的抵制并無成效。社會經濟形勢及技術手段的發展，一直在更改著評估行業生存的空間和方式。

該文也分析了自動評估模型的不足和評估行業對其的抵制：對于不具備量大質同特點的資產，自動評估模型不適用；由于未進行實地勘勘查，自動評估模型也不可能充分考慮貶值因素、磨損狀況和財產更新等因素；自動評估模型的銷售商不向公眾公開其自動評估模型的方法，這種自主開發的性質也使人們對模型的“黑箱”技術產生了擔心；一些部門擔心自動評估模型可能會無意識地將一些偏見帶到相關分析中。為此，美國幾大評估專業組織聯手對其提出異議，呼吁警惕民用房地產評估領域的“機器吃人”現象，甚至在專業準則及行業內部將AVM 估值稱為“evaluation”，以區別于“評估valuation”。《美國評估準則》也指出：“自動評估模型結果本身并不是評估，自動評估模型結果的提供也不是評估報告。

以上兩文雖然都側重于房地產評估（受大數據影響更甚），但在一定意義上也反映了評估行業所面臨的共同問題，表明了評估行業與社會公眾對自動評估模型、大數據等技術革新對評估行業生存與發展空間所帶來影響的關注與擔心。在“藝術與科學之間的頻譜上”將評估“推向科學”是一個很有趣的表述，其實質是關于評估專業藝術性與科學性的悖論討論的延續，也是評估技術、行業能否被技術所替代的討論。評估專業的“藝術與科學”屬性，實際上是自評估行業產生以來一直在討論、爭執的悖論問題。強調“藝術”屬性，是因為估值總是建立在一定經驗和主觀判斷的基礎之上，所以各國評估理論中都對此予以認可；強調“科學”屬性，則是評估行業一直以來的追求----通過對評估途徑、參數數據的選擇力求使評估的專業意見結論更加“合理”。筆者在此特別使用了“合理”這個詞語，而未使用“準確”、“客觀”等表達方式，這也從一定意義上表明了筆者認為評估專業工作具有的“藝術性”。

兩文對技術革新對評估行業影響的分析并未完全一邊倒，而是做了客觀的分析。在數據充分且能夠大量準確采集的情況下，對“量大質同”的標的物，運用科學的手段和數學運算等能夠使得評估的結果相當“合理”，且成本低廉、效率極高、獨立客觀，自然為委托者、使用者（銀行等）所熱衷，這是評估行業所無法抵制的。但另一方面，對于相當數量的“量不大質不同”的標的物，在得不到大量數據支持的情況下，運用科學的手段和數學運算則不可能合理得出標的物的“合理價值”，那就只能去依賴評估的“藝術”屬性——即由具有專業勝任能力和獨立性的專業評估師去進行合理估算。筆者在多年前考察美加物業稅評估體系時，就特別注意到各地方的稅基評估機構在運用批量評估等手段對作為納稅標的的房地產進行評估時，都強調要過濾“統計上的噪聲”，相當一部分無法用數學統計方式分析價值的物業無法適用批量評估，只能依賴專業人員的個別分析、判斷。這可能是評估專業工作“藝術與科學”屬性的最好體現吧。