統一登記形勢下不動產測繪及數據整合方法探討

謝 婷

吉林省琿春市自然資源局 吉林 琿春 133300

引言

為了提高政府辦事效率和管理水平,促進“一站式”服務式的不動產登記制度,國務院總理李克強在2013年的國務院常務會議上提出整合全國資源,推行全國不動產統一登記制度。制度要求各級不動產登記部門切實的負責任,做好本職工作,使國有資源價值得以明晰。并且對各類不動產登記進行嚴格分類,例如土國劃分到土資源一類,房屋建筑劃分到住建一類等,對不同性質的不動產的測繪也要有專業的人員進行評定。雖然這一制度在一定程度上給廣大人民群眾帶來了方便,有效提高了政府管理水平,對建立服務型政府具有非常重要的作用。但是由于不動產登記過程中還存在著一些問題,因此要通過房產和地籍測繪數據的整合技術,使不動產數據庫內容得以豐富,從而使問題得到有效的解決。

1 房產測繪概述

房產測繪是對房地產不同的管理范圍內,對于分層分戶的平面圖以及相關數據進行有效測繪,并且在此基礎上開展各項測繪活動。房地產測繪與房地產的相關內容具有較大關聯,由于測繪起的作用較大,其中最重要的內容是房屋土地權的證件測繪工作。通過房地產的平面測繪,可以對房產結構以及位置等信息進行掌控,在房產測繪過程中由于測繪范圍相對較廣,缺乏直觀性,所以需要建立模型并且簡化相應數據,為用戶提供更為真實的數據。在進行房產測繪的工作過程中,要對房屋的相關信息進行全面掌控,并且要對房產信息的真實性進行相關調查,首先要對權利人、取得時間以及權力的狀況進行確認,保證房屋具有合法性;同時要對建筑物的手續合法性進行個別查驗,例如房屋的面積、用途以及更改的情況進行調查;最后要對土地的合法性進行有效調查,尤其是占地面積的范圍需要嚴格按照相關規定辦理。

2 不動產登記中房產與地籍測繪數據整合關鍵技術

如今的信息技術水平獲得了極大的發展,其為基礎測繪工作的開展提供了很大的幫助,同時其應用的范圍更廣、涉及的方向更多,其中GPS技術是目前應用最為廣泛的,其在地質勘測、建筑工程、航空航天等領域都發揮著巨大的作用。GPS技術具有操作便利、準確定位,功能多樣化等特點優勢,其在實際工作中應用領域眾多,房產與地籍測繪數據過程中要有效整合數據資料,具體操作如下。

2.1 分宗法 分宗法通常是先考察房產分區的具體位置,然后據此進行地理坐標反算,完成初步定位,然后根據主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配,最后再根據地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互,從而完成不動產測繪成果的數據整合。要對房地產測繪成果數據進行整合,離不開相應的處理系統,主要的兩個系統是空間處理和圖形處理系統。而現階段,能夠有效實現兩個系統功能的系統是GIS系統,它是二者的綜合。在GIS的基礎上研制不動產測繪成果的數據整合系統能夠給測繪成果數據整合工作帶來巨大的作用,因此,相關部門應加大創新力度,積極學習先進的技術,不斷加強研究。隨著不動產行業的快速發展,其測繪成果的有效整合將為不動產登記系統提供一定的空間位置基礎,所以在對不動產測繪行業進行管理時,將測繪成果融入信息管理系統中是有利的,也是大勢所趨。

2.3 完成對接工作 在對房屋分析的過程中,首先要對土地登記等信息做好記錄,根據原有產權證書的信息以及所在地信息完成整個代碼填寫工作,積極完善房屋的登記信息。同時通過合理使用圖形庫對各項數據進行調查,按照當前測繪圖形對缺失的地方進行補錄,避免出現工作中頻繁修改的狀況,只有實現無縫對接,才能夠形成統一的代碼?，F行的房地產登記管理與傳統模式有所不同,需要對原有的數據進行核對,尤其是對抵押權、注冊登記等數據進行記錄。為了能夠便于管理,就需要嚴格遵守原地產權原則,對當前不動產登記的數據進行記錄,通過對原有數據和現有數據的分析和存儲,建立一定的映射關系,完成整個不動產登記的對接工作。

2.4 登記數據查實 不動產登記數據整合轉化后必須要對數據信息進行全面檢查,使登記的數據科學準確。核查數據過程中要從空間、非空間數據兩方面入手。核查空間數據就是要提高對已有數據檢驗規則的重視程度,發揮計算機軟件促進審查規則的作業,其中涉及空間重疊、宗地納入地籍子區范圍空間位置等信息。核查非空間數據時,核查方法主要有計算機、人工兩種,如果有必要,可以將兩種方法聯合起來,從而使核查的數據信息更加真實、可靠。

2.5 整合相關數據 在對不動產數據的整合過程中,需要將原有的不動產以及財產狀況進行分析,將已經注銷登記的數據再次登記好,注明權利表中的使用權及所有權,將相應信息傳達給專業的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯合管理小組,促進數據的清查和判斷工作。在不動產登記數據整合轉化后,需要對數據進行全面的檢查,保證登記數據的準確性。在進行數據核查時應當重視現有的數據檢驗規則,利用計算機軟件確保各項審查工作順利進行。對于房產信息和土地信息的登記和整理能夠得到原始的財產信息狀況,按照登記數據庫轉變標準,對房產信息進行全面統計。房地產的數據類型要統一管理,確保整個地區保持一致,對于房屋信息和土地信息也要進行科學整合,根據實際情況完成相關信息的補充。

2.6 嚴格執行數據質量檢查制度 任何一項工作都要在保證質量的前提下進行,對于數據整合工作,要得到高質量的工作成果,就要對其進行質量檢查。切實確保工作質量是不動產測繪數據整合工作的目標和基礎,只有保證了數據整合工作的質量,工作的實施才真正地具有意義。一旦工作質量出現問題,將造成不可估量的損失,影響房地產業的發展。因此,應切實重視質量檢查工作,制定和完善相關制度,保證質量檢查工作貫穿工作的始終,對每一個環節都要按照規范標準進行嚴格檢查,發現問題及時上報上級領導并采取相應的措施進行補救,切實保證不動產測繪數據處理工作的質量。

結語

不動產統一登記工作是一項艱巨的系統工程,從機構統一到數據統一還需經歷較長的過渡期。不動產測繪是不動產登記的前置和基礎性工作,而數據整合是實現不動產統一、準確、高效登記的唯一途徑。本文著重介紹了不動產測繪的內容和范圍,主要分析了南京市江南六區范圍內土地及房產的測繪方法和要求。針對當前復雜不動產統一表示較困難及管理效率較低的問題,探討引入新的不動產測繪技術,以期一次性獲取較完整的數據。對測繪數據內容進行了分析,對數據整合處理方法提出了相關的建議。就南京市而言,短時間內還很難將房產與土地測繪機構統一,需不斷探討、建立房產與土地測繪的統一標準,從而保證兩者數據基準的一致性,使得不動產統一登記的基礎性工作能夠順利開展。